馆和酒店的建设，为基地提供商务与配套需求。通过工业设计产业的共性技术 条件平台和专业设计机构孵化器，为湖南工业制造企业提供从创意、设计、材 料、工艺、模型到印刷的专业化资源支撑服务，盘活更多的设计资源吸纳更多 的社会资源，形成具有竞争力的优势资源，从而成为推动工业设计创意产业发 展的智能化平台。
创意工业企业总部基地
本案发展发向
天时
企
业
地利
总
部
人和
基
地
项
顺借应力工城业市目 发 工展业趋基势础
整合工业产业链条
工业升级在即
株洲地位提升
竞
城市工业底蕴 争
园区高新产业
合
绝对企业实力 力
政府号召响应
打造株洲
创意工业总部基 地
Ⅰ 开发目标
实现三个代表
二、开发战略
代表对城市发展的重 新诠释 代表工业未来的发展 方向
代表先进的生产力
物业管理服务 ----引进国际 著名物业管理 公司
经营管理服务 ----建立首家 写字楼经营管 理机构
政策服务体系 ----政府政策全 面保驾护航
国际顶级商务
旗舰的标准配
置
----5A智能化
系统
软件系统
硬件系统
（个性化化、便利化）
国际顶级商务旗舰 的标准配置
（智能化、细节化） 细节优化
国际顶级商务 旗舰标准配置 ----5大商务配 套
Ⅲ 房地产市场
2009年在国家政策支持、刚性需求增 加、投资需求暴涨的情况下，市场销售
强势，株洲市整年累计销售商品房 23180套，面积265.99万平方米,成交金 额72.83亿元,与08年相比分别增长 146.03%、159.40%、167.58%。
株洲房地产市场——稳定、健康的发展态势
Ⅳ 写字楼市场
备选案名：
脑库、设计公社
六、开发节奏
1、整体开发节奏
根据项目的体量，综合考虑市场供应与需求以及开发资 金的筹措等因素，预计项目开发周期为2年。
2、分期开发建议
建议分两期开发，考虑各类物业的可变现性，首期以创 意产业写字楼与企业行政公馆启动，通过销售实现资回笼， 二期开发星级酒店。
Part 3 产品篇
栗雨中央商务区企业总部基地项目
总体策划方案
凌峻地产（中国）有限公司 广州凌峻房地产咨询有限公司
2010年04月
两 型 社 会 三 市 融 成
对高科和株洲工业来说：这是一次伟大的转型，是一个创历史的时刻！
高
技
术
株 洲
工 业
工
业
本案宗旨
凌峻认为，本项目面临着前所未有的机遇，同时也面临着现实条件的制约， 因此，必须发散思维，不拘泥于固有想法，敢于质疑，凌峻相信，真理永远 是越辩越明。
市场需求
目前栗雨工业园进驻企业近 50家，但园区内目前基本无 商业配套、企业性质专业办 公场所。
地段升值潜力明显
项目处于三市融城的核心区域， 在长株潭一体化进程步伐加快的 背景下，项目的地段价值将获得
空前增长，升值潜力较为明显。
小结：栗雨工业园发展的“工业机遇”
Part 2 战略篇
一、战略思考
Ⅰ 从城市的角度思考
商贸之城——中南地区重要的商贸和现代物流中心
以株洲市芦淞区为核心的服饰市场， 先后摘取了“中国十大服装批发市 场”、“中国品牌市场”和“中国服 饰名城”三块“金字招牌”。芦淞服 饰产业，作为株洲制造业之外的又一 块地方经济品牌，作为一块有代表性 的湘派服饰品牌，其影响力正在迅速 扩大。
服饰之城——独具特色的服饰产业基地
Ⅱ 开发原则
遵循三大开发原则
创新性原则 价值性原则 持续性原则
Ⅲ 开发战略
战略二：定势战略 战略三：联合战略
战略一：取势战略
五大战略
战略四：平台战略
战略五：创意战略
确保项目一战成名
Ⅰ 主题定位
三、项目整体定位
华中创意工业企业总部基地 产业创意基地+企业公馆+星级酒店+商业配套
阐述：
以“创意工业企业总部基地”作为项目的重要组成部分，通过通过企业公
星级酒店 高端商业配套 企业服务平台 员工服务平台
CEO级尊享服务
创意主题酒店 更多商务场所
政策优惠+政府扶持 管家服务+共建共享
“场所”
“发展”
工 业 产 业 孵 化 器
播
为工业创意产业和居住者打 为创业者与企业提供最佳的
种 品
造优良的硬件条件。
发展条件。
牌
思
想
四、赢利模式设计
创意工业企业总部基地+企业公馆实现全售 星级酒店作为资产持有或股权转让
现代
简约
艺术
德式包豪斯风格
代表最新锐的技术意识——创新、前沿 代表最尖端的设计理念——严谨、科学
代表最人性的空间环境——艺术、实用
实用
Ⅰ 产品力提升目标
四、企业总部产品提升建议
5A智能系统
5大商务配套
打造360º至TOP创 意商务空间
365项商务便利
4化建设
……………
Ⅱ 产品提升方向----实现四化建设
株洲其实没有正规意义上的写字楼 市场，绝大部分都是商住一体的项 目，写字楼的开始出现兴起于服装 批发市场的扩大和实际需要，后来 随着市场的发展，城市的进步，慢 慢一些公司和外资企业进入株洲， 写字楼的范围和档次都需要提升， 于是出现了株洲现在的两大商务中 心。
株洲写字楼市场——写字楼市场存在市场空白点
宏观环境分析小结
长株潭一体化的“株洲机遇”
宏
观
环
境
分
析
两型社会概念的提出与建设，使得株洲从传统工
业结构逐渐向高科技产业的转变，加速了株洲工
业发展进程，新型现代工业城市的前景显现，加
上房地产市场的健康发展以及写字楼空白，具备
发展潜力。
（一）所属区域分析

二、中观环境分析
（二）区域情景分析
城市发展主方向： 西扩区域
本案也期望通过此次提报：给予高科集团对于本项目开发提供决策参考依据。
汇报思路
Part 1 分析篇 Part 2 战略篇 Part 3 产品篇
Part 4 营销与招商篇 Part 5 项目可行性论证篇 Part 6 凌峻过往案例简介篇
Part 1 分析篇
Ⅰ 经济环境
一、宏观环境分析
株洲国民经济保持了持续、快速、健康 的发展势头，2009年株洲市完成国内生 产总值1022.6亿元，2009年上涨14.2个 百分点，人均国民生产总值27472元，增 长13.6%，接近3万元大关。
Ⅴ 城市发展情景
根据“长株潭”城市群整体规划，株 洲整体将向西、向北发展，与湘潭、 长沙融合成为城市群。株洲市市区实 现特大城市的规模目标，发挥国家重 要的交通枢纽和新型工业基地的作用， 成为区域综合服务功能强大，设施完 善，产业发达，文化繁荣，城乡协调 发展，人居环境良好的生态园林城市。
株洲城市发展情景——三市融城，城市发展新机遇
五、企业公馆产品提升建议
Ⅰ公馆功能定位
普通公寓+行政公馆
本项目公寓部分具有两大功能，普通公寓和行政公馆。 普通公寓：位于1~20层，针对工业园区内的普通员工， 均为小户型公寓，为其提供一处舒适、温暖、便捷的 生活居所，居住和投资俱佳。 行政公馆：位于20~30层，企业的高层领导，需要有 一处集居住、商务、会客于一体的商务公馆，户型面 积较大，功能也较普通的商住公寓要齐全。
吸引
创意型企业
除高科集团进驻外，同时吸引部分园区内的大型企业进驻，更多的 入驻企业为中小型创意型企业，为工业制造企业提供上下游服务。
企业公馆
为园区企业以及中小型企 业的高层定向打造，并为 各企业的专家与高级人才 提供优良的居住环境。
星级酒店
考虑区域未来发展前景，同时 满足园区目前的商务居住需求。
本区域位于株洲城市发展主 导方向之一的栗雨工业园内， 是株洲高新区的科技创新和 高新技术产业化区，也是长 株潭地区重要的产业、技术 核心区之一，在株洲建设新 现代工业化城市的远大规划
中占据重要地位。
三市融城，提 速西部发展契 机
区域位于三市融 城核心地带，三 市融城带来的政 策利好，将使得 该区域的地段价 值得到提升，拔 高整个区域的形 象价值。
入驻项目企业数量与质量有限的前提下，企业总部显得名不副实。
因此，我们不得不舍近求远，需要整合各大企业的产业链条。
大时代需要大创意：融城时代，催生大株州！
大工业需要大引擎：大株州，催生战略引擎！
战
城市及工业的发展为 本项目
略
提供了最佳的战略切
思
入点！
考
整合工业产业的上下游产业链 汇聚工业创意产业智慧结晶 服务湖南 奠定株洲龙头工业城市地位
中国制造的背 后：6+1产业 链
工业创意产业的 前景
小结： 从制造到创造，是中国工业崛起于世界之林的必由之路。 从制造到创造，需要汇聚知识、智慧与创意的共同力量。
Ⅲ 从项目的角度思考
项目的不利条件：
■ 交通：周边路网建成，但 出入不便，普通居住者与职员 无法承受在此居住与办公的时 间与交通成本。 ■ 配套：周边生活配套较为 不便，对于普通消费者与办公 者的吸引力较弱。 ■ 企业：园区内各企业均拥 有自己的办公场所，另行驻外 办公的概率相对较低。
该方案中两栋写字楼采用半 包围式，包围的中心部位为 中心花园和较大面积的中央 广场，两栋楼之间的沟通性 较强。
Ⅱ 布局方案二
两栋写字楼都为椭圆形， 从其形态上看独立性较 强，类似于双子塔的结 构。
三、项目整体建筑风格建议
本项目定位为湖南创意工业总部，故建筑的外立面风格同样 要体现出现代创意风格，让建筑也成为一件具有独特美感的 建筑创意作品，故我司建议本项目建筑风格为：