房地产成本案例分析
第一章总则
第二章成本核算的基本程序
第三章成本核算对象的确定
第四章成本费用项目及核算内容
第六章成本费用的归集与分配
第七章成本报表
第八章附则
第一章总则
1-2集团房地产开发企业成本核算的任务是：建立和完善成本核
算基础工作，严格遵守成本开支范围，合理确定成本计算对象，正
确归集和分配开发成本及费用，及时、准确、完整地提供成本核算
资料，及时发现成本管理中存在的问题，以便寻求降低成本的途径。

第二章成本核算的基本程序
成本核算的一般步骤：
第一步：根据成本核算对象的确定原则和项目特点，确定成本核算对象。

第二步：按成本核算及管理的要求，设置有关成本核算会计科目和帐簿，按成本核算对象归集开发成本费用。

第三步：按受益原则和配比原则，确定应分摊成本费用在各成本核算对象之间的分配方法、标准。

第四步：将归集的开发成本费用按确定的方法、标准在各成本核算对象之间进行分配。

第五步：编制项目开发成本计算表，计算各成本核算对象的开发总成本。

第六步：正确划分完工和在建开发产品之间的开发成本，分别结转完工开发产品成本，按建筑面积计算完工产品单位成本。

第七步：正确划分可售面积、不可售面积(由主管部门划分提供)，根据有关规定分别计算可售面积、不可售面积应负担的成本，按与
结算销售收入配比的原则正确结转完工开发产品的销售成本。

第八步：编制成本报表，根据成本管理和核算要求，总括反映各成本核算对象的成本情况。

第三章成本核算对象的确定
3-1成本核算对象的确定原则：应满足成本计算的需要;便于成
本费用的归集;利于成本的及时结算;适应成本监控的要求。

(1)单体开发项目，一般以每一独立编制设计概算或施工图预算
所列的单项开发工程为成本核算对象。

(2)在同一开发地点、结构类型相同、开竣工时间相近、由同一
施工单位施工或总包的群体开发项目，可以合并为一个成本核算对象。

(3)对于开发规模较大、工期较长的开发项目，可以结合项目特
点和成本管理的需要，按开发项目的一定区域或部位或周期划分成
本核算对象。

▲成片分期(区)开发的项目，可以以各期(区)为成本核算对象。

▲同一项目有裙房、公寓、写字楼等不同功能的，在按期(区)划分成本核算对象的基础上，还应按功能划分成本核算对象。

▲同一小区、同一期有高层、多层、复式等不同结构的，还应按结构划分成本核算对象。

(4)根据核算和管理需要，对独立的设计概算或施工图预算的配
套设施，不论其支出是否摊入房屋等开发产品成本，均应单独作为
成本核算对象。

对于只为一个房屋等开发项目服务的、应摊入房屋
等开发项目成本且造价较低的配套设施，可以不单独作为成本核算
对象，发生的开发费用直接计入房屋等开发项目的成本。

3-3成本核算对象一般应在开工前确定。

一旦确定，不得随意改变，以保证成本核算的准确性。

第四章成本费用项目及核算内容
4-1开发产品成本核算应视开发产品的具体情况，按制造成本法
设置成本项目。

成本项目一般包括下列六项：
1)土地征用及拆迁补偿费
2)前期工程费
3)基础设施费
4)建筑安装工程费
5)配套设施费
6)开发间接费
4-2各成本项目的开支范围如下：
土地征用及拆迁补偿费
指为取得土地开发使用权而发生的各项费用，主要包括以下内容：
(1)土地征用费：支付的土地出让金、土地转让费、土地效益金、土地开发费，交纳的契税、耕地占用税，土地变更用途和超面积补
交的地价、补偿合作方地价、合作项目建房转入分给合作方的房屋
成本和相应税金等。

(2)拆迁补偿费：有关地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿支出，安置及动迁支出，农作物补偿费，危房补偿费等;拆迁旧建筑物
回收的残值应估价入帐，分别冲减有关成本。

(3)市政配套费：指向政府部门交纳的大市政配套费，征用生地向当地市政公司交纳的红线外道路、水、电、气、热、通讯等的建造费、管线铺设费等。

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