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篇一：前期物业服务纠纷案例分析
前期物业服务纠纷案例分析
【案例1】开发商“赠送物业费”承诺对物业公司是否有约束力？孔某某为北京市昌平区某小区业主，甲物业公司与该小区开发商签订前期物业服务合同，接受委托为该小区提供前期物业管理服务。合同签订后，甲物业公司依约为该小区提供前期物业服务，然而业主孔某某却拖欠甲物业公司自20XX年7月至20XX年7月期间的物业费47316元。经多次催要未果，甲物业公司最终将孔某某起诉至法院。庭审中，孔某某辩称自己购买房屋时，开发商曾承诺赠送三年的物业费，故不同意缴纳上述费用。
法院经审理认为，开发商作为房屋出卖人对孔某某做出的承诺的效力也不必然及于第三人。故孔某某以开发商对其做出赠送物业费的承诺为由拒绝向甲物业公司缴纳物业费
缺乏依据，最终法院支持了甲物业公司的诉讼请求，判令孔某某向甲物业公司缴纳拖欠的物业管理费用。
【案例2】物业买受人概括承受
20XX年7月，高某在珠江帝景小区购买联体别墅后，虽然办理了交付使用手续，但一直未装修入住，谁知今年8月，高某收到了法院传票，小区物业公司要求其给付物业管理费24760元。高某认为自己没有入住，没有享受到服务，且物业服务合同是开发商与物业公司签订的，与自己无关，因此拒绝支付物业费。
原告方认为，前期物业服务合同具有特殊性，高某虽然不是签订合同的当事人，但是高某向房产开发商买受房屋就视为高某已经概括
承受了房产商在前期物业服务合同中的权利义务，对高某产生拘束力，故高某应当按约支付物业管理费。被告方则认为，高某没有签订物业服务合同，不应受该合同约束，且高某没有入住，故不必支付合同对价，应当驳回原告的诉讼请求。最终法院认为判决支持了被告的诉讼请求。
【律师评析】
1、开发商不能为物业服务企业创设义务。开发商与住宅买受人签订住宅转让合同时，应当将住宅临时管理规约、前期物业管理服务合同和住宅使用说明书作为住宅转让合
同的附件，因此业主购买房屋时将同时与开发商及前期物业
服务企业分别建立两种法律关系：一是与开发商之间的商品房买卖合同关系；二是与物业服务企业的物业服务合同关系，而开发商与物业服务企业之间并未因此产生权利义务关系。所以，开发商的“赠送物业费”的承诺，其本质是一种为物业服务企业创设义务的行为，该承诺在与业主的商品房买卖合同关系中作出，根据合同的相对性原理，物业服务企业并非该合同的当事人，除非明确表示同意，否则当然不受该承诺的约束。
2、业主概括承受开发商相对于物业服务企业的权利义务。《物业管理条例》第21条的规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，应当签订书面的前期物业服务合同。
第22条建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理
规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。
第23条建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向
物业买受人明示，并予以说明。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。
第25条建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包
含前期物业服务合同约定的内容。
前期物业服务合同的主体是建设单位和物业服务企业，业主不是合同的主体。从合同相对性原理而言，房产开发商
与物业服务企业签订的合同不能对业主产生拘束力。但是依据《条例》25条，房产开发商同物业买受人签订物业买卖合同时，包含了双方之间转让前期物业服务合同的合意。因此，前期物业服务合同对业主产生拘束力的根据在于业主概括
承受了合同的权利义务。
【启示】
1、业主（物业买受人）应注意的问题——审查前期物
业服务合同，书面形式固定开发商承诺。
业主在购买房屋时需要概括承受前期物业服务合同，实践中，开发商一般以附件的形式附于房屋买卖合同之后。业主签订房屋买卖合同时，对前期物业服务合同也要一并审查，对于开发商诸如减免物业费等的承诺，一定要让其以书面的形式固定下来。
2、物业服务企业应注意的问题——建设单位与物业买
受人签订的买卖合同是否包含前期物业服务合同约定的内容。
物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，是否对遵守临时管理规约予以书面承诺。
3、开发商应注意的问题——应取得物业买受人遵守临
时管理规约及前期物业服务合同的书面承诺。
对业主减免物业费的承诺要符合法律规定或合同的约定，并应取得物业服务企业的同意。
篇二：前期与普通物业服务合同的异同
前期与普通物业服务合同的异同
合同是特定的两个或两个以上的当事人在平等自愿的
基础上，以设立、变更或终止民事权利义务关系为目的作出意思表示，又经磋商使意思表示一致所达成的协议。作为商品交换法律表现形式的民事法律行为，合同在生产、销售、分配及消费四大社会经济活动中发挥着越来越重要的作用。随着我国社会主义市场经济体制的日益完善、房地产行业的迅猛发展及住房制度改革的不断深入，物业管理作为对建筑物和配套的设施、设备及相关场地进行社会化、企业化、专业化的维修、养护、管理等综合服务方式，已成为广大居民住房消费的重要组成部分。
现代物业经营管理活动中，涉及的社会关系多种多样，其中最主要的是房地产开发建设单位、业主与物业服务企业之间的关系，它们之间实质上是市场交易关系，一切交易活动都是通过缔结和履行合同来进行的，物业服务合同已成为物业管理最基本的法律关系，是市场经济发展过程中产生的新型合同，是现代物业管理法律关系中最为核心的内容。根据物业所有权人和委托人的不同，物业经营管理中的物业服务合同可分为前期物业服务合同与普通物业服务合同，辨析这两类物业服务合同之异同对规范和指导物业管理实践具
有重要意义。
一、物业服务合同在物业管理中的重要作用
物业服务合同是指房地产开发建设单位或业主与物业
服务企业在平等、自愿基础上依法签订的以物业服务企业提供物业管理服务、房地产开发建设单位或业主支付管理费用为内容的，规范房地产开发建设单位、业主与物业服务企业权利义务的协议。其中，前期物业服务合同是指在前期物业管理阶段，房地产开发建设单位或公有住房出售单位与物业服务企业约定前期物业管理的书面协议，普通物业服务合同是指业主或业主委员会与物业服务企业签订的约定，由物业服务企业对物业进行有偿管理服务的书面协议。二者是时间上存在着先后顺序而又相互衔接的两类民事法律合同。就物业管理活动来看，物业服务合同是保障物业管理活动顺利开展和物业经营管理优质服务的基石，其重要作用主要体现如下：
（一）物业服务合同是物业管理服务公共性活动产生的契约基础
物业管理活动的实质是房地产开发建设单位或业主与
物业服务企业以物业管理服务为标的所进行的交易活动，交易双方主要是以物业服务合同为纽带完成物业市场交易活动，从法律及法理来看，物业管理法律关系本质上是一种合同关系。物业管理是通过物业服务合同而产生的一项市场行为。物业服务合同是物业管理活动得以实现的基本法律文件，