3、朝向价差修正系数
4、影响朝向取舍的变因 （1）景观
现代园林设计、绿化，使得小区内部景观舒适、清新宜人，由此可以缓 解朝向的压力，优质景观设计可以弥补同方向的朝向缺陷。
（2）技术 例如空调的设置以及室内自动换气设备可以在一定程度上缓解朝向无风
的压力。
（3）生活习惯 例如因工作习惯，早上需睡懒觉的人就不适合东向朝向，早上充足的阳 光会影响睡眠。
15层 1.025 1.030
20层 1.010 1.020 1.025 1.030 1.040 1.035 1.035
25层 1.000 1.010 1.015 1.020 1.030 1.035 1.040 1.045 1.050 1.060 1.055 1.050
房地产定价
30层 0.990 0.995 1.000 1.000 1.010 1.015 1.020 1.030 1.035 1.040 1.040 1.045 1.050 1.055 1.070 1.060
层次/系数/层数 1 2
二层 2.2 1.8
三层 2.2 2
四层 2.3 2.1
五层 2.4 2.2
六层 2.5 2.3
3
1.8
1.9
2
2.1 同一楼盘裙楼楼层价格随层数的
上升而降低，但不同楼盘裙楼
4
1.7
1.8
1.9
各层价格相比，裙楼层数多的
楼盘其各层价格相对较高。
5
1.6
1.7
6
1.5
房地产定价
房地产定价
确定项目垂直价差
三、楼层的定价方式——首层与商铺的定价
一般而言，无论1楼是作为住宅还是商场来使用，其价格的订定方式大多 以2楼以上平均单价（或基准层单价）的倍数来计算。 1、1楼作为住宅
1楼若做住宅，其价格大约为2楼以上平均单价的1.1~1.3倍。倍数的大小 视环境、配套、绿化宽度或庭院大小来确定。 （1）附近的环境优良、适合住家，则差价的倍数较大，反之则倍数较小。 （2）配套设施完善，例如附近即为公园，则倍数较大，反之则倍数较小。 （3）庭院的面积大，且形状方正实用，则价差的倍数就大。
房地产定价
确定项目水平价差
一、水平价差的含义和定价注意
（二）定价注意
1、在制定水平价差时，须先确定建筑栋数。
（1）只有单栋建筑，则以同一楼层的不同户别制定水平价差 （2）有多栋建筑，现制定各栋之间的水平价差，再分别就同一栋同一楼层的户别
制定差价。
2、要确定各楼层的户数与位置是否有差别
（1）如果建筑物各个楼层的户数相同，而且相对位置也相同（一般俗称这类楼层 为标准层），则只需指定一个楼层的水平价差，其余楼层均可参照。
房地产定价
确定项目水平价差
二、影响水平价差的因素——采光
3、修正价差 若以单面采光者为零，再以同楼层作比较：
（1）无采光之暗房价差可为100~200元 （2）二面采光者可比单面采光者多加100~200元 （3）三面采光时则可由两面采光的价格再加50~150元 （4）四面采光甚至于四面以上，每增加一个采光面，每平方米加50~100元。
每平方米的单价差额来表示。
房地产定价
确定项目垂直价差
（二）分布规律 1、就2楼以上而言，无论是小高层，还是高层，其最高单价层几乎全在
楼顶，最低单价则为2楼。 至于其他楼层之间价格高低的顺序可以依据实际情况划分等级。 2、决定各楼层之间价格高低顺序后，选定垂直价格的基准层，即垂直价
格为0的楼层。基准层的确定一般需视楼层数量而定，且以取价格顺序居中的 楼层最为常见。
20层 0.960 0.965 0.970 0.970 0.975 0.980 0.985 0.990 0.995 1.000 1.000 1.005 1.010 1.00.950 0.950 0.955 0.960 0.965 0.975 0.980 0.985 0.990 0.995 1.000 1.000 房1.地01产0 定价
房地产定价
确定项目垂直价差
三、楼层的定价方式——地下室的定价
1、用作停车场 由于地下室不计容积率，且大多地下室规划为停车场，其价值主要视当 地停车场价位而定。
2、用作住宅 地下室规划为住宅，其价格一般可以定为1楼住宅的30%~50%。
3、用作商铺 其价格大约为1楼商铺的40%~60%
房地产定价
楼层别 确定售楼系数项目垂直价差
确定项目垂直价差
四、垂直价差的制定示例——高层楼宇售价层次系数
（1）楼层越高，其底层价格相对较低 （2）一般情况以中间层作为基准层，取平均价格 （3）现在高层楼盘顶部大部分以复式为主，面积大，日照多，行动不便，单
价相对回落，但总价偏高。
房地产定价
确定项目水平价差
一、水平价差的含义和定价注意
（一）含义 水平价差是指在同一楼层不同户别的每平方米的价格差异。在同一水平层 面，已经排除了楼高的差异。
房地产定价
确定项目垂直价差
三、楼层的定价方式——首层与商铺的定价
3、2楼同样作为商铺 若楼盘2楼也作为商铺的规划，则2楼的单价大多为1楼单价的40%~70%
，百分比大小可是实际情况而定。 （1）如果地区的消费习惯仅局限于1楼，很那延伸至2楼，则2楼占1楼的百分 比较大；若消费习惯少涉及到2楼，则2楼占1楼的百分比就低。 （2）如果2楼的商铺面积大，则价差百分比就大；如果商铺面积较小，则价 差百分比就小。 （3）若2楼有独立的出入口，进出2楼可以不经过1楼，则价差百分比就大； 反之，价差百分比就小，例如2楼可以直通天桥时，2楼的百分比较就大。
（2）楼层之间户数不同或位置不同，则需各自指定不同楼层的水平价差 （3）虽然户数与位置相同，但临近的环境却不同，例如外部景观等，这些会影响
水平价差。
房地产定价
确定项目水平价差
二、影响水平价差的因素——朝向
1、因素含义 朝向通常是指客厅的朝向，简易的判断方式以客厅邻接主阳台所靠的方 向为座向。
2、调整原则 （1）大户型住宅，调整幅度大；中小型户型，调整幅度小 （2）单价高时，为达到价差的效果，调整幅度较大，单价低时，调整幅度小 （3）朝向向南，日照适中时，调整幅度大；朝西或朝东日照过多、朝北日照
与邻房高低差大，则调整幅度小。 （5）大门距电梯口之距离大者，调整幅度大，反之则小
房地产定价
确定项目水平价差
二、影响水平价差的因素——景观
1、因素含义 景观对于住宅购房者而言，常具有决定性的影响力。在制定景观差价时， 最好事先观察基地区域的现状图以及城市规划图，以判别是否有遮挡、正 对他户屋角，以及潜在景观条件等。
房地产定价
确定项目水平价差
二、影响水平价差的因素——私密性
1、因素含义 私密性是指私有空间与公共空间或其他户别私有空间隔离的程度，可用 栋距来评估。
2、调整原则
（1）同一楼层户数较少时，调整幅度大，反之则小 （2）大楼管理品质较佳者，调整幅度大，大楼较复杂，难以管理者，调整幅
度小 （3）防火间隔大者调整幅度大，反之则小 （4）与邻房无高低差，或高低差小者，调整幅度大（即私密性程度较高），
3、各楼层之间的价差也因产品而异。例如，多层住宅楼层少，各层条件 相差不远，价差一半在50~100元/平方米之间；高层住宅，特别是超高层，与 基准价格差距为100~200元/平方米，甚至更大。
房地产定价
确定项目垂直价差
二、影响垂直价差的因素
1、楼层数 楼层数越多，最高层与最低层之间的差价也就越大。
明显不足时，其调整幅度较小。 （4）风向与朝向不同时，调整幅度大；风向与朝向相同时，调整幅度小。
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确定项目水平价差 朝向 东 东南 南 西南 西 西北 北 东北
系数 1.010 1.015 1.020 1.000 0.980 0.985 0.990 1.000
二、影响水平价差的因素——朝向
2、调整原则 （1）面临道路宽敞，调整弹性大；面临道路狭窄，调整弹性小 （2）面临学校、公园或自然景观、永久绿地者，调整幅度大，反之则小 （3）附近没有景观较差及环境污染较重的设施调整幅度大，反之则小 （4）面对风水禁忌，则调整幅度大，成为负的价差，反之则小
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确定项目水平价差
二、影响水平价差的因素——景观
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确定项目垂直价差
三、楼层的定价方式——首层与商铺的定价
2、1楼作为商铺
由于商铺与住宅的价值差异较大，因此其价格与2楼以上平均价格的差距可能达到 2.5~5倍。倍数的大小受附近商铺的开店率、行业结构、商业规模等因素的影响。 （1）附近商铺开店率高，商业气氛已经形成，则价差的倍数大；开店率低，商业气氛 还未形成，则价差的倍数就小。 （2）福建商业结构偏重于零售、服务等行业，则价差的倍数就大；若附近商业结构多 为小作坊（如皮革加工、建材店等），则价差的倍数就较小。 （3）楼盘所在的位置商业规模大，则价差倍数大；如果楼盘所在位置商业规模小，则 价差倍数较小。 如果1楼商铺仅能为小区居民或附近居民提供服务，规模覆盖小，那么价差就小； 若果1楼的商业可以为片区甚至全市居民服务，规模大，则价差倍数就大。
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确定项目水平价差
二、影响水平价差的因素——采光
1、因素含义 采光通常是指房屋所邻接采光面积的大小。
2、调整原则 （1）有暗房时，调整幅度大，反之则小 （2）与邻屋栋距大时，调整幅度大，反之则小 （3）面前道路宽敞时，调整幅度大，反之则小 （4）日照时数适中时，调整幅度大，日照时数太长或太短时，调整幅度小 （5）楼层位置较高者，调整幅度大，反之则小
房地产定价
2020/11/19
房地产定价
项目纵横定价与调价策略
• 制定垂直价差 •制定水平价差 •正确运用调价策略 •价格促销策略中的几种定式 •价格促销策略中的几种变招
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