物业服务整改措施（文章一）：我国物业管理存在的问题及改进措施我国物业管理存在的问题及改进措施（一）、引言物业管理在我国的兴起与发展时间不长,属于一个新的研究领域,也是现代服务业之一,占据第三产业中的比重将越来越大,而我国的物业管理还很不成熟,与国外的物业管理相比,差距还很大。

目前,物业管理问题成为近年来投诉率最高的问题,高校的物业管理问题也很突出,黄蕾和李映辉(2xx)对近年来发表在我国核心期刊的物业管理相关问题及对策进行了评述?,物业管理问题表现突出。

因此,笔者拟对我国物业管理问题的产生进行分析,提出改进对策是当前急需解决的问题。

（二）、我国物业管理存在的问题1.政府定价需要调整。

政府对于物业公司服务收费定价,从减轻旧的住房制度下的福利负担以及考虑在物业管理兴建之初,居民的思想和经济承受能力都较低的情况下,政府定价物业管理的收费不应过高,但目前物业管理企业大多在物业服务项目上亏损,物业服务收费还需要靠其他方面的经营收入来弥补损失?。

2.物业管理法规有待完善。

物业管理立法相对滞后,法规体系有待完善。

随着我国福利分房转向个人购房,从而呈现出居民小区物业的管理问题。

我国相关的物业管理政策与法规尚未出台,很多人钻空子,引发多起群体纠纷。

虽然2xx年国务院出台了《物业管理条例》,随后又陆续颁布了《物业服务收费管理办法》、《前期物业管理招标投标管理暂行办法》等规章?,但是十多年前制定的管理法规,与现有的物业管理模式不匹配,我国物业管理立法明显滞后于物业管理行业的发展。

3.物业管理行业缺乏专业人才。

我国物业管理人员大多素质低下,服务很不到位,取得物业管理员职业资格的人数不多?。

有部分是房改转型人员,没有经过职业培训。

部分物业管理企业的人力资源队伍在专业结构、知识结构等与物业管理的发展要求差距较大,非专业管理人员做物业管理已成为我国物业管理行业的现实状况。

4.缺乏管理水平,服务水平低劣。

物业市场缺乏足够的管理水平和道德素养,缺乏具有较高水平的招投标企业和评标专家,结果出现了邀标多、公开招标少的局面,导致“劣币驱逐良币”的现象频繁发生?。

物业管理行业中有一批质素低下的公司患“近视眼”,一切都是短期行为,败坏了物业管理的行业的声誉。

有些物业管理公司降低管理标准,服务差水平低劣,最终影响企业的声誉。

因此,影响了物业管理企业的经营效益,效益不佳,同时也造成人才流失;没有人才,更难以提供优质的管理和服务,最终形成恶性循环?。

由于我国物业管理工作起步较晚,管理行为不规范,造成“小、散、乱”状况问题突出?。

5.物业管理缺乏规模。

在我国物业管理存在企业规模小,群体优势缺乏,并且企业经济效益不良,有的还亏损严重。

许多物业管理企业管理物业项目少,不具备经营规模,经营业绩很难理想。

缺乏经营规模,将影响项目管理的连续性和稳定性,管理出现断层,经营效益差。

物业管理行业如果不具备规模效益,将缺乏发展后劲。

（三）、物业问题产生原因分析1.物业管理实践时间短。

物业管理在我国施行的时间还很短,还有一个学习实践的过程,很多事情要“摸着石头过河”。

另外,我国还处于经济转型时期,还有很多的法律、法规要跟着转型,有的要重新建立,但法律、法规建立滞后,实际实施就更困难。

竟争机制不完善,市场化程度低,缺乏公平的竟争机制,从而造成恶性循环。

2.市场竟争激烈。

物业管理市场竟争激烈,为争得物业管理项目费尽心机。

市场竟争是双刃剑,如果在市场经济大潮中,能够优胜劣汰、优化资源,就能够促进企业的发展壮大。

但现在存在招投标竟争规则不完善,如“恶性竟争”、“围标秀场”等,导致部分的物业管理企业价格很低,利润也愈来愈低?。

3.物业管理定价滞后。

物业管理定价,没有与时俱进。

在各种物价上涨的情况下,物业服务的定价,政府没有随着市场、环境的变化进行调价,致使有些物业还沿用很久以前的价格表;如笔者曾在一小区见到还贴着xx年前的服务价格表。

而过去的物业管理服务的定价,是政府一方决定的,物业服务的价格制定没有进行多方协商,致使价格的制定与实际情况严重脱节。

（四）、物业管理改进措施1.端正经营理念,树立良好品牌。

基础不牢,地动山摇。

物业管理企业在经营过程中,要端正经营的理念。

企业与业主之间要进行良好的沟通,心理契约的达成要建立在期望的契合上?。

业主了解其它物业管理企业的信息后,就对自己所在小区的物业管理企业形成了心理期望。

因此,物业管理企业要重视与业主沟通,注重核心能力的构建,增强危机管理意识,要尽可能地了解顾客,帮助实现其心理期望,树立企业良好形象。

2.政府与企业联合定价。

长远看来,物业管理的最终发展方向必然是企业化,凡不能进入市场,不以利润为目的者均不能称之为企业。

从这个意义上讲,为顺应物业管理企业化发展这一潮流,必须在竟争的基础上,能够保证企业的基本利润的原则确定价格,因此,需要由政府与企业商议进行价格的制定。

3.管理法制化。

物业管理应拥有良好的环境,并应提高从业者的整体素质。

走法制化发展之路,完善物业行业法律法规。

物业管理步及内容广泛,物业管理企业与许多部门有多层关系,物业管理企业与供水、供电等十多个部门有联系。

如果没有法律、法规作保证,物业管理难以健康发展。

因此,政府有关部门应加快立法,建立物业管理法规体系,使我国物业管理有法可依、有章可循。

4.培养物业管理人才。

人才需要培养,优秀的物业管理人才要采取多渠道、多形式进行培养,为物业管理行业的发展提供必要的人力资源储备。

可采用“请进来,走出去”的培养方式,并给相应人才有拓展的空间,如晋级、深造、学历提升等学习机会。

同时,加强正确的思想培养,树立良好的道德观念,培养德才兼备的人才,建立一支吃苦耐劳、乐于奉献,技术过硬的队伍, 提高物业管理人员的专业技术素质与管理水平。

5.实现规模与品牌效益。

我国物业管理企业如果要发展,一方面应摆脱小而全模式,进行联合发展,构建物业企业集团,进行良好的管理,实现规模效益;另一方面,要进行品牌的打造,提供优质服务。

无论是大企业,还是小企业,创建良好的品牌,并能够长久保证质量,企业就能够逐步发展。

因此,政府部门应制定相应的政策,提高企业的进入条件,严格清除制度,对不良的企业及时清除,保证企业一定的规模与品质,促进物业企业与物业管理良好的发展。

（文章二）：提升物业管理服务水平整改方案提升物业管理服务水平整改方案我司学习了xx市规划建设局关于印发《xx市物业服务企业考核暂行规定》的通知后，根据考核表的考核项目和内容，在规定的时间内完成自查，发现我物业公司工作中存在不足之处：（一）、保安服务方面：治安管理较松散，生人随俚就能进出小区，保安员服务素质较低：（二）、车辆管理方面：车辆乱停乱放时有出现：（三）、环境卫生清洁方面不到位：（四）、其他方面：针对以上不足之处，提出整改措施如下：（一）、保安服务方面1.围绕提高保安的责任心问题，加强培训教肓，结合工作考评，考评不合格进行劝退；2.对个别年龄偏大的逐步进行调整，新进保安限至40岁以下；3.夜间由每小时巡查改为每半小时巡查一次，对重点部位实行不间断巡查，如车库，楼道及小区四周；4.在提高责任心的同时，加强对保安的监督，对晚间保安的值勤情况每周进行一次查岗，对责任心不强者及时进行处罚或辞退;5. 门岗对外来人员的电动车一律禁止进入小区，同时对外来人员、材料、工具及车辆严格询问登记，做到凭证出入。

（二）、车辆管理方面（1）、于8月20日前落实机动车停车的管理方案，制定路面停车和地下车场停车的办法及服务收费标准，于8月中旬实施车辆的有效管理。

（2）、开设电动车充电和停车收费车库，设施己经到位，与此同时开设临时非机动车车库，方便临时停车和临时充电。

（3）、做好停车管理的告示宣传，於8月20日起，对各楼道公共出入囗的电动车，自行车逐一进劝告和清理，确保环境整洁有序。

（三）、加强环境卫生清洁方面（1）、加强对保洁人员的业务培训，严格环境卫生日检工作，及时发现死角和清理死角，对不负责任的保洁员及时进行辞退。

（2）、装修垃圾做到及时清理，管理员提高对装修现场的巡查力度，对垃圾乱堆乱放的行为及时进行教育与整改。

（3）、对地下车库进行全面清扫，12月份正式聘用车库保洁员，实施车辆和保洁的规范管理。

（4）、小区楼道墙面太脏问题，将组织一次全面检查，对污迹严重的状况及时进行整改，由于目前处在装修高峰期，大面积墙面整改需要暂缓，等到装修完工80%之后，会对楼梯墙面进行一次统一整改。

（四）、其他方面（1）、门禁刷卡系统已经进行整改，对小区整个安防系统，管理处于8月份进行一次全面检查，对于业主报出的增加监控布点问题，将会同开发单位和施工单位，对小区监控布点进行合理化探讨，在不侵犯业主隐私的情况下，可合理增加监控。

（2）、手机信号覆盖，已和移动公司进行沟通，具体细节在进度中。

目前信号覆盖已经完工。

（3）、小区晚间照明问题，已经延长晚间照明的时间，景观灯实行部分增开，确保一定光亮。

随着住户的增多，管理处会不断进行晚间照明的调节，由于公共照明能耗不例入目前的物业收费内，本着为业主的利益考虑，管理处在交房入住时没有预收能耗费，准备试运作半年至一年再根据能耗消费的情况考虑，其目的也是尽量为业主节省开支。

江夏丽景物业管现处2xx年9月11日（文章三）：左岸花都物业管理整改方案左岸花都物业管理整改方案倾听业主心声，落实整改措施，全面提升物业软硬件管理水平基础管理存在问题1）、管理人员监督检查不到位。

2）、各部门存在分工不明确，存在互相推诿的现象。

3）、与业主代表交流沟通不够，对部分业主提出的好的意见和建议，未积极听取、采纳。

4）、对小区商家监管力度不够，无强硬的措施，以至于部分商家的噪音扰民、油烟排放、环境治理不能得到有效的控制。

5）、小区已交房6年，小区各项设施设备老化，入住率仅有三分之二，物管费用收缴率较低，随着今年物价飞涨，项目各项支出比往年都大，公司经营压力巨大，工作开展较为困难。

整改措施1）、项目经理每天对小区巡查不少于两次，对发现的问题，发整改通知给各部门负责人限期整改，各部门负责人每天对各部门员工工作检查不少于两次，对员工每天的工作进行量化，不完成不下班。

2) 严禁推诿的原则：对满足不了住户提出求助要求的，也应主动帮助其联系相关部门，切忌推诿。

3）、公司领导、行政部、项目中心、客服中心对小区进行交叉检查，要求每周形成督导报告，就不合格事宜，限期各部门完成整改。

4）、与业主委员会加强沟通和交流，就小区部分违规现象，和业委会一起采取措施及办法进行处理。

5）、就商家扰民问题与小区业主委员会一到联系相关职能部门，采取强有力的措施，力争本月内使扰民问题得到一定遏制，部分环境景观得到改善，取得业主基本满意。

6）、对小区欠费业主进行清理和统计，会同业委会对小区欠费大户进行费用催缴。