• 利率风险 – 前提：金融机构资金来源与资金运用在期限上 的不对称。 – 利率风险来源于金融机构对未来利率变动预期 的不充分
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– 在固定利率抵押贷款中，金融机构承担了全 部的利率风险。 – 在美国，由于利率环境的变化，固定利率抵 押贷款经历了流行（20世纪30-70年代）、不 流行（70年代）、再流行（80年代中期开始） 的过程。 • 提前还款风险 – 主要包含两个方面的内容：
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月付款与贷款期限、贷款利率的关系 – 月付款与贷款期限
• 月付款随贷款期限的延长而降低，且最终无限接 近于贷款总额与月利率的乘积 • 延长贷款期对于降低月付款的作用是递减的，因 而通过延长贷款期限来减轻借款人还款压力的作 用也是有限的。
– 月付款与贷款利率
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贷款承保者 – 住房抵押贷款涉及三个险种：
• 与贷款者人身相关的保险：被保险人在保险期限 内因遭受意外伤害事故导致死亡或伤残，而丧失 全部或部分还贷能力时 • 与抵押房产损失相关的保险 以上两个险种在上海市合并为“上海个人抵押住 房综合保险” • 另外，当贷款成数过高，贷款方可能因借款人违 约遭受较大损失时，贷款方可能要求对借款人违 约行为进行保险
– 美国的可变利率抵押贷款
• 美国的可变利率抵押贷款出现较晚（70年代） • 美国ARM现状 – 基准利率：最流行的是1年期的国库券利率 – 附加利率：反映了贷款过程中的服务成本以 及借款人在贷款合同中拥有的某些权利的价 值（如提前还款权）
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– 初始利率：为吸引借款人，初始利率会低于 基准利率与附加利率之和。 – 利率调整周期：最普遍的是1年，其次是6个 月、3年与5年 – 利率调整幅度
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违约率 5% 4% 3% 2% 1% 1989.1 1991.1 汽车贷款
信用卡账户
住房抵押贷款
1993.1 1995.1 1997.1 1999.1
注:下面的分析源于穆迪公司对美国加州在1970-1988年 之间的约700万笔住房抵押贷款违约行为的研究。
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– 增强调节贷款供求的灵活性 – 减少金融机构面临的风险：在固定利率贷款中， 当市场利率下降时，收取贷款手续费将增加借 款人提前还款、再融资的成本。
– 提前还款与实际贷款利率
• 提前还款的权利是借款人拥有的一项期权 • 目前，我国人民银行规定：提前还款要缴纳相当于 提前偿还额1年的利息的罚款。 • 提前还款时的实际贷款利率：（设在第t期末偿还 全部本金）
– 固定利率抵押贷款与可变利率抵押贷款的选择
• 固定利率抵押贷款的优点 – 不必承担利率风险
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• 可变利率抵押贷款的优点 – 初始贷款利率较低
– 固定利率抵押贷款与可变利率抵押贷款的转换
• 可转换的可变利率抵押贷款：允许借款人在利率 上升时，将贷款方式转换成固定利率抵押贷款 • 可降利率的固定利率抵押贷款：允许在贷款合同 预先设定的基准利率下降到某一水平时，对贷款 利率进行相应的下调。
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固定利率抵押贷款与可变利率抵押贷款的比较 – 违约风险、利率风险和提前还款风险的比较
固定利率抵押贷款与可变利率抵押贷款风险比较 (从金融机构的角度)
风险类型
固定利率抵押贷款
违约风险
较小
利率风险 提前还款风险
较大 较大
可变利率抵押贷款
较大
较小
较小
固定还本抵押贷款与固定还款抵押贷款 – 固定还本抵押贷款
• 特点：本金在还款期内平均摊还，利息则按上 期贷款余额计算。
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• 因此，其各期还款额：
P r N n 1 0 An P0 N 12 N
• 可见，固定还本抵押贷款的月还款额是足期递减 的。（实际上，这并不符合一般居民收入水平的 变化规律）
月付款A 、贷款余额Pn 、月付款中的本金Cn和利息In – 月付款 A P0 • r/12 A= –N
1- (1+r/12)
– 贷款余额 Pn ：等于以后各期月付款的现值
Pn= P0 • (1+r/12)N - (1+r/12)n
(1+r/12)N - 1
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A•(P/A, re/12, t) + (Pt+Qt) (P/F, re/12, t) = P
其中：Qt为提前还款罚款
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住房抵押贷款的方式
按贷款利率的确定方式不同，住房抵押贷款可分为 固定利率抵押贷款与可变利率抵押贷款 固定利率抵押贷款 – 在贷款合同规定的贷款期限内，贷款利率不随市 场利率变化而改变。 – 固定利率抵押贷款面临的主要风险
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表：四大国有商业银行房地产贷款不良状况款
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贷款成数与违约率 – 在不同的贷款成数区间内，违约率的变化对贷款 成数的敏感程度不同。 贷款已履行时间与贷款损失程度
累计违约率% 10 8 6 4 2
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Real E，借款人从自身利益出发， 出于经济理性而采取的放弃还贷责任的违约行为。 • 理性违约的条件：当房地产的当前价值小于借款人 未偿还的本金时，将发生理性违约 • 理性违约的影响因素： – 房产价格下跌的幅度越大，越可能发生理性违约 – 贷款成数越高，越可能发生理性违约 – 贷款期限越长，越可能发生理性违约 – 贷款合同已经履行的时间越短，越可能发生理性 违约
»在每个利率调整周期内利率调整幅度有上限、 下限的规定（通常上限为2%） »在整个贷款期内，利率调整幅度不能超过某 个范围（通常上限为5%-6%）
– 月付款限制：对月付款额的增长做出限制
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– 本金负摊还：借贷双方可就是否允许负摊还做 出规定；它发生于以下三种情况： »当本期月付款额不足以偿还贷款的利息部分 »某利率调整期内，市场利率的上涨超过了规 定的贷款利率的浮动上限 »当月付款额的增长超过了对月付款额增长的 限制时 – 从以上介绍可见，虽然ARM方式下贷款机构向 借款人转移了风险，但通过一些列规定，使借 款人承担的利率风险被控制在一定范围内。
– 目前，我国住房贷款保险的承保者主要是商业 性的保险公司
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住房抵押贷款中的违约行为
被迫违约与理性违约 – 根据违约原因的不同，可将违约分为被迫违约 和理性违约两种。 – 被迫违约
• 是由于借款人支付能力不足造成，如借款人发生 失业、离婚等原因造成。 • 在国家经济稳定时，这种仅仅缘于借款人意外财 务危机的被迫违约现象不太可能普遍发生，也较 易于控制。
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– 对贷款申请人的信用评估
• 贷款申请人的尝债能力 – 贷款购房的月支出与月收入之比（小于28%）： 注意月支出还包括可能的保险费和不动产税等 相关支出 – 长期债务总支出与月收入之比（小于36%）：长 期债务总支出还包括如购车贷款等 – 另外，注意借款人收入来源的稳定程度 • 贷款申请人的尝债意愿 – 信用纪录 – 还款动机：从两方面衡量，一是贷款成数（即 贷款额与房价的比率）；二是购房动机（自住、 投资）
实际贷款利率 – 当贷款机构向借款人收取手续费或借款人因提 前还款缴纳罚款时，抵押贷款的实际成本将高 于合同利率 – 贷款手续费与实际贷款利率
• 贷款手续费一般以贷款总额的某个点数（a）来 收取，如a = 2，借款人实际借的资金只有贷款总 额的98%。 • 此时，实际贷款利率re为： P0 （1– a% ） = A（ P/A ， re /12，N） • 金融机构使用贷款手续费的好处： – 及时回收办理抵押贷款业务中的固定开支
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• 在这四个因素中，哪些是银行能控制的呢？ • 如果房地产升值，理性违约条件就不可能成立。
对违约行为的经验分析 – 通过对历史数据的经验分析，归纳出特定贷款 群体在抵押贷款中违约行为发生的规律。 – 从横向比较看，住房抵押贷款的违约率远低于 其它贷款。(下图为美国的数据)
• 月付款随贷款利率的提高而增加。 • 贷款总额相同，贷款期限不同的两笔抵押贷款， 月付款额随利率上升而提高的速度比较接近 • 月付款相同，贷款期限不同的两笔抵押贷款，月 付款额随利率上升而提高的速度不同，贷款期限 长的月付款额随利率上升增加更快。
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住房抵押贷款的订立
住房抵押贷款的订立过程
决定购房、申请抵押贷款
金融机构评估抵押房产价值 及申请人信用 批准贷款 贷款人选择贷款方式及期限 签订贷款合同
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住房抵押贷款的审核 – 对抵押物价值的评估
• 关于房产价值的评估主体 – 房产的价值将同时影响购房者、银行和贷款保险 方，因此，应由谁来委托房地产估价机构进行房 地产估价是一个问题。 – 我国目前一般是由购房者来委托；而抵押贷款发 展成熟的美国，主要是由贷款担保机构（联邦住 房管理局和退伍军人管理局）来委托。 • 关于评估方法 – 依据建筑成本、市场成交数据和房屋租金等信息， 通过重置成本法、市场比较法和收益还原法的估 价结果进行加权平均而得出。一般以市场比较法 得出的估价结果为主要参考。