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项目价值分析
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地段价值
紫菘·枫林上城位于武汉“中国·光 谷”高新技术开发区核心地带，正 邻修建中的关山公园，是首个集 群式高层住宅花园庭院小区。
项目北侧邻楚雄大街，西侧为民 院路，南侧小区主入口为市政规 划的关山公园，该公园为关山地 区首座大型亲水公园，面积为 84000平方米，将成为光谷地区最 大的公共休闲场所。
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商业分析
世界城步行街
总占地41.79万平方米，总建面积约150万平方米，是由一条1350米目前世界 最长纯步行商业街串起，集购物消费、餐饮娱乐、旅游观光、休闲健身、商务办公、 酒店居住于一体的、多功能、全业态、复合型超级商业步行街区。
光谷步行街2007年开盘时，一楼的商铺2.5万元／平米，现在上涨到4万元／平 米，一楼一个平方米的月租金达300-500元。
商业分析
徐东商圈自二桥建成后突飞猛进，以大型购物中心及超市为主，被充性 商业集中在武青三干道，包括：徐东平价超市，销品贸，好美佳，沃尔 玛，金马家居，欧亚达等大型购物中心。 司门口商圈是形成较长的商圈，主要以零销为主，是武昌最大的零售中 心，其形成原因与汉正街类似，主要依托于水路交通形成。 中南商圈以大型购物中心为主，以他零售业为补充，是武昌最早的商业 中心，包括：中商广场，世纪中商，工行广场等大型商场。 街道口商圈以前主要以电子产品为主，形成庞大的电子市场，大型商场 正于此扩张，补充性商业主要集中在珞狮路，包括：电脑城，电脑大市 场，群光广场，新世界百货等。 鲁巷商圈因鲁巷广场的开张而逐步形成，现又以世界城光谷步行街的崛 起而逐步壮大。以光谷广场为江南起始点的地铁二号线一期，已经开工 建设，预计2012年将全线贯通，而那时也是世界城基本建成之时。
金地中心城
尚谷杰作
本案
荷兰风情园
主要业态：餐饮业、副食店、五金店。 铺面价格：20-30元/㎡租 商铺面积：60-80㎡
即将拆迁
民院路以东北尚谷杰作 主要业态：暂不规定 铺面价格：均价15000 商铺面积：54-220㎡ 旁边有龙安大酒店，格莱美国际俱 乐部，龙宇茶艺咖啡
雄楚大道东北 小商铺，经营有早点副食…… 租金50元/平米
环境价值
教育领先 名校汇集
华中科技大学、武汉大学、华中师范大学、中南财经政法大学、中国地质 大学、武汉理工大学、武汉科技大学、中南民族大学等28所高校。
华师附中附小、华科大附中附小、光谷实验中学、关山中学、鲁巷实验小 学、武汉外国语学校美加分校、枫叶国际学校等多所知名中小学。
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战略选择与定位
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商业分析
鲁巷广场周边
通过调查我们发现，与鲁巷广场 相补充的零售商业主要集中在民族大 道上，且其业态分布较为混乱，自发 形成，未形成一个核心概念，主要以 生活配套性商业为主，且商业形象单 薄，无统一商业规划，商业包装良莠 不齐。为我项目打造单一主题，统一 形象的商业街提供了客观条件。
目前民族大道商业铺面租金集中在60~150元/平方米，当前民族大道无临街商铺出 售，随着关山荷兰风情园的建成，市场将释放出对民族大道商业铺面的需求。
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项目周遍商业细分
民院路以西北 有连锁21世纪不动产， 聖娜多堡蛋糕店，连锁蜂王浆店， 亮视点眼睛公司形象店等，租金60元/平米
雄楚大道西北 熙格造型，满天星KTV 租金60元/平米左右
雄楚大道西南 金地中心城 规划有一商圈商户暂没入驻
当代学生公寓旁，荷兰风情园对面 光谷时间广场 武商量贩，超级影院，KTV。。。。 地下商铺，1平米158元（精装修） 一万元的保证金
SWOT分析
战略选择与定位——SWOT分析

优势（S）：
片区优势，东湖高新区域重点规划 处于鲁巷商圈辐射圈内 地块具有自然资源（荷兰风情园） 交通便利 开发商有一定影响力
劣势（W）：
不临街，人流支撑不足 周边街区形象较差 商业体量不大 区域内启动的第一个风景商业街，有一 定风险性
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商业分析
小结
区域中高档商业都集中在光谷步行街，其售价和租金都远高于片区其 他商业
各商铺面积一般在50—200平方米不等
以商业街、沿街底商以及商业裙楼为主要形式。多数楼盘将商业街均 设置在小区的入口处，不仅为区域内部居民提供便利，并吸引社区外 人群。
从目前已开始投入使用的经营业态来看，绝大多数楼盘对于社区商铺 定位于满足日常生活如超市、饮食、美容店、药店、银行等为主，且 商业形象单薄，无统一商业规划，商业包装良莠不齐，这为我项目打 造单一主题，统一形象的商业街提供了良好的客观条件。 框架结构，可开可合，面积从50平方米到200平方米甚至更大，均价 大都在15000－20000元/平方米，租金集中在60~150元/平方米。 部分项目改售为租，日益重视招商。希望通过先租后售的形式催涨商 业价值。
2009年，
紫菘枫林上城还能上演怎样的一场大戏？
——紫菘枫林上城商业街营销推广20方11案-8-3
2009.5.10
1
片区商业概况
报告主要思路：
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项目价值分析
3
战略选择与定位
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成功案例借鉴
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营销推广计划
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项目经济预算
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1
片区商业概况
武昌商业中心布局
徐东商圈 司门口商圈
中南商圈
街道口商圈
鲁巷商圈4
雄楚大道以东南向 菜篮子大酒店，建材市场 海鲜大市场，平价家具广场，
阳光在线商业街 租金价格在100元/平米6左右。
商业分析
鲁巷购物中心
2000年12月29日开业， 购物中心 是独资兴建的一座集购物、休闲、娱乐 为一体的大型综合性购物广场，经营面 积近50000平方米，停车场面积10000 余平方米。采取超市、专柜、“店中店” 相结合的方式经营。同时还引进了肯德 基快餐、“奇乐儿”儿童乐园、美容院、 图书城、银行、中国移动通信等多种配 套服务。已跻身全市大型商场单店前五 名。其彩电、空调等家电销售规模已进 入全国单店销售的前列。
项目距离鲁巷广场咫尺之遥，有 715、723、728、724等十多条通 达三镇的公交车经过项目所在地。 是光谷地区真正的中心地段，具 备极大的升值潜力
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环境价值
精英汇集之地
富士康、楚天激光、烽火科技、 长飞光钎、中芯国际等世界知名企 业、高新技术企业云集，吸引更多 高级精英人才汇聚光谷，使光谷成 为武汉经济发展的新引擎。