（营销策划）绿城产品策划书绿城西子·田园项目产品策划书绿城西子·田园项目公司绿城集团市场研究部二零一零年二月目录第一章前言第二章项目地块及周边概况第一节地理位置第二节项目基础信息第三节项目区域环境及配套第四节项目所在区块土地利用规划第五节项目特点描述第六节自然条件第七节自然灾害第三章项目所在的城市历史文化背景第一节历史文化内涵与底蕴第二节地方文化习俗第三节半山历史底蕴第四章市场定位及产品定位第一节杭州市房产市场发展情况第二节田园项目区域发展预测第三节主要楼盘竞争分析第四节目标客户需求分析第五节田园项目户型定位建议第六节商业配套建议第五章规划设计第一节规划布局第二节道路交通组织第三节公共空间系统第四节样板区、现场接待处设置第六章建筑设计第一节建筑单体第二节公共配套第七章室内设计第一节样板房第二节会所及公共部位第八章景观设计第一节设计理念及意向第二节景观设计要求第九章安装、基础设施配套设计第一节给排水系统第二节电气系统第三节弱电系统第四节暖通第五节其他第十章物业管理及服务体系第一节物业管理模式第二节物业管理资质要求及时间界定第三节开发商一次性投入内容的要求第四节园区服务功能要求第五节服务内容第六节服务及物管收费标准第一章前言项目名称：绿城西子·杭州田园项目。
土地取得：绿城西子·杭州田园项目40号地块、41号地块、81号地块分别于2009年9月10日和2009年12月1日由绿城集团与西子集团强强联手以6.6666亿元、5.3333亿元、4.28亿元竞得。
项目四至：田园40号地块（R21-05地块）：东至规划半山田园C2-01地块，南至田园地块7号路，西至广济路，北至广济路。
田园41号地块（R21-18地块）：东至规划虎山路、半山田园R22-09幼儿园，南至广济路，西至规划4号路，北至规划1号路。
田园81号地块（R21-15地块）：东至2号路，南至广济路，西至同协路，北至1号路。
地块面积：田园40号地块、41号地块、81号地块总用地面积分别为34914平米、29200平米、24060平米，共计88174平米（约132亩）。
规划土地用途：住宅（含配套公建）建筑容积率：田园40号地块、41号地块、81号地块住宅容积率分别为≤2.0、≤1.8、≤1.6。
土地使用权出让年限：住宅用地为70年，配套公建用地为40年。
绿城西子·杭州田园项目是由绿城集团与西子联合控股在杭州拱墅区共同开发的高端高层住宅项目。
本项目利用绿城集团第二代高层住宅及平层官邸产品研发的契机，根据项目的实际情况，结合绿城第二代高层住宅产品特征研究及二代高层住宅设计导则，编制本产品策划书。
本产品策划书针对本项目所在区域位置、市场定位、产品定位、规划设计、建筑设计、景观设计、配套设施设计、园区服务体系等方面内容进行了阐述，为本项目的开发建设、市场推广、园区服务等提供指导性意见和依据。
第二章项目地块及周边概况第一节地理位置田园40号地块、田园41号地块、田园81号地块位于杭州市北部拱墅区半山镇，地势东高两平，东北角为山区。
320国道（沈半路）横贯镇境南北，杭州外环公路横贯镇境东西。
半山镇是杭州市的交通枢纽，也是浙江省和杭州市重要工业所在地。
东临半山山区，南涉杭宣铁路与下城区隔上塘河相望，西接杭宣铁路与康桥镇毗邻，北毗邻余杭区崇贤镇。
全镇总人口近6万，常住人口2.8万，外来流动人口近4万人。
辖区内有国家、省、市、区所属企事业单位十几家，人文景观十几处，具有山水独居的环境，现有田园、杭钢南苑、杭钢北苑、杭钢西苑、杭玻阔版桥五个社区。
半山镇田园社区东侧与江干区沿山村相邻，西以明园路为界，南沿半山路、建工路、上塘河，北靠半山山脚，区域面积约2．8平方公里。
辖区内居民2285户，人口5885人。
一、地块及周边现状规划地现为一空地。
地块周边现状为部分在建住宅及配套共建，大部分为原生态空地，地块西北和东北方向的虎山公园，环境幽静，水库水质清透。
虎山公园实景二、项目地块交通条件由地块向北走沈半路，向东北可到达临平区，向西可到达康桥镇或崇贤镇，也可上绕城高速；待半山隧道建成通车则将会成为杭州市区与临平城区的联结点。
由地块向南经沈半路走大关路、石祥路、东新路或石桥路可到达杭州市中心、城西、城南等地区。
由地块向东经临丁路可到达临平区。
•距离中心点距离第二节项目基础信息一、主要规划指标二、规划设计控制条件（一）40号地块：1、套型建筑面积90平方米以下住宅面积所占比重，必须达到开发建设总面积的50%以上；2、建筑限高控制在50米以内；3、机动车开口朝向北侧、南侧规划道路；4、公建总量控制在容积率折合的建筑面积的10%以内。
（二）41号地块：1、套型建筑面积90平方米以下住宅面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上；2、建筑限高控制在36米以内；3、机动车开口朝向北侧、东侧规划道路；4、公建总量控制在容积率折合的建筑面积的10%以内；5、图示建筑控制区内不允许布置建筑，且应设置软硬结合的步行设施。
（三）81号地块：1、套型建筑面积90平方米以下住宅面积所占比重，必须达到开发建设总面积的30 %以上；2、建筑限高控制在36米以内；3、建筑密度不大大于25%，绿地率30%，容积率1.6；；4、公建总量控制在容积率折合的建筑面积的10%以内；5、地块东南代征绿地角布置绿化广场。
第三节项目区域环境及配套随着社会的发展和杭城交通基础设施建设步伐的加快，半山镇的交通地理优势十分明显。
镇内道路纵横，四通八达，全镇设有312路、302路、329路、532路、321路、196路、307路等公交车路线，交通十分便捷。
镇内邮电通信发达，水、电充足，金融、商贸、文化娱乐、教育、医疗等生活设施配套。
一、主要配套如下：中、小学：半山实验小学、杭州北秀小学、田园小学（在建）、杭州北苑中学、浙江省建筑安装技术学校。
医院：浙江省肿瘤医院、半山医院（即杭钢医院）、半山镇卫生服务中心。
公共交通：目前附近街区设有312路、302路、329路、532路、321路、196路、307路等公交车路线，轨道交通地铁均与本案比邻。
商业：联华超市、半山农贸市场。
幼儿园：杭钢幼儿园、田园幼儿园、半山幼儿园。
银行：工商银行、建设银行、杭州银行、农业银行、联合银行。
其他配套设施：中国邮政，中国移动，中国联通、两岸咖啡、幕亭菜馆、丰运大酒店、渔乡缘、牛家香辣馆、商源酒家、川味江湖菜、四季香饭庄、尚铭堂。
第四节项目所在区块土地利用规划根据《半山地区环境改善概念规划》（以下简称《规划》），明确了半山的区域发展定位和环境综合整治计划，将彻底改善困扰半山多年的环境问题。
通过半山地区的综合环境整治，逐步关迁工业污染企业并集中工业、物流用地，优化用地布局结构，围绕半山绿心发展居住和综合服务业，依托铁路货运北站和运河发展生活物流中心，保留康桥工业园区发展都市清洁工业区。
综合形成以居住和综合服务为主，工业、物流为辅的综合发展区域，推动城市北部的经济协调发展。
在用地布局上，通过半山地区的综合环境整治，逐步关迁污染企业，启动重大工业企业产业结构转型，优化用地布局结构。
新半山的景观将突出绿心的生态功能，建立与运河景观带的横向衔接，拓展城市生态带向南延伸，整体改善半山地区的环境质量，重视自然景观在城市发展中的重要地位，实现地区经济和环境可持续发展与良性循环。
即“一心、一带、四轴”——一心：半山绿心；一带：运河自然景观带；四轴：以交通干线的流通效应构建绕城公路、康桥路、金昌路和沈半路的景观横轴。
◆西区：用地范围为金昌路以南，沈半路以西，铁路北站以北范围区域。
◆中区：用地范围为石桥路以西，320国道以东，临丁路以北、半山以南；以半山镇区为中心，包括杭钢生活区共同形成镇区居住区块。
◆东区：用地范围为笕丁路以西，上塘河以北，半山以南，石桥路以东形成的新城市景观居住区，并合理安排该区块的配套公建设施。
东区将建成最重要的居住区。
第五节项目特点描述一、区域定位高，品质营造将项目打造成拱墅区乃至杭州城市区域内高品质的精品公寓，在产品品质和园区服务进行全面升级，为客户改善住宅提供首选产品。
二、地理位置优越◆项目所处地块为田园生态和谐的现代生活区，与绿化、溪流相间，形成安静、舒适的田园风貌；◆项目附近的虎山公园环境优雅、空气质量好。
◆项目周边基本生活配套完善。
项目周边城市交通条件良好。
三、项目劣势◆对半山区工业污染和公墓的购买抗性。
◆城北板块缺乏高端区域的概念。
◆三个地块单体面积小，缺乏完整性。
◆城北在建工地较多，灰尘较多且道路不平整，周边多为农居点，影响整体大环境。
第六节自然条件一、气候特征杭州市地处中北亚热带过渡区，温暖湿润，四季分明，光照充足，雨量丰沛。
一年中，随着冬、夏季风逆向转换，天气系统、控制气刚和天气状况均会发生明显的季节性变化，形成多雨、夏湿热、秋气爽、冬干冷的气候特征。
杭州市由于地貌类型复杂，地势高低悬殊，杭州市光、热、水的地域分配不均．局部地区小气候资源丰富。
但因季风在进退时间上和持续强度上的不稳定性，常出现冷热干湿异常，导致灾害性天气。
二、气候要素（一）气温杭州市年平均气温15．3℃～17℃。
一年中，月平均气温以1月最低，一般3．0～5．0℃(南北温差2℃左右)，山区低于3℃；以7月最高，月平均气温28．0～29．0℃(南北温差1℃左右)。
春秋季为气温转换季节，其中4月回温最快，月平均气温比3月高6℃；秋季至初冬降温最快，10月、11月平均气温下降在5．5℃以上，以气温论，1、4、7、10月分别代表杭州市的冬、春、夏、秋四季。
（二）降水杭州市年平均降水量在1100～1600毫米之间，年雨日130～160天。
杭州市全年有两个雨和一个多雨时段。
第一个雨季自5月初前后开始，6 月底至7 月上旬结束，俗称梅汛期，多由极锋(梅雨锋)北移，雨带在江南和长江中下游停滞而产生。
该时段内，雨量集中，有大到暴雨出现，平均降水量350～550 毫米，约占年总量的25～31％。
第二个雨季出现在8 月底到9 月底，因受台风或极锋南移影响所致，俗称台风秋雨期，平均降水量120～220 毫米，约占年总量的8～13％。
（三）日照杭州市年平均太阳总辐射量在100～110 千卡/平方厘米之间，日照时数1800～2100 小时，日照百分率(某时段内实际日照时数与该地理论上可照时数的百分比)41～48％。
杭州市日射和日照的季节变化明显，夏半年(5～10 月)的太阳总辐射量、日照时数和日照百分率均大于冬半年(11 月～次年4 月)。
其中，盛夏7、8 两月，日射强、日照长。
冬季日射弱，日照短，12 月～次年2 月各月平均总辐射量都在6 千卡/平方厘米以下，日照时数不足150 小时，日照百分率小于50％。