公司战略布局
拿地策略：
项目甄选标准 项目以中等规模优先考虑，或者项目规模较大但付款条件比较宽松。 经评估预测项目开发后住宅产品平均售价不低于6000元/平方米，而初 步投资估算下，销售净利率不低于25%。
公司战略布局
拿地策略：
转让或者合作开发项目或土地招拍挂项目 股权转让或项目公司收购项目必须是权属清晰，来源合法。合作开发模 式可灵活多样，但前提是项目开发使用集团品牌，集团对项目有绝对的 直接控制权。
目录
一
公司战略布局
二
公司拓展拿地方式
目录
1
土地一级开发项目
公司重点关注项目
土地一级开发的界定 定义
土地一级开发，是指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国 有土地(毛地)或乡村集体土地(生地)进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进 行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五 通一平”或“七通一平”的建设条件(熟地)，再对熟地进行有偿出让或转让的过 程。
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三
第三梯队城市及拿地策略
公司战略布局
第三梯队城市：
除第一、第二梯队城市外的其他城市作为第三梯队城市（如成都、 西安、太原 等）。在资金富余的情况下，我们在资金能力允许的范畴内可适当拓展第三梯 队城市。 城市描述：
第三梯队的城市中，有不少城市在人口、人均GDP、人均可支配 收入、房地产投资额、 商品房销售量/额、均价六项指标方面均位居全国前20名。也就是说这些城市本身的地位 和辐射力都比较 高，房地产开发的前景较好。因此，我们可以在这些城市中进行 筛选， 一旦选中，就利用品牌优势，迅速介入，提高集团的市场份额及影响力。
项目拓展城市布局及拿地策略
利海中国地产发展中心
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一
公司战略布局
二
公司重点关注项目及拓展拿地方式
公司战略布局
拓展定位
当前，集 团项目拓 展类型定 位：
一、规模扩张型，主要考虑销售额和资金周转率指标。此类项目强调快速开发，快 速销售，快速回笼资金，通过提高资金周转率，减少资金的沉淀，来提高盈利能力。
公司战略布局
拿地策略：
项目甄选标准 项目获取途径主要是股权转让或者项目收购，土地成本较低，投入资 金小，能快速实现资金回笼。项目规模以中等优先，项目产品销售均 价不低于6000元/㎡，项目开发销售净利率不低于25%。
建议重点关注并可以寻求机会切入的城市：成都、西安、太原等城市
公司战略布局
拿地策略：
城市描述：
北京、上海及广州等一线城市是经济和政治具有重要作用的大都市，在城市规模、 基建、财政收入、消费、对人才吸引力等各层面，均领先于其他城市。因此，从房 地产发展来看，一线城市市场容量大、需求旺盛，宏观调控影响比较有限且周期较 短，产品销售相对畅旺。
公司战略布局
项目拿地方式及策略探讨 拿地策略：
公司重点关注项目
土地一级开发的模式
北京模式 重庆模式 云南模式 武汉模式
公司重点关注项目
北京土地一级开发模式 北京市目前为政府主导型和企业主导型两种土地一级开发模式并存。
政府主导模式
企业主导型模式
公司重点关注项目
重庆土地一级开发模式
典型的政府主导型模式
土地一级开发的主体是市政府，代表市 政府实行一级开发的机构是九个国有控 股集团(城市建设、高速公路、高等级公 路、水务、地产、水利投资、开发投资 集团、渝富)。
相关产业的土地一级开发项目（比如北京房山区琉璃河项目）或一二级联动开 发项目（如郑州雁鸣湖项目），规模大致1000亩及以上。目的是以相对较少 的资金投入控制较大规模土地资源。
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2
第二梯队城市及拿地策略
公司战略布局
第二梯队城市：
贵阳、长沙、南宁、郑州等集团已经进入的城市。 城市描述：
集团目前已进入开发项目的城市都是省会城市，其城市发展潜力大，且集团在 当地已建立了一定的政府关系、树立了良好的企业品牌以及拥有各自的开发管 理团队，因此，我们将继续加大对这些城市的项目拓展，逐步壮大已有项目公 司的规模及实力。
◆“三旧”改造项目： 广佛地区及珠三角区域的“三旧”改造项目及青岛城中村改造项
目等作为优先考虑并加快推进。
◆“销售稳健型”的大中型项目及“短平快”的中小型项目.
公司战略布局
项目拿地策略及方式探讨 拿地策略：
◆土地一级开发项目(含资源性及稀缺性项目)： 具有成片的、在城市发展方向区域内、由政府主导、产业带动、整合其他
公司战略布局
拿地策略：
□策略层面——意向城市能否实现集团的开发目标 主要是探讨集团在意向城市开发目标的实现度，从两方面着手研究，一方面
是意向城市房地产市场的研判（包括市场总量、消化情况、客户群与产品情况 以及竞争对手情况等），另一方面是意向城市（地区）的土地市场状况。
□ 执行层面——如何进入意向城市 主要是制定发展策略、土地储备策略（包括土地储备原则及意向地块评 估等）、地价分析及建议等方面内容。
公司重点关注项目
云南土地一级开发模式
云南运作模式是将开发后的土地进行招、拍、挂，所得价款在扣除开发成 本后，在开发企业与政府之间进行分成，并且政府向企业承诺一定的保本 收益率，此类土地的性质多为住宅商业用地。如云南城投负责开发的环湖 东路项目、中天城投旗下公司开发的渔安安井项目，以及绵世股份、龙元 建设采取的都是这种模式。
对于第三梯队城市的选择，我们将严格按照意向城市进入的评估标准进行筛选。
□战略层面——该不该进入该城市 主要是深入分析该城市的房地产现状及发展前景，包括城市在背景 区域中的角色和定位、城市产业发展及外部环境的变化带给房地产 业的机遇和风险、横向观察周边城市的房地产发展状况以及其它发 展商在该城市表现等方面。
公司重点关注项目
土地一级开发模式解的合作方式
1、与当地政府的土地储备中心合作 2、与当地市一级政府的土地整理机构企业合作
二、现金流收益型，此类型的项目主要侧重高投资回报率高，能够提供可观的现金 流。
三、战略培育型，此类型的项目比如郑州雁鸣湖项目，需要三到五年的培育周期， 但可以在项目培育成熟后转变为现金流收益型或规模扩张型。
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第一梯队城市及拿地策略
公司战略布局
项目拿地方式及策略探讨 第一梯队城市：
北京、上海、广州、海南、青岛及紧邻周边城市以及具有资源性、 稀缺性项目的全 国重点城市。