河南中力国际、河南中力房地产
郑州龙湖商务区公寓融资方案要点
二零一五年
本文件仅呈特定专业人士内部参考，敬请严格保密
发起背景
本次交易对手为河南中力国际酒店开发有限公司（以下简称“中力国际”）和河南中力房地产发展有限公司（以下简称“中力房地产”），二者均系郑州澳柯玛物流开发有限公司（以下简称“郑州澳柯玛”）100%控股的全资子公司。
中力国际酒店项目系中力国际开发的酒店公寓项目，项目总占地面积13,442.7平方米，规划建筑面积为44,858.4平方米，包括：1号楼为持有型五星级酒店物业，建筑面积17,974.72平方米；2-5号楼为可分割销售的酒店式公寓物业，其中：2号楼建筑面积4,621.46平方米，3-5号楼建筑面积14,112.64平方米。
目前，中力国际酒店项目1号楼已经抵押给其他信托融资2亿元，项目2、3、4、5号楼（估值4.8亿元）可作为本次融资的抵押担保。
郑州澳柯玛提出合作意向，信托/资管计划融资对中力国际和中力房地产进行投资，主要用于偿还股东的部分前期投入以及中力国际酒店项目装修费用的支付，资金进行严格监管，要求定向用于“郑州市健康城项目”的获取。
方案要点
融资方河南中力国际酒店开发有限公司
投资标的主要投向为位于郑州市中力国际酒店项目
目标规模拟定人民币【20,00万元】
交易方式基金份额（拟人民币【20,000万元】）通过银行向河南中力国际酒店开发有限公司提供贷款。
资金运用融资款主要用于偿还部分前期股东投入以及中力国际酒店项目装修费用的支付
资金到位时间2015年第4季度期间
基金期限12+6个月
项目可行性及亮点汇总
项目地理区位优越，前景看好⏹郑州中力国际酒店项目位于郑东新区，北依龙湖区，南临CBD中央商务区，区域内
酒店服务业需求旺盛，且该酒店2-5号楼可作为酒店式公寓分割销售，区域内已有相似项目热销，市场认可度较高。
基金借款抵押率底，安全性高⏹郑州中力国际酒店项目2、3、4、5号楼抵押，估值4.8亿元，一年本息抵押率
46.7%，抵押率低，安全性高；
还款来源充足、基金退出时点现金流充裕⏹郑州中力国际酒店2、3、4、5栋酒店式公寓物业的销售作为还款来源，信托存续
期间，预计能够累计实现4亿元的销售回款用于归还基金借款本息，还款来源充裕；
⏹母公司，郑州澳柯玛以其营业收入作为补充还款来源，郑州澳柯玛2013年未经审
计的营业收入为【约4.9亿元】，截至2014年8月31日营业收入累计为【约2.9亿元】，补充还款来源充足。
交易结构风险可控⏹项目风控措施全面，郑州中力国际酒店2、3、4、5号楼抵押，合计估值4.8亿元，
且基金存续期间，对基金借款一年本息抵押率进行实时监控，跟踪计算基金借款一年本息抵押率，将其控制在70%以下；
⏹实际控制人及其配偶对中力国际本次融资提供连带责任担保；
项目投资环境
⏹GDP高速增长：郑州市总体经济呈现快速稳定的发展态势，
2013年实现GDP达到6202亿元，跃进6000亿俱乐部，较
2012年增长10%，全国城市排名第19位。
⏹房地产投资快速增长：2013年全年完成房地产开发投资
1445.3亿元，比上年增长32%。
⏹城市化稳步推进：全市2013年末总人口919.1万人，比上
年增长1.8%，城镇人口616.5万人，增长3%，乡村人口
302.6万人，下降0.6%，城市化稳步推进。
⏹人均可支配收入快速增加：全年城镇人口可支配收入
26,615元，比上年增长9.8%，扣除价格因素，比上年实
际增长6.8%。
⏹区域发展空间大：郑东新区是中国河南省郑州市规划建设
中的一个城市新区，范围包括郑州市西起中州大道，东至
万三公路，北起黄河南岸，南至陇海铁路，规划管理面积
260平方公里。
⏹发展趋于成熟：经过十年的发展，在郑州6区5市1县以及4
个派出机构中，郑东新区的总人口目前仅次于金水区
（139.8万人），成为百万人口城区。
⏹基础设施完善、交通便捷：经过十年的建设，区域内已经
形成了完善的交通网络，实现通车里程272公里，建成56
座（其中立交桥2座，桥梁54座），40多条公交线路相继
开通。
区内道路桥梁将东区与老城区、东区各功能区之间
有机地连接在一起。
中力国际酒店项目四至及周边环境
⏹河南中力国际酒店所处的区域属于郑东新区重点打造的CBD中央商务区，目前CBD中央商务区已经建成，形成了集办公、科研、教育、
文化、商业、居住等多种功能的新型城区，区域内已经建成的包括“郑州国际会议展览中心”、“河南省艺术中心”、五星级宾馆“新郑州饭店”等60多栋高层建筑，该区域得到郑州市乃至河南省的重点扶持，准备打造形成中原文化与经济的中心。
⏹项目周边有围绕CBD中央商务区而建的商务内环线、商务外环线，以及区域内快速路黄河东路和龙湖外环线，而且郑州规划中的地铁
四号线和地铁六号线均经过项目所在区域。
⏹项目地块四至：项目南临龙湖外环南路、西临天保街、北至天韵路、东至九如路。
中力国际酒店项目土地资料
⏹郑州澳柯玛物流开发有限公司于2007年取得中力国际酒店项目地块的土地使用权，并在2007年10月12日与河南省郑州市
国土资源局签署了编号为【郑政东挂出（2007）008号】《国有土地使用权出让合同》，合同项下宗地总面积33392.1平方米，其中出让面积为13442.7平方米，道路面积为13396.4平方米，绿地面积为6553.0平方米，规划用地性质为商服，容积率2.0，建筑限高小于18米，宗地的土地使用权出让金总额为人民币2570万元；
⏹河南省郑州市国土资源局同意河南中力房地产开发有限公司延迟支付土地出让金。
截止2008年12月25日，河南中力国际
酒店开发有限公司已经足额缴纳了土地出让金、滞纳金以及契税，并于2009年2月17日取得了编号为【国用（2009）第0089号】国有土地使用权证；
中力国际酒店项目五证获取情况
⏹2008年4月17日，中力房地产取得了中力国际酒店项目编号为【[2008]郑东规地管许字（0030）号】的建设用地规划许可证；
⏹2009年2月17日，中力国际取得了编号为【郑国用（2009）第0089号】的土地使用权证；
⏹2010年1月8日，中力国际取得了中力国际酒店项目编号为【[2010]郑东规建管（许）字第（0002）号】的建设工程规划许可证；
⏹2010年1月27日，中力国际取得了中力国际酒店项目编号为【410105************】的建筑工程施工许可证；
⏹2015年5月，中力国际取得中力国际酒店项目的预售许可证，并开盘销售。
中力国际酒店项目总体规划
规划总用地面积13,442.7 平方米
容积率 2.0
规划总建筑面积44,858.40平方米
地上建筑面积26,885.40平方米
其中1号楼酒店12,111.93平方米2-5号楼酒店式公寓14,773.47平方米
地下建筑面积17,973.00平方米
其中地下车库7,575.96平方米地下非机动车库平方米
建筑密度41.60%绿化率30.50%酒店客房数142个可售酒店式公寓套数66套机动车位数218辆
中力国际酒店项目区域住宅市场概况
郑州怡商花园式商务会馆与本项目物业类型及区位完全类似，
目前郑州怡商花园式商务会馆主推房源的销售价格基本维持
在27,000元/平方米，且平均去化速度维持在6000平方米/
月。
故，中力国际酒店项目开盘销售价格保守估计应为
25000元/平方米。
项目开发商物业类型销售均价郑州怡商花园式商务会馆郑州怡商置业/绿城代建酒店式公寓27,000元/平方米中科金座中国科技发展有限公司甲级办公楼23,000元/平方米绿地中心千玺广场绿地集团甲级办公楼58,000元/平方米
携手未来共创双赢。