给予客户购买预期 性价比差异化营销
2、借政府——提升项目层级
政府提供招商政策。 通过活动邀请政府官员出席。 政府领导对项目视察。
解决教育。 购买优惠。 定制+冠名。 商务配套。
3、软性服务——办公差异化营销
宝马中心位于慕尼黑北郊，总建筑面积 35万㎡，拥有设计研发人员8500余人， 不仅成为宝马自由展示产品的空间，更 是慕尼黑的必游之地
• 高调亮相春季房展会，以”DIY 定制地产”概念及多样化的产品吸引众多企业； • 07年受邀参加山东首届环济南都市圈中小创业项目资金洽谈会，倡导的“中小企业发展
平台”主旨，吸引了大批参展者，成为展会上一大亮点。
灵活多样的招商活动：
积极在浙江等地招商，先后吸引了5批温州考察团来济南考察，效果显著，第一批温州考察 团即有 20 家企业当场签订了入驻意向书。
项目推广定位 客户策略 营销策略
平面展示
PART Ⅰ 放眼全球
—— 总部基地案例研究 ——
1、制造加工型：
济南时代总部基地
• 启动时间：07年春季开盘，现在正在招商引资中，一期 已经售完50%以上
• 位置/规模：位于二环内天桥区唯一工业园区——药山工 业园内，总占地面积23.36公顷，总建筑面积28.11万平 方米，容积率1.20 ，规划建设300余栋总部楼。项目距 济南国际机场25公里、火车站3公里、长途汽车站2公里， 紧邻泉胜物流中心，交通便利
宝马大厦：宝马总部办公所在地
宝马博物馆：宝马历史和产品重要的展 示场所
宝马体验中心：总建筑面积达7.3万平 米，集销售和体验为一体的展示中心
宝马研发中心：约有7000多工程师、 模型人员，计算机专业技术人员，在这 里为宝马汽车和未来技术从事研发工作
用产品说话，突出高性价比：
• DIY地产：隆重推出首家“ DIY 定制地产”概念，满足客户对产品灵活性和个性化的需求 ； • 可冠名的独栋式别墅：强调可独立冠名、彰显企业形象的独栋式产业别墅，是山东省目前最 大的首创独栋式商企办公平台； • 环境&绿化：环境优美，尊享后花园、空中花园，超大绿色生态环境； • 多样化户型：拥有面积300～1600㎡的多种户型，招商方式灵活多样，产品内部空间自由分 拆组合，可分可合，可租可售，投资自用两便； • 高性价比：突出高性价比——3年半租金拥有一栋总部楼
Tradition
Revolution
家族传承 百达翡丽 完美的复杂性、完美的精确性
区 隔 新锐精英气质
卡地亚
创意与技术的完美结合
规则无定式，
区隔自有道
—— 影响力的建立，起源于产品的不同——
当“创新企业公园”遇到“传统办公集群”
“独立”让企业更优越！
我们的目标：创立最高
战略占位：突破传统办公集群思维，创领企业公园新坐标。 营销目标：激活市场强大引爆力，制造差异影响力。 项目目标：打造西安创新企业公园第一品牌。 品牌目标：项目推进品牌建设，深化品牌印记。
目录
企业总部分析
PART Ⅲ 营销总纲
PART Ⅰ 放眼全球
PART Ⅱ 解析产品
1 济南时代总部基地
1 产品分析
9%
2 德国慕尼黑宝马中心
2 市场分析
21%
3 新加坡商务花园
3 项目SWOT分析
4 曼哈顿CBD——城中之城 4 产品主要卖点罗列
22%
5 成都青羊总部基地
5 产品核心卖点细分
6 企业总部基地之居策观点 6 产品客群分析 • 西安总部基地现状分析 2 7 客户需求与产品卖点对位 48%
以活动扩大影响力 以产品吸引客户
通过举办或参加各类相关活动增强影响力：
• 成功举办了不同主题的三期总部沙龙，与企业家畅谈总部基地发展中的各种问题，搭建 与意向客户沟通的良好平台；
• 参加“浙江省首届总部经济高峰论坛”和“山东省首届总部经济高峰论坛”，向各界人 士展示总部基地的形象和招商策略，吸引了大批的温州企业参观考察；
营销事件以吸引政府官员、经济名人、企业名流参与 以此提升项目层级与形象高度
低密度独栋办公。 尊享后花园、空中花园。 超大绿色生态环境。
4、产品——品质为王
制造加工型总部基地 成功因素分析
1、招商——提升项目形象
异地招商，引入关系性龙头企 业，并针对龙头企业提供以租 代售的招商方式，同时免租三 年半。
西安鱼化总部新城
西北总部基地营销推广方案
——格局决定发展，区隔论显标签——
开篇之前，让我们先看一下， 每一件有影响力的产品都有其独立的精神属性， 它们，是如何确立自己独有的调性和格局的？
Tradition
Revolution
皇室御用专车
劳斯莱斯 全手工、限量、巨细无遗
区 隔 新世界领袖座驾 兰博基尼 外观出众、动力强劲
客户来源：
时代总部基地签约企业来源地构成
江苏上海 4% 4%
浙江 江苏 上海
时代总部基地签约企业类型
9%
5%
5%
5%
5%
22%
5%
31% 13%
科技&电子&通信 汽配 眼镜 机械 服装 印刷 生物科研 纺织 能源
整体：截至07年一季度，已签入驻 协议客户42家，其中德力西集团、 正泰集团、信发集团是代表企业。 共完成销售5万余平方米，约占一 期总建筑面积的50% 浙商占据大半江山：因开发商的温 州背景，以及浙江企业喜欢抱团的 心理，加上时代总部基地提出的“ 品牌企业聚集区 ”等理念吸引了众 多温州企业家，使得签约企业呈现 本地企业和浙商平分秋色的局面， 而且越来越多的浙商表示浓厚的兴 趣 制造业民企是绝对的主角：除了一 家外企外其余的都是民企；99%以 上是制造业民企，其中科技&电子 &电信、机械和汽配是比重最大的 三类企业
• 功能定位：由温州商人投资建设为联体产业别墅，主要 引入浙江新型都市工业企业和大型制造业企业的山东公 司，抓住日韩产业转移的机遇，为中小企业和民营经济 提供集聚的平台
• 建筑进度/企业入驻情况：至07年10月，时代总部基地一 期已售完50%以上，实现均价2700元/平米；可以容纳 超过300家企业，目前德力西电器、浙商通讯、信发集团、 中标电器、潍柴工贸等等众多知名企业已经在第一时间 抢驻总部基地。项目还吸引了温州商团，北方市场营销 总部或物流总部等设在济南，温州中小企业发展促进会 也表示浓厚的兴趣