组团
住宅用地
50～6055～6570～90
（R01）
公建用地
15～2512～22 6 ～ 1 2
（R02） 道路用地 （R03） 公共绿地 （R04） 居住区用地 （R）
10～18 9 ～ 1 7 7 ～ 1 5
7.5～18 5 ～ 1 5 3 ～ 6
100 1
0
01
0
0
居住区规模是以人口、用地规模为主要特征的，以人口规模为主要标志
共绿地。
住宅用地建筑基底及周围的一些空地（住宅日照间距范围内的土地），
包括入户小路、宅旁绿地等，是住宅建筑基底占地及其四周合理间距内
的用地（含宅间绿地和宅间小路）的总称。
公共服务设施用地一般称公建用地，是与居住人口规模相对应配建的，
为居民服务和使用的各类设施的用地，应包括建筑基底建地及其所属场
院、绿地和配建停车场等。
4）土地质量差异的普遍性；5）土地利用的永续性
2城市土地的特点
自然特征:①土地不可再生性和供给的有限性②土地位置的固定性③土
地承载力能力不一致辞④土地利用的永续性
经济特征:①土地经济供给的稀缺性②土地的资产性③土地位置影响价
值,从而产生土地级差收入 法律特征:一块土地可以通过立法衍生出其它
的权力
3自身的特性
道。 7 人行出口间距不宜超过80米，当超过80米是应在底层加设人行通
道。 居住区道路的分级 P190
1、 居住区级：最小红线宽度不宜小于20m，必要时可增宽至30m， 机动车道与非机动车道在一般情况下采用混行方式，车行道宽度 不应小于9m
2、 小区级：面宽度宜为6—9m，在非采暖区要求建筑控制线间距的 最小限值为10m，在采暖区建筑控制线的最小宽度为14m
大城市 中小 大城市 中小城市 城市
Ⅴ、Ⅵ 气候 区
日照标准日
日照时数/h 有效日照时间 带/h 日照时间计算 起点
大寒日
≥2
≥3
8—16
底层窗台面
冬至日 ≥1
9—15
房间名称
起居室、卧室、书 房、厨房 楼梯间
住宅室内采光标准
侧面采光
采光系数最低值/%
窗地面积比值 （Ac/Ad）
1
1/7
0.5
1/12
3、 组团级：路面宽度为3-5m，两侧建筑控制线宽度非采暖区不小于 8m，采暖区则不小于10m。
4、 宅间小路：路面宽度为2.5—3米 各等级的道路应满足以下设计的要求：
1 居住区内主要道路至少有两个方向与外围道路相连。 2 小区内主要道路至少应有两个出入口 3 小区级道路不宜采用尽端式格局，保证消防、救灾，疏散等的可靠
性。 4 两个出入口可以是两个方向，也可以是同一方向。 5 机动车道对外出入口间距不应小于150米。 6 沿街建筑物长度大于150米时，应设置不小于4m×4m的消防车通
（1）居住是城市的基本功能，城市居住用地应占规划建设用地的18%
至28%，占城市总用地的1/3左右
（2）城市居住用地分布的普遍性
（3）城市居住用地，与其他城市用地既混合又独立
（4）城市居住用地与公共设施用地关系最为密切
居住区规划结构的五种基本形式或三种基本形式
1居住区–居住小区–居住组团三级结构
2居住区–居住小区二级结构
和亲戚、朋友关系而逐步形成的守望相助、共同生活的小群体。
社区是在一定地域范围内，以一定数量的人口为主体形成的具有认同感
和归属感的、制度与组织完善的社会实体。
TND（传统邻里开发模式）:邻里是社区的基本单元，每个邻里大约五
分钟的步行距离，单个社区控制在16—80hm2内，其最佳半径控制在400
米范围内。强调网格状的道路系统，并依次划分的等级，在两点间提供
3居住区–居住组团二级结构
4居住小区–居住组团二级结构 5居住小区–院落二级结构 居住区规划布局的原则 1方便居民生活，有利安全防卫和物业管理 2组织与人居住人口规模相对应的公共活动中心，方便经营、使用和社 会化服务 3合理组织人流、车流和车辆停放，创造安全，安静，方便的居住环境 住宅的优缺点形式常用地区
了多样的选择。
TOD（交通导向模式）:是一个公共交通为导向的开发，是规划一个居
住区和商业区时使公共交通使用最大化的一种非汽车化的方式规划设
计。强调以区域性公共交通站点为中心，在以适宜的步行距离为半径的
范围内，开发包含中高密度住宅及配套的公共用地，就业、商业和服务
的内容的复合功能的社区。
居住用地分为四类，包括住宅用地，公共服务设施用地、道路用地及公
居住区分级控制规模
项目
居住区 小 区
组团
户
数
10000-
3000-
300-
16000
5000
1000
人
口
30000-
10000-
1000-
50000
15000
3000
面积（公 5 0 -
1 5 - 3 54
-
6
顷）
100
城市居住用地的特性
1土地的一般特性
1）土地是自然的产物；2)土地面积的有限性；3）土地位置的固定性；
道路用地 居住区道路，小区路、组团路及非公建配建点的居民小汽
车、单位通勤车等停放场地。道路分级:居住区级道路，小区级道路，
组团级道路
公共绿地 满足规定日照要求，适合于安排游憩活动设施的、供居民共
享的游憩绿地，包括:居住区级公园，小游园，组团绿地以及其他块
状、带状绿地。
居住用地平衡控制指标（％）
用地构成 居 住 区 小 区
=居住区总建筑面积/居住区用地面积 配建公共停车场（库）停车位控制指标
名称
单位
自行车
机动车
公共中心
车位/100m2建筑
7.5
0.3
面积
商业中心
车位/100m2营业
7.5
0.3
面积
集贸市场
车位/100m2营业
7.5
面积
饮食店
车位/100m2营业
3.6
1.7
面积
医院、门诊所 车
居住区道路纵坡设计规范
道路类型
最小纵坡控制 指标/%
最大纵坡控制指 多雪严寒地区
标/%
最大纵坡控制指
标/%
机动车道
≥0.2
≤8.0（L≤200m） ≤5.0（L≤600m）
非机动车道 ≥0.2
≤3.0（L≤50m） ≤2.0（L≤100m）
步行道
≥0.2
≤8.0
≤4.0
居住区内地面停车率（居住区内居民汽车的停车位数量与居住户数的比 率）不宜超过10％居住区道路规划关于出入口的规范要求：
声环境的健康性要求
住区户外环境噪声标准
项目
住宅周边/dB
住宅区
昼间
≤55
夜间
≤45
干线道路两侧住宅
昼间
≤70
夜间
≤55
卧室书房 起居室
住宅室内噪声标准 房间名称
昼间 夜间 昼间 夜间
标准值/dB ≤40 ≤30 ≤45 ≤35
光环境的健康性要求
住宅建筑日照标准
建筑气候区 Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ、Ⅶ
划
气候区
Ⅳ 气候区
居住组团是指城市中一般被小区道路分隔，并设有与其居住人口规模相
应的、居民所需的基层公共服务设施的居住生活聚居地。是构成居住区
和居住小区的基本单位，由若干栋住宅组合而成的。
住宅街坊是由城市道路和居住区道路划分，用地大小不定，无固定规模
的住宅建筑地块，它的规模介于居住组团和居住小区之间。
邻里单位是指在地域的相互靠近这一自然条件基础上，结合了好友往来
1、 条式建筑，多层之间不宜小于6m；高层与各种层数住宅之间不 宜小于13m；
2、 高层塔式建筑、多层和中高层点式住宅与侧面有窗的各种层数住 宅之间应考虑视觉干扰因素，适当加大间距。
住宅建筑净密度=住宅建筑基底总面积/住宅用地面积 住宅建筑面积净密度=每公顷住宅用地上拥有的住宅建筑面积
=住宅建筑总面积/住宅用地总面积 建筑面积毛密度（容积率）=每公顷居住用地上拥有的各类建筑的建筑 面积
有利于节约用地，提高居住建筑面积密度。但这种布置方式部分住宅朝 向较差，对于炎热地区较难适应。周边式基本形式的变化有3种，即单 周边式、双周边式和自由周边式，目前市场上别墅类产品引用的较多， 而公寓产品受朝向和采光影响较少出现。 点群式 点群式住宅布局包括低层独院式住宅，多层点式及高层塔式住宅布局， 点式住宅自成组团或围绕住宅组团中心建筑、公共绿地、水面有规律地 或自由布置，运用得当可丰富建筑群体空间。点式住宅布置灵活，便于 利用地形，但在寒冷地区因外墙太多而对节能不利。 住宅间距书本153页 住宅侧面间距：
住宅布置的四种形式 住宅单体的平面组合基本形式有四种：行列式、周边式、点群式和混合 式。 行列式
条式单元住宅或联排式住宅按一定朝向和合理间距成排布置的方 式。这种布置方式可使每户都能获得良好的日照和通风条件，便于布置 道路、管网、方便工业化施工。但如果处理不好形成的空间往往会有单 调、呆板的感觉，并且产生穿越交通的干扰。如果能在住宅排列组合 中，注意避免“兵营式”的布置，多考虑住宅单体空间的变化，如采用 山墙错落、单元错落拼接以及用矮墙分隔等手法仍可达到良好的景观效 果。 周边式 住宅建筑沿街坊或院落周边布置的形式，这种布置形式形成封闭或半封 闭的内院空间，院内较安静、安全，利于布置室外活动场地、小块公共 绿地和小型公建等居民交往场所。这种形式组成的院落较完整，一般较 适用于寒冷多风沙地区，可阻挡风沙及减少院内积雪。周边布置的形式
城市详细规划设计
城市详细规划是以城市总体规划和分区规划为依据，对一定时期内城市 局部地区的土地利用、空间环境和各项建设用地所作的具体安排。 修建性详细规划是以城市总体规划、分区规划或控制性详细规划为依 据，制订用以指导各项建筑和工程设施的设计和施工的规划设计。 控制性详细规划是以城市总体规划或分区规划为依据，确定建设地区的 土地使用性质和使用强度的控制指标，道路和工程管线控制性位置以及 空间环境控制的规划要求。 控制性详细规划，应当包括以下内容: 1、确定规划范围类不同性质用地的界线，确定各类用地内适建，不适 建或者有条件的允许建设的建筑类型。 2、确定各类地块建筑高度，建筑密度，容积率，绿地率等控制指标； 确定公共设施配套要求，交通出入口方位，停车泊位，建筑后退红线距 离等要求 3、提出各地块的建筑体量、体型，色彩等城市设计指导原则 4、根据交通需求分析，确定地块出入口位置、停车泊位、公共交通场 站用地范围和站点位置，步行交通以及其他交通设施，规定各级道路的 红线、断面、交叉口形式、控制点坐标和标高 5、根据规划建设容量，确定市政工程管线位置、管径和工程设施的用 地界线，进行管线综合。确定地下空间开发利用具体要求。 6、制定相应的土地使用与建筑管理规定。 修建性详细规划，应包括以下内容: 1、建设条件分析及综合技术经济论证 2、建筑，道路和绿地等的空间布局以及景观规划设计，布置总平面图 3、对住宅，医院，学校，和幼托等建筑进行日照分析 4、根据交通影响分析，提出交通组织方案和设计 5、市政工程管线规划设计和管线综合 6、竖向规划设计 7、估算工程量，拆迁量和总造价，分析投资效益