房屋买卖合同管辖
篇一:房屋买卖合同纠纷不应适用不动产专属管辖?房屋买卖合同纠纷不应适用不动产专属管辖案情:XＸ年8月12日王某与蚌埠市某房地产开发公司签订一份《商品房购销合同》，载明：王某购买位于蚌埠市某小区3#楼6单元2楼西户房屋一套,建筑面积１2２平方米,购房金额为158600元。后王某得知:开发公司于XＸ年６月8日已将其购买的该套商品房卖给何某。XX年5月6日蚌埠市房地产管理局并为何某发放了房地权证书。王某以一房两卖为由起诉要求房屋开发公司双倍返还购房款，并赔偿损失。
一种观点认为,按照我国《民事诉讼法》第3４条第１款之规定,“因不动产纠纷提起的诉讼,由不动产所在地人民法院管辖”。该案是房屋买卖合同纠纷，属于与不动产有关的纠纷,应由房屋所在地人民法院专属管辖；另一种观点认为，对于本案纠纷,虽然涉及不动产,但应当看到，本案的实质并非不动产物权的变动,而是一般的合同违约纠纷，因而不适用专属管辖的规定。按照《民事诉讼法》第２4条之规定：“因合同纠纷提起的诉讼,由被告住所地或者合同履行地人民法院管辖。”?笔者支持第二种观点,理由如下:?关于不动产有关纠纷的管辖法院问题，我国《民事诉讼法》第34条第1款规定，“因不动产纠纷提起的诉讼,由不动产所在地人民法院管辖”。该条“不动产纠纷”应理解为不动产物权
纠纷，不动产纠纷专属管辖是针对物的权属关系发生争议,之所以专属管辖是因为不动产标的便于该地法院进行调查、勘验，及时查明案件，也为了便于案件审理终结生效后得以顺利执行。本案的合同违约之诉与民诉法3４条规定不动产纠纷是有本质区别的。第一种观点把因涉及不动产买卖合同所生违约之诉也强列为专属管辖则属任意扩张解释,该扩张解释本身已超出该条文可能的文意范围。笔者认为，不动产纠纷情况是非常复杂的,应根据案件情况分别对待,涉及物权纠纷的应适用专属管辖。如果不涉及物权纠纷的不应使用专属管辖的规定。本案是一般的合同违约纠纷，因而不适用专属管辖的规定，应按照《民事诉讼法》第2４条之规定:由被告住所地或者合同履行地人民法院管辖。
最高人民法院在１99５年12月8日《关于广东顺德东南亚地产发展有限公司诉湖南通利房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷案和湖南通利房地产开发有限公司诉广东顺德东南亚地产发展有限公司债务纠纷案管辖问题的通知》中，认为虽然涉及房地产，但案件纠纷是纯粹的给付货币的债务纠纷，由双方约定管辖法院并无不当,并不违反专属管辖的规定。XX年1２月2１日北京高院的《关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见(试行）》中也有一条规定：因房屋买卖合同纠纷提起的诉讼，由被告住所地或者合同履行地人民法院管辖。这条规定虽然是由北京高
院颁布的,但这个指导意见其它城市亦可参照适用。综上，笔者建议对涉及到不动产非权属争议的合同纠纷案件不应适用不动产专属管辖的规定。
篇二：房屋买卖合同纠纷是否属于不动产纠纷1
房屋买卖合同纠纷是否属于不动产纠纷?案情简要：原告邹某与被告刘某于XX年6月3日签订房屋转让合同,约定被告刘某将位于株洲Ｂ区的房屋转让给周某，并约定如双方因合同履行发生争议，由原告所在地（株洲A区)人民法院管辖。后被告履行合同不能，原告以房屋买卖合同属于不动产纠纷应属不动产所在地法院专属管辖为由向B区法院起诉,要求被告承担违约责任。对于B区法院对本案是否有管辖权存在以下几种不同观点：
第一种观点认为，房屋买卖合同纠纷涉及到不动产，应属不动产纠纷，故按照我国民事诉讼法第３3条第一款“因不动产纠纷提起的诉讼,由不动产所在地人民法院管辖”的规定，该案属于Ｂ区法院专属管辖。?第二种观点认为，房屋买卖合同纠纷本质上就是合同纠纷的一种，按照我国民事诉讼法第三十四条的规定,当事人可以书面协议选择被告住所地、合同履行地、合同签订地、原告住所地、标的物所在地等与争议有实际联系的地点的人民法院管辖，该案双方当事人在签订合同时约定了争议由A区法院管辖，故该案应由A区法院管辖。?笔者认同该案的管辖权属A区法院。
理由如下：?房屋买卖合同纠纷本身是合同纠纷的一种，但其又确实涉及到了房屋这一不动产标的,而目前法律上亦没有对其属于合同纠纷还是不动产纠纷定性。但是我们应当看到,我国民事诉讼法第三十三条第一款规定的“因不动产纠纷提起的诉讼,由不动产所在地人民法院管辖”其立法目的应是为了便于法院对不动产标的进行调查、保全，以及方便案件后期的执行。而本案的诉讼请求并没有涉及到不动产房屋物权的变动，而只是主张一般的合同违约责任，其诉讼请求的实质与普通的合同纠纷并无两样,故应使用合同纠纷的管辖规定。另一方面，笔
者同时认为亦不能一概的认定房屋买卖合同纠纷都不属于不动产纠纷,应根据具体案情加以区别对待，其涉及物权变动的纠纷应作为不动产纠纷范畴适用专属管辖，以方便管辖法院对不动产进行调查、保全或执行。所以，笔者认为民事诉讼法第三十三条规定的“不动产纠纷”应理解为不动产物权纠纷,其针对的应是可能动摇不动产物权的纠纷。
后语：目前司法界对该问题做了明确规定的只有北京市高级人民法院,其ＸX年１２月22日出台的《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见(试行)》第二十九条规定:因房屋买卖合同纠纷提起的诉讼,原则上按照《民事诉讼法》第二十四条关于合同纠纷管辖的规定确定管辖权。该规定虽没有全国实施效力且
针对的是老民诉法,但其如此规定的用意与解释精神值得我们参考与借鉴。?篇三：民事诉讼中合同纠纷案件的管辖法院?民事诉讼中合同纠纷案件的管辖法院?北京市一法律师事务所韩洪律师
提记：笔者在XX写了一篇《合同纠纷诉讼的管辖法院》的博文,时过境迁，原文所依据XX年修改的《中华人民共和国民事诉讼法》、《最高人民法院关于适用若干问题的意见》（简称92年意见)、最高人民法院《关于房屋租赁纠纷如何确定管辖问题的批复》｛法(研）复[1９86]２号｝、 199６年9月12日发布的《最高人民法院关于在确定经济纠纷案件管辖中如何确定购销合同履行地问题的规定》等法律和司法解释均被修改或废止,民事诉讼中有关合同纠纷的法院管辖规定，也随着上述法律及司法解释的修改或废止发生了变化。为此,笔者对原博文重整理并修改,标题改为《民事诉讼中合同纠纷案件的管辖法院》。民事诉讼中合同纠纷案件管辖法院的确定对合同当事人的诉讼利益的影响不可或缺，合同纠纷诉讼中除了法定的级别管辖和专属管辖外，法律允许合同当事人在订立合同时从被告住所地、合同履行地、合同签订地、原告住所地、标的物所在地中间选择管辖的法院。明确法律对合同纠纷管辖的规定,在合同纠纷诉讼中有着非常重要的现实意义。
关键词：合同管辖法院级别管辖专属管辖被告住所地
合同履行地合同签订地原告住所地标的物所在地
一、民事诉讼中合同纠纷案件的法定管辖规定?１. 一
2012年8月３1日修改、XX年1月１日实施的《中般规定:?
华人民共和国民事诉讼法》（以下简称《民事讼法》)第二十三条规定：“因合同纠纷提起的诉讼,由被告住所地或者合同履行地人民法院管辖。”?《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》(法释〔XX〕5号,以下简称《民诉法解释》)第十八条第二款规定:“合同没有实际履行，当事人双方住所地都不在合同约定的履行地的,由被告住所地人民法院管辖。”
2. 保险、票据、运输合同纠纷的管辖:
《民事诉讼法》第二十四条规定：“因保险合同纠纷提起的诉讼,由被告住所地或者保险标的物所在地人民法院管辖。”《民诉法解释》第21条规定：“因财产保险合同纠纷提起的诉讼，如果保险标的物是运输工具或者运输中的货物，可以由运输工具登记注册地、运输目的地、保险事故发生地人民法院管辖。因人身保险合同纠纷提起的诉讼,可以由被保险人住所地人民法院管辖。”?《民事诉讼法》第二十五条规定：“因票据纠纷提起的诉讼，由票据支付地或者被告住所地人民法院管辖。”
《民事诉讼法》第二十七条规定：“因铁路、公路、水上、航空运输和联合运输合同纠纷提起的诉讼，由运输始发地、
目的地或者被告住所地人民法院管辖。”铁路运输合同纠纷及与铁路运输有关的侵权纠纷,都是由铁路运输法院管辖。?3. 农村土地承包经营合同、房屋租赁合同、建设工程合同、政策性房屋买卖合同纠纷,按照不动产纠纷确定管辖法院：?《民事诉讼法》第三十三条规定,因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖。该条中的“不动产纠纷”是指因不动产的权利确认、分割、相邻关系等引起的物权纠纷。
《民诉法解释》第28条第二项规定，农村土地承包经营合同纠纷、房屋租赁合同纠纷、建设工程施工合同纠纷、政策性房屋买卖合同纠纷，按照不动产纠纷确定管辖,即由不动产所在地人民法院管辖。
4．请求法院确认解除合同效力案件的管辖法院：?最高人民法院司法观点认为,当事人依据《中华人民共和国合同法》（19９9年１0月１日起施行，以下简称《合同法》）第9６条第1款的规定,请求人民法院确认解除合同效力的案件，属于《民事诉讼法》规定的“因合同纠纷提起的诉讼”,由被告住所地或者合同履行地人民法院管辖。
二、合同纠纷的协议管辖? 1．法律对协议选择管辖法院的规定:
《民事诉讼法》第三十四条：“合同或者其他财产权益纠纷的当事人可以书面协议选择被告住所地、合同履行地、合同签订地、原告住所地、标的物所在地等与争议有实际联
系的地点的人民法院管辖,但不得违反本法对级别管辖和专属管辖的规定。”本条是对协议选择管辖法院的规定，其中“书面协议”包括书面合同中的协议管辖条款或者诉讼前以书面形式达成的选择管辖的协议。
需要注意的是,合同纠纷的管辖协议，必须是书面形式的协议,口头协议无效。并且,书面合同中的管辖协议,还必须符合合同法规定的书面形式要求。《合同法》第十一条规定,“书面形式是指合同书、信件和数据电文（包括电报、电传、传真、电子数据交换和电子邮件）等可以有形地表现所载内容的形式。”因此，书面合同中的管辖协议，既可以采取合同书的形式,也可以在合同书中订有协议管辖条款;既可以采取信件、电报、电传、传真等形式,也可以通过电子数据交换和电子邮件等形式。?2．协议管辖无效的情形：第一，协议管辖违返法定管辖。协议管辖不能违反包括级别管辖和专属管辖在内的法定管辖规定。例如，协议管辖不能违反《民诉法解释》对保险、票据、运输合同纠纷管辖的规定;农村土地承包经营合同纠纷、房屋租赁合同纠纷、建设工程施工合同纠纷、政策性房屋买卖合同纠纷,由不动产所在地人民法院管辖，当事人不能协议选择管辖。?第二,未采取合理方式提请消费者注意的格式条款管辖协议。《民诉法解释》第３１条规定,“经营者使用格式条款与消费者订立管辖协议,未采取合理方式提请消费者注意，消费者主
张管辖协议无效的,人民法院应予支持。”?格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。对格式条款“引起注意”的要求,在消费者权益保护法、合同法、保险法、中均有规定。
《中华人民共和国消费者权益保护法》(XX修正，以下简称《消费者权益保护法》）第二十六条第一款规定:“经营者在经营活动中使用格式条款的,应当以显著方式提请消费者注意商品或者服务的数量和质量、价款或者费用、履行期限和方式、安全注意事项和风险警示、售后服务、民事责任等与消费者有重大利害关系的内容,并按照消费者的要求予以说明。”
《合同法》第三十九条规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二) 》（法释[XX]5号，以下简称《合同法解释二》)第六条规定，“提供格式条款的一方对格式条款中免除或者限制其责任的内容,在合同订立时采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识，并按照对方的要求对该格式条款予以说明的,人民法院应当认定符合合同法第三十九条所称'采取合理的方式'。提供格式条款一方对已尽合理提示及说明义务承担举证责任。”
《中华人民共和国保险法》(XX修正）第十七条规定,“订立保险合同，采用保险人提供的格式条款的,保险人向投保人提供的投保单应当附格式条款，保险人应当向投保人说明合同的内容。对保险合同中免除保险人责任的条款，保险人在订立合同时应当在投保单、保险单或者其他保险凭证上作出足以引起投保人注意的提示,并对该条款的内容以书面或者口头形式向投保人作出明确说明；未作提示或者明确说明的,该条款不产生效力。”
《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十一条规定，“保险合同订立时，保险人在投保单或者保险单等其他保险凭证上，对保险合同中免除保险人责任的条款,以足以引起投保人注意的文字、字体、符号或者其他明显标志作出提示的,人民法院应当认定其履行了保险法第十七条第二款规定的提示义务。保险人对保险合同中有关免除保险人责任条款的概念、内容及其法?律后果以书面或者口头形式向投保人作出常人能够理解的解释说明的,人民法院应当认定保险人履行了保险法第十七条第二款规定的明确说明义务。”?第三，经营者使用格式条款与消费者订立管辖协议的内容违反了法律的强制性规定。?《消费者权益保护法》第二十六条第二、三款规定：“经营者不得以格式条款、通知、声明、店堂告示等方式,作出排除或者限制消费者权利、减轻或者免除经营者责任、加重消费者责任等对消费者
不公平、不合理的规定，不得利用格式条款并借助技术手段强制交易。格式条款、通知、声明、店堂告示等含有前款所列内容的,其内容无效。”?《合同法》第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第五十二条规定:“有下列情形之一的，合同无效:一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益；以合法形式掩盖非法目的；损害社会公共利益；违反法律、行政法规的强制性规定。”第五十三条规定：“合同中的下列免责条款无效:造成对方人身伤害的;因故意或者重大过失造成对方财产损失的。”
经营者使用格式条款与消费者订立管辖协议内容属于《合同法》第四十条规定情形的，该管辖协议条款无效。例如，经营者以格式合同条款规定了与争议没有任何实际联系地点的法院管辖。?第四，合同当事人双方约定“一方违约,另一方可到自己居住地的基层人民法院或者中级人民法院起诉”的协议选择管辖条款无效。?这是因为:首先,从字面上理解,“一方违约，另一方可到自己住地的基层人民法院或者中级人民法院起诉”,属于附条件的选择，即只有在一方违约的情况下，另一方才能在自己居住地的人民法院起诉。但是,是否违约,并不是当事人所能认定的，只有经过人
民法院的实体审理后才能认定一方是否违约。其次，如果经法院实
篇四：房屋买卖合同(适用个人)
房屋购买协议书?甲方（卖方)：
身份证号码:?住址:
乙方（买方）：
身份证号码：?住址：?根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国合同法》及相关法律法规之规定,甲、乙双方在平等、自愿、协商的基础上就买卖房屋达成如下协议，以兹共同信守执行。
一、房屋转让内容
１、甲方自愿将建筑面积平方米,位于的住房出售给乙方。乙方已对该房地产作了充分了解并同意购买。?2、该房屋占用范围内的使用权随该协议签订后同该房屋一并转让;为使该房屋达到合理、正常使用的必要设施也一并转让。?二、支付方式? 1、甲乙双方商定成交价格为人民币元（小写），（大写) 万仟佰拾元整。?２、乙方在本协议签订之时，一次性付清上述成交款项,付款方式：现金。
三、双方权利与义务
１、甲方保证上述房地产权属清晰，无争议；未被判决、裁定限制出售，也未设置抵押,不在建设拆迁范围内;已取得