房地产估价技术报告项目名称：柳州市建德房地产投资有限公司位于柳州市柳南区飞鹅二路23 号荣兴大厦 1 栋 6 层、 1 栋3-2 、3 栋2-1 非住宅房地产抵押贷款价值评估报告委托方：柳州市建德房地产投资有限公司估价方：广西中实房地产评估顾问有限公司估价人员：宗白白徐彤估价作业日期：二0 一一年三月二十日至二0 一一年三月二十一日估价报告编号：中实柳估字[2011] 第364 号估价技术报告、价对象个别因素分析（一）评估对象范围本次估价范围为柳州市柳南区飞鹅二路23号荣兴大厦1栋6层、1栋3-2、3栋2-1非住宅房地产，房屋用途为非住宅（二）实物及权益状况（1）房屋登记状况：（2）土地登记状况:3）他项权利状况：根据委托方提供的资料，估价对象在估价时点设立抵押权，本次评估不考虑他项权利状况对房地产价格的影响。
（4）根据委托方提供的《房屋所有权证》，估价对象为房屋所有人柳州市建德房地产投资有限公司自建，2011年权利人更名。
1 栋 6 层、1栋3-2 ：建筑物地下 1 层，地上 6 层。
3栋2-1 ：设计用途为商业用房。
二、区域因素分析土地级别及区位：估价对象位于柳州市柳南区飞鹅二路23 号荣兴大厦 1 栋 6 层、1栋3-2、3栋2-1 ，属柳州市城区一级商业土地。
商业繁华度：估价对象距0.8 公里，位于区域商业中心；附近有汽车总站及谷埠街国际商城、温州商贸城、华丰商住楼等住宅小区，还有银行、南城百货超市及谷埠街农贸市场等，所在区域商业繁华程度较高。
交通便捷程度：估价对象距离火车站约 1.5 公里，距离汽车总站约0.5 公里，周边道路有飞鹅路、飞鹅二路、鱼峰路、谷埠路，区域内交通便利度较高；公交设施完备度较高，2、5、6、10、25 路公交车从估价对象附近经过。
公共设施及基础配套设施：区域内基础设施开发程度为“五通一平”（通路、通电、通讯、通供水、通排水及场地平整），基础配套设施完备度较高，医院、学校、银行、宾馆、文体、生活等服务设施完备程度较高。
环境与景观：估价对象位于柳州市柳南区飞鹅二路23号荣兴大厦1栋6层、1栋3-2、3栋2-1 ，周围多为商业、住宅房地产，环境条件较优。
三、市场背景分析进入“十二五”期间，柳州市国内生产总值、财政收入年均增长分别达12.61%和20.7%。
未来几年内，柳州的工业总产值将达到1000亿元，GDP达600-700亿元，城市经济的快速发展，将成为长期支撑柳州房地产业发展的利好因素。
随着中国－东盟自由贸易区的建立，以及"强市富民"方针的实施，柳州市经济发展迅猛，国民生产总值呈快速上升趋势，城市发展平稳，尤其是市政府加大城市建设力度进行较大规模的旧城改造，极大的推动了市房地产市场的发展。
“十二五”期间，柳州市商品房价格水平呈逐年上涨趋势，年均涨幅为 6.7%，低于7.57%的人均收入增长率，说明房价还有上涨的空间；房价收入比合理，年平均值为7.21 ，符合柳州市民的市场购买力。
因此，从整体上看，柳州房地产业正处于快速增长期，并且借助国家宏观调控的东风使得柳州市房地产开发更加稳健。
在房地产市场价格保持总体稳定上升的同时，投资商品房住宅建设将作为柳州市当前房地产开发的重点目标，同时引导投资于办公楼和商业营用房在整个房地产业发展中保持合理的比例，全市开发资金的投资方向和投资结构日趋合理。
四、最高最佳使用分析最高最佳使用是指在法津上允许、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能使估价对象房地产价值达到最大的一种最可能的使用。
根据估价对象的具体情况，设想各种潜在的用途，综合分析相关的因素，确定估价对象房地产保持现状、继续作为非住宅使用最为有利，符合最高最佳使用原则。
五、估价方法选用估价人员通过实地查看，并对委托方提供的资料认真分析，根据估价时点委估房地产用途、估价目的、资料状况和房地产市场实际情况，采用收益法进行评估。
收益还原法：即求取估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
收益法估价步骤：（1）收集有关房地产收入和费用的资料；（2）估算潜在毛收入；（3）估算有效毛收入；（4）估算运营费用；（5）估算净收益；（6）选用适当的资本化率或折现率；（7）选用适宜的计算公式求取收益价格。
计算公式：V=a/r x [1-1/（1+r）n]六、评估测算过程收益法：即求取估价对象未来的正常净收益，选用适当的报酬率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
采用的计算公式为：V= a/（r-g）*[1-（1+g）?（1+r） ?式中：V——收益价格a ——未来净收益r ——报酬率g ——净收益逐年递增比率n ——未来可获收益的年限（一）1栋6层1、计算年总收益调查估价对象所处区域与其特征相同或相似房地产用于出租的房地总收益的平均费用，确定1栋6层房屋出租的客观月租金为35元/平方米。
根据委托方提供的资料及估价人员实地查看、调查资料，1栋6层的建筑面积1708.19平方米，有效出租面积比率为100%，房屋出租率为100%，则：年租金收入=月租金X 12X建筑面积X有效出租面积比率X出租率=35X 12 X 1708.19X 100%< 100%=717439.80 元（2）年押金利息收入出租押金一般按两个月租金交纳，估价基准日时中国人民银行公布的一年期（含一年）存款利率 3.00%，无利息税，则：年押金利息收入=月租金X2X建筑面积X利率=35X2X1708.19X 3.00%=3587.20 元（3）年总收益=年租金收入+年押金利息收入=717439.80 +3587.20=721027.00 元2、计算年总费用（ 1 ）管理费：指对出租房屋进行的必要管理所需的费用。
按年租金收入的3%计取，则：管理费=年租金X 3%=717439.8X 3%=21523.19元（2）维修费：是指为保障房屋正常使用每年需支付的修缮费，行业惯例按建筑物重置价格的2%计取。
1 栋 6 层为2004年建，建筑结构为框架结构，根据估价人员实地查勘和对当地建筑工程造价调查、咨询获取的信息资料，确定其房屋重置价格为1000 元/ 平方米，则：维修费=房屋重置价格X 2%=100X 1708.19X 2%=34163.80元（3）保险费：是指房产所有人为使自己的房产避免意外损失而向保险公司支付的费用，按房屋重置价格乘以保险费率0.2%计算，则保险费=房屋重置价格X 0.2%=1OOOX17O8.19X 0.2% =3416.38 元(4)税费：是指房产所有人按有关规定向税务机关缴纳的房产税和营业税等。
依据税法及当地税务部门资料，房屋出租应纳营业税、教育附加、城市建设维护税、防洪保安费，税费总计为 5.65％。
税金=年租金X 税率=717439.80 X 5.65%=40535.35 元(5)年总费用=管理费+维修费+保险费+税费=21523.19 +34163.80 +3416.38 +40535.35=99638.72 元3、计算房地产年纯收益房地产年纯收益=年总收益- 年总费用=721027.00 -99638.72=621388.28 元4、计算房地产总价值(1)确定收益年限：估价对象房屋剩余使用年限为43 年，土地剩余年限为37.8 年，故确定估价的收益年限为37.8 年。
(2)确定报酬率：报酬率是使用收益法评估的一个重要因素，本次估价采用安全利率加风险调整法确定报酬率。
按于估价时点中国人民银行公布的一年期存款利率，安全利率确定为 3.00%；并根据影响估价对象房地产的社会经济环境等因素确定风险高速值范围大小，最终确定报酬率为6%。
(3)确定收益逐年递增比率：通过对同类物业用房的租赁市场调查，在未来的收益年限内，市场租赁价格仍有上涨空间，本次确定估价对象的客观收益逐年递增比率为0.5%。
则：房地产总价值= a/(r-g)*[1-(1+g) ?/(1+r) ?]37.8 37.8=621388.28 /(6%-0.5%) X[1-(1+0.5%) 37.8/(1+6%)37.8]=9790265.74 元5、计算房地产单价房地产单价二房地产总价值十建筑面积=9790265.74 /1708.19=5731 元/ 平方米(二)1 栋3-21、计算年总收益调查估价对象所处区域与其特征相同或相似房地产用于出租的房地总收益的平均费用，确定1栋3-2 房屋出租的客观月租金为50元/平方米。
根据委托方提供的资料及估价人员实地查看、调查资料，1栋3-2 的建筑面积1165.83平方米，有效出租面积比率为100%，房屋出租率为100%，则：年租金收入=月租金X 12X建筑面积X有效出租面积比率X出租率=50X 12 X 1165.83X 100%< 100%=699498.00 元（2）年押金利息收入出租押金一般按两个月租金交纳，估价基准日时中国人民银行公布的一年期（含一年）存款利率 3.00%，无利息税，则：年押金利息收入=月租金X2X建筑面积X利率=50X 2X 1165.83X 3.00%=3497.49 元（3）年总收益=年租金收入+年押金利息收入=699498.00 +3497.49=702995.49 元2、计算年总费用（ 1 ）管理费：指对出租房屋进行的必要管理所需的费用。
按年租金收入的3%计取，则：管理费=年租金X 3%=699498.00X 3%=20984.94元（2）维修费：是指为保障房屋正常使用每年需支付的修缮费，行业惯例按建筑物重置价格的2%计取。
估价对象为2004 年建，建筑结构为框架结构，根据估价人员实地查勘和对当地建筑工程造价调查、咨询获取的信息资料，确定其房屋重置价格为1000 元/ 平方米，则：维修费=房屋重置价格X 2%=100X 1165.83X 2%=23316.60元（3）保险费：是指房产所有人为使自己的房产避免意外损失而向保险公司支付的费用，按房屋重置价格乘以保险费率0.2%计算，则保险费=房屋重置价格X 0.2%=1000X 1165.83X 0.2%=2331.66 元(4)税费：是指房产所有人按有关规定向税务机关缴纳的房产税和营业税等。
依据税法及当地税务部门资料，房屋出租应纳营业税、教育附加、城市建设维护税、防洪保安费，税费总计为 5.65 ％。
税金=年租金X 税率=699498.00 X 5.65%=39521.64元(5)年总费用=管理费+维修费+保险费+税费=20984.94 +23316.60 +2331.66 +39521.64=86154.84 元3、计算房地产年纯收益房地产年纯收益=年总收益- 年总费用=702995.49 -86154.84=616840.65 元4、计算房地产总价值(1)确定收益年限：估价对象房屋剩余使用年限为43年，土地剩余年限为37.8 年，故确定估价的收益年限为37.8 年。