1个月 7天
2012.12.25
开盘
•去化不理想:半年,去化44% •认购转签时间长:1个月,34%
•融资效率低:开盘后5个月,首笔
2013.05.17
利润是目的
成就共享失败
内
回笼是关键
部
进度是前提
资
1年截止日
料
贷款
严
仍占用万，实现收入、净利
润，无缘成就共享。
禁 外
黔 江 项 目
快速销售
5个月
9天
2012.07.21
内
部
资
料
严
禁 外
传
21
成就共享成功案例
快速开工
2012.05.29
13天
2012.06.05
2012.06.18
起算点 摘牌 开工
•提前进行地块“清表”， 净地摘牌 •提前进行勘探，提前规划 •与总包制定了各个施工节 点的计划并严格执行
快速回笼
1个月 7天
2012.11.24 2012.12.31
存货 存地
严 料
内
主席“1234”指示精神与项目的实际情况相结合，灵活运用。
部
在保证项目利益最大化的前提下，区域总主导、项目总全程执行，将
资
禁 外
卖房
13
买地
传
“1234”指示
在保证项目利益最大化的前提下，区域总主 导、项目总全程执行，将主席“1234”指示 精神与项目的实际情况相结合，灵活运用，达 到最佳效果！
这里是欣欣向荣、不断总结好经验并付诸实践的好公司 这里是社会效益、公司效益、员工效益三丰收的好公司
这里是为人类社会进步而不懈努力的公司
内
这里是被社会高度认可及赞誉的好公司
部
资
这里是为全世界建造又好又便宜的房子的公司
料
严
禁 外
3
这里是讲道理、勇于自我修正的好公司
传
这里是诚实守信、合法合规经营的公司
内
储 地 不 存 货
内
部
资
盘
料
严
存
光
库
禁 外
27
日
零
传
三个坚持：坚持储光零
储地不存货：
例：
200亩地块
(回笼资金覆盖200亩)
内
部
资
料
3、首期资金覆盖，分步成就共享
严
150亩
1、降低去化压力，提高首期利润 50亩 2、预留土地储备，保证长远效益
禁 外
传
28
优点：
三个坚持：坚持储光零
日光盘：
仁者见仁
•符合“567”
传
件：别墅及多层封顶)
成就共享失败案例
快速开工
2个月 24天
2012.04.27 2012.05.17
摘牌
起算点 开工
原计划6.12日开工（距摘牌1个
半月），拆迁及天气影响推迟1
个多月 •未能快速开工无法提前预售 (预售条件:别墅及多层封顶、 •未能实现提前预售 小高层主体一半)
快速回笼
部
资
料
严
禁 外
4
第一部分：主席的话
传
做科学的、逻辑思维严谨的管理者
我们应是科学的、逻辑思维缜密的管理者，
哪怕是在喜马拉雅山，
只要有人买，有好的效益，我们也去，
内
只要我们每个人都做得很好，我们的业绩、发展不可限量。
5
部
资
并将新项目在一年内全卖出去，
料
严
及时将钱用出去买地，
禁 外
对比总能找到我们效益最好的项目。
分配比例 30%-70% 由区域总裁确定 由区域总裁确定 由区域总裁确定 10% 100%
现金奖励
30% 50% 100% 100%
严 料
注：股权五年，有限制条件。
内
部
100%
资
禁 外
70% 50%
其中：
支付购股权
传
19
区域奖金分配：
一条主线：成就共享
开盘越早、时间越快、占用资金越少 成本越低、售价越高、创造利润越高
首期开发适销对路产品 现金回笼
最佳时期推出
14
内
凤凰城最后
亩土地所赚的钱相当于之前
部
资
预留 8-10 栋高层产品
料
抵押变现
亩土地所赚的钱！
14
严
禁 外
例：
成就共享
利益最大化
传
“1+3”管理思路
“1+3”管理思路示意图 （2010年） “1+3”管理思路说明 管理目标——1个目标：确保项目利 益最大化，从而实现公司利益最大化。
开盘 资金为正
料
部
必须做到三快 方能成就共享
资
2013.05.17
1年截止日
成就共享成功
内
严
•重点提升盈利能力（个亿、 个亿、12%），首年计提奖 励万 成就共享后，利润越多， 奖金越丰厚！
22
禁 外
90%
蕉 岭 项 目
快速销售
5个月
9天
•未封顶提前预售（预售条
•签约及时:1个月去化率76%
•付款及时:1个月内付款占比
内
部
资
运营中心(汇编)
料
严
禁 外
碧桂园集团管控要求
传
目录
前言：梦想中的碧桂园 第一部分：主席的话
内
部
第四部分：项目管理
资
料
第三部分：区域管控
严
禁 外
2
第二部分：集团管控
传
前言：梦想中的碧桂园
这里是社会精英云集的公司
这里是人才施展才华的好地方 这里是学习进步的好学校
这里是最和谐的大家庭
这里是公平公正、论功行赏的好公司
打
桩
达到±0.00
重要提示：
内
谈判、 交流态度诚恳
部
土 地 信 息 及 时反馈
资
展 示 团 队 素 质 保护信息提供者积极性
料
严
禁 外
加快资金周转。
传
缩 短 工 期，
25
三个坚持：坚持提前售
做不到怎么办？
请进来
主席和总裁接待
内
部
资
料
走出去
一个个去做工作
严
禁 外
26
传
三个坚持：坚持储光零
坚持 储 光 零
严
禁 外
成就共享 八步法
5、控制开发成本，保证利润实现（ 2 0 % ）
传
24
4、提高去化率，一年资金为正（首次兑现）
三个坚持：坚持提前售
提 前 预 售 ≠ 提“早”预售 ≠ 提 前 开 盘
不打桩销售 卖多少,建多少,不积存 适销对路、调整规划 科 学 组 织，
降低预售门槛， 资金提早回笼。
不需头痛建筑费
智者见智
合理定价
成就共享
集中推货
去化率
内
部
日光盘能确保成就共享最大化； 日光盘能确保企业资金快速回笼，保证企业健康发展。
资
料
严
禁 外
29
传
三个坚持：坚持零库存
零库存：
存货去化
75%（半年）
内
注：在确保项目利益最大化的前提下，与项目实际情况相结合，灵活运用。
30
部
资
料
新盘销售 （旧盘新推）
100%（一年）
传
一天代表什么？你知道怎样最快吗？
• • • • • • • • • • • • • • • 不是装修公司定！（1.5个月，2个月，有多少工程量？） 不是建筑公司定！ 不是绿化公司定！ 自己懂不懂！ 在特定情况下是他们说的对， 但加多些人呢？每个工作岗位都有人 ，能快多少？加多些钱呢？ 值不值得这样做？ 如果你有100岁，你过了一天就少了3万6千5百份之一 如果一个地盘，看投入多少，效益如何 施工方案如何 24小时工作，满人工作 快会浪费材料吗？ 机械费会省吗？ 人工会浪费多少？ 付出是否值得？
1个目标 3个中心 3项举措 3级管控
内
部
管理主线——3级管控：总部精干高 效、区域做实做强、项目责任到人。
资
料
管理举措——3项抓手：抓工程质量 抓总部服务；抓绩效考核。
严
禁 外
管理重心——3个中心：职能部门以 服务项目为中心；项目工作以保证营销 为中心；营销策划以项目利润和现金流 为中心。
传
好好策划？”
——杨主席
一切以最佳资金运作为目 标
主席的 “三最”指示
内
部
实现最快时间达到最佳效益的去化率
11
资
料
严
禁 外
传
六点要求
不做违法的事情 严谨的逻辑思维
知道利益最大在哪
知道自己的责权利
内
部
资
能发现问题解决问题
料
严
禁 外
12
主席的 六点要求
传
不浪费点滴时间
“1234”指示
主席“1234”指示精神
资
• 名誉的重要，信用的重要
料
严
禁 外
传
如何规划你自己的明天
• • • • 事业更上一层楼（社会认可、人生价值、不枉此生） 收入多一倍以上 家庭生活的更好 孩子的榜样与老师
• 所有人都要通过培训提升水平，包括清洁、门卫，以应对
内
永远铭记一条禁令:不能做违法的事！
部
资
发展的需要。
料
严
禁 外
公司期待你做得到以上， 公司的发展有需要，也有足够的空间容得下你们的进步。
成就共享 奖励越高