的；山湖林海这个名字好，区位也好，相当是关外的用地，关
内的政策”
－－业主邓生
•“山湖林海给我的最初印象是高端的价贵的项目，像我们这
种收入的阶层可能买起”
－－业主陈女士
•详见附件1《山湖林海客户访谈报告》
•从有置业需求的白领眼中看。。。
•“山湖林海前几期开发得很不错，楼房的外立面很好看，感觉
像美国式庄园。”
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2020/11/1
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•问题树
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•我们在哪里？ •什么人会选择我们这里？
•主要竞争对手是谁？ •关于项目开发方向的探讨
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•区域初步意象
•梅林关口 •山水围绕 •进入性差
•”
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我们所做的工作：
11月15—23日，世联针对山湖林海社区业主、华为、富士康员 工和风和日丽、四季花城等社区的业主进行了深度访谈，对置业龙 华片区的深圳白领和龙华本地原驻居民的居住喜好、二次置业倾向 以及对龙华市场的期望和判断进行了了解，归纳整理并从中寻求规 律性以指导本项目的市场定位。
•详见附件1《山湖林海客户访谈报告》
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区域意象小结：
•地理位置——优越； •自然环境——良好； •客户层面——特殊； •交通现状——较差。
•打造多种产品的可能性 •吸引各种客户的可能性
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项目分析——地理区位
•山湖林海
•原四期地块指标：
•占地面积：162963.4m2 •建筑面积：163900m2 •容积率：1.0 •政府反征面积： 23741.548m2 •政府补尝用地面积:49676
•噪音污染是南坪快速对本项目产生威 胁的重要因素
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•项目分析——项目最大的问题
•梅观立交对本项目有一定影响，优劣 掺半。
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•梅观立交问题
•1、产生噪音污染： • 立交距离小区约350米，从立交规 划的流量来看，严重的噪音污染将会影 响小区居住质量； •2、破坏项目形象： • 梅观立交建成后将成为深圳最大的 立交，这样的庞然大物堵在家门口显然 不利于提升项目形象、价值； •3、对小区交通改善不大： • 立交建成后小区人流仍走现有的入 区小道，车流可走立交，但这并没有绝 对改善小区入关绕走梅林关口的现状； •4、从关外进入小区将会方便 • 现在从关外入区必须绕走民乐村， 十分不便，立交建成后可直接入区
•一二三期
•本项目指标现状：
•现有占地：18897m2 •容积率：1.0
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•四期
•隔音带
•反征
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项目分析——地块四至
•地块西北半岛
•地块东北临山
•环山： •西北、东北、东面
•面水： •西南、东南
•整个地块被山水环绕， 呈盆地状，地块内空气 流动顺畅、景观资源丰 富，具有较高开发价值
－－罗湖王生
•“山湖林海外面的建筑很高，把噪音都挡住了，里面清幽宁
静
•很适合居住，不过政府好像要征地修路，而且变来变去的，
好
•像很不稳定，最终会怎么样我们也不清楚。但是政府的事情
很
•难说，信用不好。”
－－罗湖张小
姐
•“山湖林海里面还可以，有山有水的，•但详见是附件出1《入山太湖林不海客方户访便谈了报告，》 PPT文档•演出模板 来以后也不是没有车，但就是不知道怎么坐世联，地产绕财富着梦想梅林关
•前几期营造出的 •良好家居氛围
•问题
•南坪快速干道
•木栈道 •外立面 •社区绿化 •小品
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项目分析——项目最大的问题
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•原项目四期用 地红线
•链接——南坪快速上盖段示意图
•南坪快速二期工程的影响
•1、侵占用地： • 横切本项目四期用地东南部分，侵占 •面积23741.548平米； •2、噪音污染： • 社区红线内部分将会采取封闭措施， •但红线外的近社区部分不会封闭，八车道 •的货柜车道必将带来噪音污染； •3、废气污染： • 地块的盆地状构成不利于废气的扩散 •汽车尾气污染也会存在； •4、破坏景观： • 南坪快速跨社区部分沿山脚而行，对 •现有的山景资源是种破坏； •5、风水影响： • 从市场上流行的风水观点出发，会对项 •目有一定的影响
•地块西北面水
•地块南面（入口）
•项目地块自东南至西北方向大致呈三个梯度分布，坡度落差不大。
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项目分析——关于山湖林海一二三期的印象
•自然景观 •区位 •交通 •形象 •氛围
•民乐湖 •山景
•梅林关口 •近市区 •三路直达公交
•地铁4号线
•早期规划的高 •品质市场形象
•从置业龙华的关内白领眼中看。。。
•“山湖林海我看过，当时觉得它山清水秀，规划做的很不错， •可能会很贵，后来一朋友买了觉得挺值，现在因为那个路 •的事情闹得很大，我觉得购买的话会有风险。”－－优品建筑赵生
•“山湖林海开始都不知道在哪里，比起书香门第宣传差远了，
•可能是因为隐在关口里面的原因。进去以后感觉还不错，我
•T（威胁）：
•1、未来竞争激烈 •2、一期业主维权行动
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•当时想过买，但是没有私车的话出入不方便，后来就买了书
•香了。”
－－书香门第钱生
•“山湖林海这名字就挺好，当时看过，前面卖得不贵，但我觉
•得交通上不是很好，商业配套也不完善，旁边还有农民房，不
•过后面的地方好多了，景观更开阔，还靠着山。听说那条路
•要通过小区，那样就可惜了。 ”
－－风和日丽之福田业主
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•从山湖林海老业主眼中看。。。
•“山湖林海是块风水宝地”
－－某业内人士
•“山湖林海的位置好，离市内近，上班方便” －－论坛网 友
•“山湖林海山清水秀、鸟语花香，仁者乐山、智者乐水，山
湖林海体现了居者品位”
－－业主杨生
•“这里的山景、湖景是天然的，也是很多关内好盘没法比拟
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•项目分析结论（SWOT）：
•S（优势）：
•1、景观资源：湖景、山景 •2、区位：关口 •3、形象：前几期的市场评价较 高
•O（机会）：
•1、城市扩张：关外置业热 •2、规划：布龙片区、地铁4号线 •3、政策：别墅土地停止出让
•W（劣势）：
•1、市场口碑 •2、进入性差，交通不便 •3、南坪快速、梅观立交 噪 • 音和废气污染