胡素文等到诉深业集团业管理有限公司物业管理服务合同实务案例分析

上诉人（原审被告）：深业集团（深圳）物业管理有限公司。

被上诉人（原审原告）：胡素文、明珩、明璞、明莹。

1995年明丕白（明丕白系胡素文丈夫，明珩、明璞、明莹之父）购买了位于深圳市福田区梅岗路的笔架山庄3栋303号，建筑面积171.99平方米的房屋及固定车位一个，同年明丕白及其配偶胡素文、子女明珩、明璞、明莹共同搬入该房屋居住。笔架山庄是由深业集团（深圳）有限公司开发建设的。1997年3月1日，深业集团（深圳）物业管理有限公司与深业集团（深圳）有限公司签订《物业管理合同》，合同期限两年，从1997年3月1日至1999年3月1日止，据此开始对笔架山庄进行管理和提供服务。上诉人按照《深圳市物业管理服务收费指导标准表》（多层住宅区）规定的标准每月按建筑面积每平方人民币1元收费。明丕白每月向上诉人交纳物业管理费人民币172元、房屋本体维护基金25.8元、停车位管理费人民币100元。对照深圳市物价局、深圳市住宅局的深物价（1997）141号文件，上诉人的收费系依据多层住宅区一级物业类别的物业收费标准收取，一级物业类别的具体条件为：1、小区绿地覆盖率35%以上；公共配套设施如道路、消防、车场、文化娱乐、生活服务、商业网点等设施及场所（地）完善并维护完好；2、管理人员（包括管理、维修、绿化、卫生、保安、机电等全部各类人员）人均管理建筑面积2000平方米左右；3、有足够的社区文化服务场地，常年开展多种文体活动（10项以上）；4、管理公司持有乙级或以上资质证书；5、管理处24小时值班，保安人员24小时巡逻，清洁工作全天候全面积保持洁净，园林绿地长势良好，修剪整齐美观；各类工作人员满负荷，服务意识强，言行规范，业务素养高，敬业精神强；6、达到市考评标准90分以上；7、房屋及配套设施维护状态良好。

1998年3月30日夜，罪犯黄珂、冯俊杰从后门进入笔架山庄潜入在3栋104房内，观察楼内住户出入情况，伺机作案。1998年4月4日晚，明丕白在3栋104房内被犯罪分子黄珂、冯俊杰杀害、劫去财物人民币11000元。罪犯黄珂、冯俊杰犯故意杀人罪、抢劫罪，被判处死刑和有期徒刑，决定执行死刑；对非法所得的人民币11000元财产退赔被害人家属，但退赔至今未执行。案发现场即笔架山庄3栋104房已售出，业主未办理入伙手续，房屋的钥匙由上诉人保管。根据（2000）深中法刑一初字第95号案卷宗的公安机关的审讯笔录证明，1998年4月2日下午，上诉人的工作人员陈晓靖（职务是专业电工）看见罪犯之一在3栋104房内出现，未上前进行检查，亦未告知他人，该房屋的钥匙由上诉人的电工班长和陈晓靖保管。

至本案起诉止，被上诉人未向罪犯黄珂、冯俊杰提起刑事附带民事诉讼，亦未向罪犯家属提起民事诉讼。2001年4月16日，被上诉人以上诉人未尽到物业管理服务合同的义务，上诉人构成合同违约，应承担相应的违约责任，向原审法院提起诉讼，请求上诉人支付被上诉人丧葬费人民币204368元、差旅费及教育

费损失40000元、精神赔偿金（4个人）人民币400000元、赔偿明丕白工资、岗位股金收入损失人民币428587元。

法院判决

一审法院审理认为，明丕白生前入住笔架山庄3栋303房，按月向被告深业集团（深圳）物业管理有限公司交纳了物业管理费。自其入住之日起，明丕白就与深业集团（深圳）物业管理有限公司建立了事实上的服务合同法律关系，即物业管理合同法律关系，该合同的效力不仅及于其自购的房屋，而且及于管理社区的公共部分及特定条件下的社区全部。被告深业集团（深圳）物业管理有限公司是一家拥有甲级物业管理资质证书的物业管理公司。在一家拥有甲级物业管理资质证书的物业管理公司管理的社区内，每一位住户都有理由相信他居住在一个文明、安全的小区。在这样的社区环境中，每一位住户都有理由相信他是安全的，他不用高度戒备地防范犯罪分子；居住在这样的小区里，每一位住户都有理由相信物业管理公司完善的管理服务包括严密的保安措施使他处于安全的境地。而且，对于物业管理的双方而言，每一位住户都不愿意居住在一个危机四伏的环境里，同样，每一家物业管理公司也不希望它的住户在自己管理的社区内人身和财产受到侵害。因此，根据物业管理服务合同的性质、目的和行业习惯，避免住户人身、财产受到侵害，就成为此类合同的附随义务。按照收费标准的不同，各个物业管理公司履行合同附随义务的方式也会有所不同，但必须是切实采取有效的安全防范措施，认真履行最谨慎之注意义务，在自己能力所及范围内最大限度的保护住户不受非法侵害。物业管理服务合同一经成立，合同的附随义务就随之产生并客观存在。本案明丕白自1995年入住笔架山庄就与深业集团（深圳）物业管理有限公司构成事实物业管理合同关系。在此合同中，深业集团（深圳）物业管理有限公司除应履行向明丕白提供与其一级物业收费标准相适应的物业管理与服务的义务外，还应履行保护明丕白人身、财产不受非法侵害的义务。由于刑事犯罪的突发性、不可预测性和犯罪手段的多样化，作为物业管理公司来说，尽管认真履行了保护住户人身、财产不受非法侵害的义务，也不可能完全避免此类犯罪事件在管理区内发生。因此，一旦此类犯罪事件发生，不能以物业管理公司承担着保护住户人身、财产不受非法侵害的合同附随义务就一概认为物业管理公司负有责任，具体情况应具体分析。对犯罪分子造成的危害结果，根据罪责自负的原则，必须由犯罪分子承担刑事和民事的法律责任。物业管理公司能够证明自己确实认真履行了保护住户人身、财产不受非法侵害的合同义务后，可以不承担责任。被告深业集团（深圳）物业管理有限公司收取一级（同等最高级别）的物业管理费用，应配备高素质的物业管理人员，提供相应级别的服务。其物业管理人员除应具备相关的专业知识外，还应当履行作为物业管理人员应负有的注意义务，包括及时发现、报告可疑人员，消除不合理危险，保护住户安全。被告深业集团（深圳）物业管理有限公司作为拥用甲级物业管理资质证书的物业管理公司，有能力也有条件对本小区空置房屋内的陌生人员给予充分的注意，询问、了解这些人员的意图和动向以及发现并遏止其中一些人的犯罪企图，保护住户的安全。虽然3栋104房已为他人所购置，但是，由于业主尚未入伙，该房屋的钥匙由深业集团（深圳）物业管理有限公司控制，深业集团（深圳）物业管理有限公司对该房负有管理的义务。由于其未尽职责、疏于管理，使犯罪分子黄珂、冯俊杰非常容易地在3栋104房内潜伏4日，寻找作案目标，伺机作案。虽然被告工作人员在犯罪分子黄珂、冯俊杰潜伏的第二天即发现3栋104房内犯罪分子的行