估价对象 100 100 100
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典型性问题分析
（1）比较案例用途同为商住用地，但其中商业比重 未明确，直接比较无说服力，致报告可信度降低。
（2）土地级别同属二级，比较案例商业住宅是 否同一级别难以保证，以级别相同不作级别修正 是否合适？ （3）待估宗地交易情况与比较案例并不一致， 报告中未修正，显然不合理。
商住用地评估报告评审中 的若干问题分析
一、序章
如何做到尽量减少报告失分点？ � 总体方针：规矩、谨慎、心细 � 完善制度认真对待土地估价报告质量问题
二、商住用地概念
住宅与商业混合的用地类型仅在我国2002年试行的 《全国土地分类（试行）》中存在的城镇混合住宅 用地中有所提到，其解释为“指城镇居民以居住为主 的住宅与工业或商业等混合用地”。 � 商住混合中的商业主要指城镇居民以居住为主的住 宅与商业等混合用地中商业门面部分。 � 地方国土部门多以城镇住宅用地作为土地用途发证 。
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报告中所指商住用地，为商业、住宅混合用地。从 其评估项目的类型来看，商住用地评估目的多为土 地公开出让确定底价或抵押贷款，一般为待出让或 已出让未建成土地 。 � 商住用地公开出让时，一般分两种类型：一是住宅 兼容商业金融业用地，规划指标可以分开；二是住 宅用地（设配套公建），此类用地商业部分面积往 往难以明确。 � 估价师按实际情况一般定义其为商业、住宅用地或 商住混合用地或城镇住宅用地（含配套公建），商 住用地的土地用途其实质为两种用途土地混合。
究其原因，关键在于估价师的态度问题。
通过对此次评审报告中附件内容的审查，规划条件中一般 都具体划分了不同用途的地上建筑物在建筑总面积中所占 比例，估价师只要按比例分摊即可得出不同用途的土地面 积，但很少有估价师这样去做往往都是简单评估混合用途 的价格。这不是技术的问题，可能是估价师认为选择一种 混合用地进行评估可以少算两个价格。 当然，也确实存在两种用途的土地使用权面积无法细分的 情况，估价师可根据历年宗地所在区域内商住用地的出让 政策划定比例，也可以按出让实际情况进行统计，依据惯 例划分不同用途的土地面积比例。如**市内部规定，住宅 （设配套公建）用地评估时，商业用地建筑面积一般不得 高于7%，则可按93%与7%划分住宅与商业用地面积比例。
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1、一般因素、区域因素分析泛泛， 缺少与估价对象的联系 2、估价方法选择理由不充分，地价 结果确定带有一定的随意性 3、逻辑性和一致性问题
（1）项目名称 （2）评估目的 （3）权属面积与附件存在矛盾 （4）重要参数来源缺少依据或前后不一致 （5）报告方法选择理由中、地价影响因素分 析中一般因素与区域因素中错用其他内容。
� 拟解决办法：
基准地价 区域成交平均楼面价 地价动态监测成果 专家咨询
3、假设开发法中存在的典型性问题
� 主要是建造成本与利润相同问题。
建议
在假设开发法中一般要按不同用途的土地面 积与建筑面积分别计算两个用途的价格，按 其面积比例取其加权后的综合价格。对于商 住面积实在难以分开的商住混合用地，在计 算过程中务必要注意两种用途在市场比较法 确定售价、建造成本与利润取得等方对象为一宗商住混合用地。根据估价目的及估价依 据，结合委托方提供的资料及现场勘查情况，待估宗地能明 确规划商住建筑面积比例，可以分摊相应土地面积，因此， 按照两种用途分别进行评估。从而确定本次估价对象地价定 义如下： 商业用地： 土地使用权性质：***。 年期：根据***《国有土地使用证》，该宗地土地使用权终止 日期为2051年10月10日，至估价基准日，尚余39.08年剩余 使用年期，本次评估按剩余使用年期设定土地使用权年期为 39.08年。 用途：根据***《国有土地使用证》，估价对象登记用途为城 镇住宅用地，根据委托方提供的地价评估委托书及**号《土 地规划说明》的规定，待估宗地为城镇住宅用地内的商业配 套用地，根据中华人民共和国国家标准《土地利用现状分类》 （GB/T21010-2007，2007年8月10日） ，设定用途为商业用地。 估价基准日：***。 实际与设定开发程度：***。
规划利用条件：根据***《国有土地使用证》，估价对象登记 用途为城镇住宅用地，根据委托方提供的地价评估委托书及 **号《土地规划说明》的规定，待估宗地为城镇住宅用地 （设配套公建）内的商业配套用地，地块总体面积为****平 方米，规划容积率为6.45，其中商业配套用房建筑面积为 ****平方米，相应分摊土地面积为****平方米。则本次评估设 定待估宗地土地面积****平方米，设定规划容积率为6.45。 其他需要定义事项：略。 住宅用地：略。
4、 估价依据缺少针对性，地价定义普遍存在 漏项。 5、 估价结果和估价报告使用方面缺少针对性。 6、估价对象界定 7、附件 8、 估价方法应用中的问题
四、商住用地评估中的典型性问题
（一）典型性问题产生的原因分析及对策 � 商住用地的土地用途其实质为两种用途土地混合，既然是两 种用途，一般情况下应分别评估两种用途的土地价格，至于 最终是两种价格加权得出一个价格还是显示两个价格则视地 价定义情况而定，但是一种用途一个价格的原则不能违反。 � 商住用地评估中出现的问题是往往将两种用途混合后不加区 分的只评估出一个价格并作为最终结果，这样容易在评估计 算各个环节中出现技术失误，如比较案例选择、影响因素选 择、土地级别、用途、期日、年限、容积率等修正，甚至因 商业比重不同导致价格相差较大带来的地价确定困难。
实例A 100 99.88 109 99.94 110 10 0 0 0 0 0 99.2 0 0 0 -0.8 0 446.70
实例B 100 99.88 114 99.94 110 10 0 0 0 0 0 104.12 0 5 0 -0.88 0 398.06
实例C 100 99.94 109 99.94 110 10 0 0 0 0 0 99 0 0 0 -1 0 453.84
实例C **市**区房地产开发 有限责任公司 **新城**路西侧、** 道北侧 2012.2 摘牌成交 5 商住二级 出让 一级市场 456 较繁华 较便捷 七通一平 无 中心 ≤55%/≥20% 6.42 规则型 平，优 1面临街 40/70
估价对象 **市**房地产开发有限公 司 **路与**道交叉口 2012.9 抵押 6.45 商住二级 出让 二级市场 / 较繁华 较便捷 七通一平 无 中心 ≤35.3%/≥33.52% 3.57 规则型 平，优 2面临街 39/69
（二）商住用地评估报告中存在的典 型性问题分析
1、地价定义
分析案例：***公司2012年**号报告中地价定义内容：
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依据委托方提供的资料和估价人员实地勘察，估价基准日： 2012年9月17日，待估宗地登记用途：城镇住宅用地；规划 及实际用途均为居住、商业；使用权类型：出让；终止日期： 住宅2081年10月10日、商业2051年10月10日；剩余使用年 限：住宅69年1个月、商业39年1个月；土地等级**市中心区 住宅、商业二级；基础设施实际开发程度为“七通一平”，即 宗地红线外……，宗地内场地平整：宗地红线内……。
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三、商住用地评估中存在的普遍性问题
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报告评审中，总分表中扣分项排在前列的依次是：一般因素 和区域因素、估价方法选择和地价确定、逻辑性和一致性、 估价依据和地价定义、估价的前提条件和假设条件等需要特 殊说明事项、估价对象界定、附件，几乎所有报告在这些评 等项上都有扣分。 方法表中，基准地价系数修正法扣分集中在修正体系和其他 因素修正方面，剩余法集中在不动产总价和成本税费估算方 面，市场比较法集中在比较因素选择、期日修正方面。
分析案例中存在的问题说明及分析
（1）比较实例选择 （2）因素选择
（3）因素修正 报告给出了以下比较因素修正表。（因素条件指 数表与因素修正系数表合并简化后的表格）。
待估宗地及比较实例 比较因素 交易情况 交易期日 容积率 剩余年限修正 区域因素小计 产业集聚程度 交通便捷程度 区域 因素 公共配套完善程度 城市规划限制 距区域中心位置 环境状况 个别因素小计 位置 个别 因素 面积大小 宗地形状 临街状况 地形、地质条件 修正后比准价格（万元 /亩）
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根据《城镇土地估价规程》和有关国有土地使用权抵押规定， 考虑该项目估价目的和委托意向，本次估价以下设定及规划利 用条件下的国有土地使用权价值： ①用途：住宅、商业；②宗地剩余使用年期：住宅69年1个月、 商业39年1个月；③开发程度：“七通一平”，即宗地红线外市 政通路、通电、通上水、通下水、通电讯、通暖气、通天然 气，宗地内场地平整；④估价基准日：2012年9月17日；⑤建 筑容积率：6.45（规划）；⑥土地等级：**市中心区住宅、商 业二级；⑦使用权类型：出让。 以上是本次报告评审中一宗住宅、商业用地的地价定义，具有 一定的代表性。就土地用途来说，待估宗地为商住混合用地。 从报告中发现，该报告规划资料中明确了一二层为商业，建筑 面积**平方米；3-22层为住宅，建筑面积***平方米。商业比重 面积超过10%。可见，此类情况属于第一类商住用地评估，应 该按照两种用途分别定义。参考的地价定义如下：
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综上，本次评估土地价格的内涵是指在估价基准日、设定规 划利用条件下、设定土地开发程度与用途、设定年期、正常 市场条件下的国有出让土地使用权价格，不包括地面建筑物、 附着物的重置评估价格。
2、市场比较法中存在的若干问题
举例分析：某报告直接给出了以下因素条件 说明表，省略了比较实例和因素选择说明。
待估宗地及比较实例 比较因素 土地使用权人 坐落 交易日期 交易形式 容积率 土地等级 使用权类型 交易形式 交易价格（万元 /亩） 繁华程度 交通便捷程度 区域 因素 公共配套设施完善程度 城市规划限制 距区域中心位置 建筑密度/绿化率 宗地面积（亩） 宗地形状 个别 因素 地形、地质条件 临街道类型 剩余年限
（4）期日修正
（5）对于容积率修正 （6）对于土地使用年限修正
典型性问题的对策建议