可 以避 免和 预 防一 些不 必要 的 纠纷 ， 很大 程度 在
品房预售预 告登记制度为此提供 了事前的制度
保障 ， 使得 买 受人 能够 平衡 自己的弱势 地位 。
二、 预告 登记 的制 度价 值
（ ） 一 预告 登记 的制 度价 值
所 谓预 告 登记 ， 为保 全将 来 发生 的不 动 产 是
作用 、 顺位作用和完善作用。
房地产法律
１权 利保全 效 力 ． 预 告登 记后 ， 务 人对 不动 产权 利 的 处分 在 义 妨害 预告 登记 请求 权 的范 围 内， 处分 行 为无效 。
２ 权 利顺 位保 全 效力 。 当预 告 登记 推进 到本 登记 时 ， 不动 产 权利 的 顺位 不 是依 本 登记 的 日期确 定 ， 是 以预 告 登记 而
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陈玲 玲 中国政法 大学
一
、
商 品房 预售 预告 登记 制 度 出 台的 历史 背
在 预 售 人 实 际将 房 产 登 记 于第 二 买受 人 的 名 下 时 ， 物 权 优 先 原 则 ， 一 买 受人 无 法 主 张 要 求 依 第 返还 该房 产 ， 能要求 预售 人承 担违 约责任 。 只 虽然 违 约 责 任 为 买 受人 提 供 了补 偿损 失 的 途径 ，但 是 违 约责任 的救济 乃 是事 后 的救济 ， 而
的 日期 为准 加 以确 定 。
产 的现 时所 有权 人 ， 求权 人应 取得 义 务人 的承 请 诺 或法 院 的假 处 分命 令才 能 申请 预 告登记 。 在 而
商 品房 预售 登 记 中 ， 申请 人 为商 品房 预售 人 ， 同
时其又 是 商 品房 预售 登记 的义 务人 ，且法 律 、 行
上起到维护不动产交易安全 的作用 。但是， 该制 度本 身 并不 是一 种 物权 登记 ， 使购 房 者取 得 了 它
对 尚未 实 际存 在 的商 品 房享 有 物 权 性 质 的 期待 权 ， 关 法 律 、 规 只 赋 予 了商 品房 预 售 登 记行 相 法 政上 的意 义 ， 却未 赋予其 法律 强制 上 的意义 。
景
在 《 权 法》 物 颁布 之 前 ， 于 商 品房 预 售 ， 关 我
国早在 １９ ９ ４年 已经 建立 起商 品房预 售 合 同登记
制度 。但 是， 国在商品房预售过程 中仍然大量 我
存在 着 预售 人 即房 地产 Байду номын сангаас发 商 ， 已经 登记 的预 置
房屋关系到人们最基本的居住问题 ， 金钱上的补
政 规章 强 制进 行 商 品房预 售 登记 ， 与预 告 登记 这
性质 不符 。同时 ， 品房 预售 人进 行 预售 登 记是 商 依据 公法 而进 行 的 ， 而预 告 登记 是登 记权 利 人依 据 私 法行 使私 权 的行 为 。可 想而 知 ， 如果 商 品房 预售 中的购 房人 无 权申 请预 售 登记 ， 作 为债 务 而 人 的预 售 人 对 商 品房 预 售合 同登 记 又 没 有什 么
利 益可 言 ， 至 要支 付 预 售 登 记 的 费用 ， 么 商 甚 那 品房预 售合 同登记 如何 起 到保 护交 易 安全 、 护 维 当事 人合 法权 益 的作用 呢 ？
第二 ， 品房 预 售合 同之 标 的是 正在 建 造 中 商 尚未完 工 的商 品房 ， 预售 合 同订立 到 不动 产 的 从
物权变动而将债权请求权记载于登记簿 的登记 ， 这 项 制 度通 常 是 为 期 房 买 卖 或者 其 他 不 动 产 期
权交 易 设立 的 ， 因此不 是对 现 实不 动产 的登 记 ，
发商 ， 当如何 为弱 势 的买 受人 提供 制度 上 的保 应 障 或者 救济 呢 ？我 国 《 物权 法》 ２ 规 定的 商 第 Ｏ条
第 一 ， 国预售 登记 备案 制 度实 质 上属 于 一 我 种行 政 意义 上 的备 案义 务 ， 于 预售 合 同 的生效 对 并无 影 响 。从 我 国的现 实情 况 来看 ， 品房 预 售 商 的登 记 备案 制度 可 以保 护购 房者 的合法 权益 ， 也
并将 房屋 登记 于其 名下 。 先前 的第 一买 受人 无 而
定。从各国法律 的规定看， 预告登记 的
包括 保 全权 利 的效 力 、 全顺 位 的 效力 保 效力 。 述三 种效 力分 别体 现 了预告 登 上
法获得房屋 ， 只能寻求债法上 的救济 。虽然在预 售合 同订立之后 ， 第一买受人有请求预售人在未 来移转所有权或他物权的义务，但是此为债权，
交付 和 登记 尚有 一 定 的时 间差 ， 且我 国对 于 不动 产 所采 用 的是登 记 生效 主义 ， 动 产只有 办理 登 不 记之 后权 属才 发生 转移 。 以在 这段 时 间 内房 地 所
产 开发 商可 以与第 二买 受人 另行 订立 买 卖合 同，
预 告登 记 的效 力 是预 告登 记 制 度 的 中 心 问 题， 因此 ， 国立 法 均 对 预 告登 记 的效 力 作 了规 各
而是对将来不动产物权变动的请求权的登记。 预 告 登 记 制度 旨在 保 全 对 不 动产 物 权 变 动 之 债 权
请求 权 ， 有对 抗 第 三 人 效 力 ， 性 质 上 仍 然 是 虽 但
债 权 ； 其 作用 在 于 对 未 来 物权 变动 效 果 的预 设
定 ， 债 权 经 公示 后 发 生 排 他 效 力 ， 使 阻击 后 登 记 物 权 的变 动效 果 。
偿 作用 有 限 ， 何 况还 要 经 过 成 本 高 昂 、 心 劳 更 耗
力 的诉讼 。 以面 对 实力和 地位 强悍 的房 地产 开 所
售合 同于不顾， 就预售的商品房于其他买受人另 行 订立 买卖 合 同并进 行 转 让 登 记 ， 导致“ 房 二 一
卖， ， 甚至“ 一房 数卖 ” 的纠纷频 频发 生 。 究其 原 因， 主要 在 于 以下 两 点 。