在 处理 集资房 买 卖合 同效力 纠纷 时认 定 买卖合 同有 效和 无效 的情 形 时常发 生 ， 更有 甚者 ， 有 的法 院将 集 资房
买卖 纠纷排 除在 法院 的受案 范 围之 外 ， 这些 不统一 的做 法造 成 了极 大 的 负面影 响 。为鼓 励 交 易和 维 护 交 易
稳定， 应 重视 对合 同效 力的保 护 ， 不轻 易确认合 同无效 。
资 房买 卖合 同纠 纷典 型 案 例 的分 析 ， 审视 我 国集 资
房 买卖 合 同法律 效力 认 定 的现状 及 其 认 定 的依 据 ，
务高低 、 业绩 大小 以及 家庭 人 口多少 等 诸 多 因 素确 定分 房标准 。单位 集 资 建 房存 在 以下情 形 ： 一是 单 位 以其 所持 有 的国有 土 地 使用 权 出资 ， 另 外再 筹 集
我 国集资房买 卖合 同法律 效 力 认 定实证 分析
刘 远 山
（ 海 南大 学 法 学院 ，海 南 海 口 ５ ７ ０ ２ ２ ８ ）
摘
要： 集资房 是在 我 国由计 划经 济向 市场经 济转轨 过 程 中过 渡性 政 策下 的产 物 。 目前我 国规制 集 资
房 买卖 的法律 法规 滞后 ， 关 于集资房 买卖合 同效力 的认 定在 理论 上 和 实践 中存在 不 同的认 识 和做 法 。 法院
一
剖 析 和总结 目前 我 国法 院及 司法 人员在 集资 房买卖 合 同效 力认 定 中存 在 的 问题 ， 为 统 一 我 国集 资 房 买 卖 合 同效 力 的认定 及合 同风 险 的防范提 出一些 合 理
化 建议 。
一
部分 资金 ， 同时 向本 单 位 职工 集 资 。在 这 种情 形
（ 一） 集资房 的含 义
集 资房 是在 我 国由计划 经济 向市 场经 济转轨 过
收 稿 日期 ： ２ ０ １ ２—１ １ —１ ２
作者简介 ： 刘远 山， 男， 海南大学法学院教授 ， 民商法硕 士生导师， 法学博 士、 博士后 ， 主要从事知识产权法 、 民商法等研 究。
基金项 目： 本 文为 ２ ０ １ ２年度 国家社会科 学基金项 目“ 知识产权转让和许可使 用法律问题研究 ” （ １ ２ Ｂ Ｆ Ｘ １ ０ ３ ） 、 ２ ０ １ １年度教 育部人文社会科 学研 究规划基金项 目“ 海南国际旅 游岛建设所 涉知识产权培育、 保护和利用 问题研究” （ １ ｌ Ｙ Ｊ Ａ ８ ２ ０ ０ ４ ５ ） 以及 海 南省教 育厅 高校科研项 目“ 海南省上 市公 司 自主知识产权培育、 保护和利 用问题研 究” （ Ｈ ｊ ｓ ｋ ２ ０ ０ ９— ０ ８ ） 和２ ０ １ １ 年 海 南省普 通 高校研 究生创新科研课题“ 国际旅 游岛建设 中知识产权许可使用和转让 问题研 究” （ Ｈ ｙ ｓ ２ ０ １ １ —２ １ ） 的部分研 究成果。
有 土地 或非 住宅 用 地 ， 依 法 属 于 不 能进 行 房 地 产 开
集 资 建 房 是 一项 福 利 性政 策 措 施 ， 与 商 品 房 市
场相 比， 二 者存 在 以下 区别 ： 首先 ， 所 需手续各异 。 商 品房 开发 销售 需 履 行 较 多 的行 政 审批 手 续 ， 如 规
买卖 过程 中的诸 多 问题 规 定 不 明确 或 不 一致 ， 理论
上 对集 资房买 卖合 同效 力认 定 的认 识 尚存 争 议 ， 实
践 中法 院对 案件 的处理 各行 其是 。本文 试通过 对集
单 位统包 建设 ， 政府 、 单位 和个 人三 方共 同承担 资金
而建造 的房 屋 。单 位 根 据 内部 职 工 的 工龄 长 短 、 职
程 中过 渡性政 策下 的产 物 ， 产 生 于市 场 经 济条 件 下 商 品房 市场 尚未成 熟 ， 货 币 化 分 房机 制 尚未形 成 之 际， 具有 一定 的福 利 性 质 。单 位集 资 房 是 经济 适 用
房 的组成 部分 ， 是 指为改 善职 工住房 条件 ， 由国家和
于 我 国规 制集 资房 买 卖 的法 律法 规 滞 后 ， 对集 资房
・
６ ４・
刘远 山 ： 我 国集 资房 买卖合 同法律 效 力认 定 实证分
资的， 拥有 全部 产权 ； 部 分 出资 的 ， 拥有 部 分产 权 。
（ 二） 集 资房 与商 品房 的 区别
齐 全或 者房 屋产 权 归 属 无法 确 定 ， 以致 合 同 目的无 法 实现 。部 分单 位 集 资 建 房行 为不 规 范 ， 将 职 工 集 资 款 自行购 地建 房 ， 而 所 购 买 的 建房 用地 是 集 体 所
关键 词 ： 集 资房 ； 买卖合 同； 法律 效 力 ； 合 同风 险 中图分 类号 ： Ｄ ９ ２ ２ 文献 标识码 ： Ａ 文章 编号 ： １ ０ ０ ９— ３ １ ９ ２— ２ ０ １ ３ （ ０ １ ） 一 ０ ０ ６ ４— ０ ６ 集 资房买 卖 纠纷是 当前我 国民商 事 案件 中影 响 较大、 涉及 面 较广 、 矛盾 较尖锐 的热 点 问题之一 。由
２ ０ １ ３ 年 第 １期 第２ ３卷 总 第 １ ０ ３期
铁 道 警 官 高 等 专科 学校 学报
Ｊ ｏ ｕ ｒ ｎ ａ ｌ ｏ ｆ Ｒ ａ ｉ ｌ ｗ ａ ｙ Ｐ ｏ ｌ ｉ ｃ ｅ Ｃ ｏ ｌ ｌ ｅ ｇ ｅ
２ ０１ ３ Ｎｏ． １
Ｖｏ １ ． ２ ３ Ｓ ｅ ｒ ｉ ａ ｌ １ ０ ３
以较 低 的价 格 获 得 房 屋 的使 用 权 ， 而没有所有权。
下， 集 资房 的产权 作 为一 个 大产权属 于单位 ， 职工可
二是 单位 利用 自有 土地 进 行 集 资建 房 ， 并 按 规定Baidu Nhomakorabea出
、
集 资房概 述
售 给本单 位职工 ， 职工 按房 价全额 或部分 出资 ， 国家 在信 贷 、 建 材供应 、 税 费等方 面给 予部分 减免 。这种 集 资房 的权 属 ， 按 出资 比例 确定 ： 职工按 房价 全额 出