施工总承包合同洽谈过程中的风险控制
引言
建设工程施工合同是发承包双方依据国家相关法规签到的法律文书，为规避合同履行风险，要从源头即合同洽谈过程加强风险控制。结合工程实例，通过对合同协议书、通用合同条款和专用合同条款中风险控制点的分析，从发包人的角度重点介绍施工总承包合同洽谈过程中规避合同风险的有效途径。
1 引言
建设工程施工合同是发承包双方根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国建筑法》及其他有关法律、法规，遵循平等、自愿、公平和诚实信用的原则签订具有法律约束力的文书。合同一旦签订，双方必须严格遵守执行。笔者作为主谈代表全程参与了一项酒店工程施工总承包合同洽谈，近期，合同刚刚签订完毕，感受颇多，现从发包人的角度就以下几个方面分析如何进行合同风险控制，已降低发包人的风险。
2 合同协议书部
在工程施工合同履行过程中，因为合同条款疏漏、粗放、歧意等问题引发发承包双方争议乃至法律诉讼的现象履见不鲜，影响了工程建设顺利进行，甚至影响了双方或者某方的合法权益。为此，要从源头，即合同洽谈过程中加强风险控制，超前规避合同风险。
合同协议书主要包括：工程概况、合同工期、质量标准、签约合同价和合同价格形式、项目经理、合同文件构成、承诺以及合同生效条件、签订地点等13项内容，集中约定了合同当事人的基本权利和义务。本文主要从工程概况、签约合同价与合同价格形式、签订地点等方面进行分析。
2.1 案例介绍
永城煤电控股集团与2013年在河南省信阳市南湾湖风景区投资建设了一座五星级商务度假酒店，建筑面积55235平方米，包括地下一层，地上八层，共300间客房，建筑设计风格以法式古典主义风格。经过招投标程序，河南省焦作市宏城工程建设有限公司中标该工程建筑主体工程的总承包施工，施工工期为900日历天，中标价7940万元。
2.2工程概况
工程概况中的工程承包范围一定要表述清晰，避免施工过程中出现扯皮现象，规避承包人的索赔风险。本酒店工程承包范围为：发包人招标施工图纸范围内的土建工程（包括变更联系单内容，不包括发包人单独发包工程）、安装专业施工单位
确定之前的安装预埋工程，包含发包人另行发包的桩基工程、土石方工程、安装工程、精装修工程、幕墙工程等专业工程的施工配合及工程资料的汇总整理等工作内容。这样的表述包含三层意思：一是承包人的施工主体范围是土建工程；二是酒店的安装工程非常复杂；发包人对安装工程单独发包，在确定安装施工单位之前的预埋管线工作由承包人来做；三是承包人要负责发包人另行发包工程的施工配合工作及工程资料的最终汇总工作。工程承包范围界定清晰，有效规避了风险。
2.3 签约合同价与合同价格形式
签约合同价也即是中标价，本酒店工程合同价为7940万元，合同价格形式为总价合同，具体工程变更及风险范围以外合同价格的调整方法在合同专用条款中进行了详细约定。签约合同价中包含了总包管理配合费280万元，该费用为包干费用，不再调整，其内容包括了总包管理服务、各施工单位协调、资料汇总整理及为各参建施工单位提供施工配合所需的脚手架、安全防护、垂直运输、电源接口、工作面、材料场地、零星修补等内容所需的费用，并在合同中予以明确，将此费用风险降至最低。
2.4 签订地点
合同签订地点一般填写工程所在地址或发包人注册地址，对房地产开发公司来讲，这两个地址通常是一致的。这样填写与合同后面的“仲裁或诉讼”条款中向某某仲裁委员会申请仲裁或向某某人民法院起诉相呼应，填写工程所在地址或发包人注册地址可以充分体现事件属地管理原则，更有利于发包人维护自身的合法权益。本酒店工程合同签订地点为信阳市南湾区，与发包人注册地址是一致的。
3 通用合同条款部分
通用合同条款是合同当事人根据《中华人民共和国建筑法》、《中华人民共和国合同法》等法律法规的规定,就工程建设的实施及相关事项，对合同当事人的权力义务作出的原则性约定。
通用合同条款共包括：一般约定、发包人、承包人、监理人、工程质量、安全文明施工与环境保护、工期和进度等20项。条款安排既考虑了现行法律法规对工程建设的有关要求，也考虑了建设工程施工管理的特殊需要，与后面的专用合同条款有机地构成了合同整体，互为解释，规避风险。下面从合同文件的优先顺序和变更范围两方面进行分析。
3.1 合同文件的优先顺序
组成合同的各项文件应互相解释，互为说明，除专用合同条款另有约定外，解释合同文件的优先顺序如下：
（1）合同协议书：
（2）中标通知书：
（3）投标函及其附录：
（4）专用合同条款及其附件：
（5）通用合同条款：
（6）技术标准和要求：
（7）图纸：
（8）已标价工程量清单或预算书：
（9）其他合同文件。
本酒店工程合同经发承包双方充分洽谈，认为上述解释顺序符合本工程的具体情况，重要程序的顺序合理，易于操作，并在合同中约定执行。这样的解释顺序确定了不同文件对同一个问题的不同意见的处理依据，规避了矛盾风险
3.2 变更的范围
除专用合同条款另有约定外，合同履行工程中发生以下情形的，应按照本约定进行变更：
（1）增加或减少合同中任何工作，或追加额外的工作：
（2）取消合同中任何工作，但转由他人实施的工作除外：
（3）改变合同中任何工作的质量标准或其他特性：
（4）改变工程的基线、标高、位置和尺寸：
（5）改变工程的时间安排或实施顺序。
本酒店工程合同对上述变更范围予以确认，并说明了若变更超出该范围则发包人不予认可，规避了工程变更的随意性，同时有效控制了因变更而增加的成本支出。
4 专用合同条款部分
专用合同条款是对通用合同条款原则性约定的细化、完善、补充、修改或另行约定的条款。合同当事人可以根据不同建设工程的特点及具体情况，通过双方的谈判、协商对相应的专用合同条款进行修改补充。本酒店工程在以下几项核心内容上对专用合同条款进行细化和约定。
4.1 承包人的一般义务
在“承包人应履行的其他义务”中，详细规定了签约合同价中总包管理配合所包含的脚手架和垂直运输机械的具体要求。为满足发包人另行发包工程的施工需要，承包人所提供的脚手架和垂直运输机械必须满足下列要求：须提供承包人施工搭设的脚手架及定额中应包括的脚手架和垂直运输机械，脚手架的搭设须满足外立面石材幕墙施工需要且至2014年6月底方可拆除，垂直运输机械拆除时间不早于2014年12月底，如未经发包人认可，承包人擅自提前拆除脚手架及垂直运输机械，所有分包施工单位发生的该费用由承包人承担，费用在当月工程进度款中扣除。