' 华中师范大学成人本科学年第二学期* ' I: 《房地产评估》试卷（A 卷）I I考试时间：90分钟闭卷 任课老师：I装 班级： 学号： 姓名：成绩:、单项选择题（每小题 1分，共20分）下列房地产价格中，相对能更好的反映地价水平高低的是（）A 、土地总价B 、土地单价C 、楼面地价D 商品房价格对可比实例价格进行交易日期修正时，最适宜采用的是（）A 、一般物价指数B 建筑材料价格指数C 、房地产价格指数D 定额调整系数土地价格=（房地净收益- ）/ 土地资本化率。
（）A 、土地净收益B 、建筑物价格X 建筑物资本化率C 、房地费用D 建筑物净收益从理论上讲，选用的资本化率越低，求出的价格（ ）A 、越高B 、越低C 、不变D 越可靠用成本法估价时，房屋现值等于（）A 、 房屋重置价格-年折旧额X 尚可使用年限B 、 房屋重置价格-年折旧额X 耐用年限C 、 房屋重置价格X 成新度D 、 房屋重置价格-年折旧额8、 假设开发法计算时，应扣除的项目部包括（）I； A 、毛地的拆迁安置补偿费 B 、已投入的费用 iC 、投资利息D 销售税费I9、 一宗房地产交易能够达成的充分条件是（ ）J A 、买房愿意付出的最低价格小于卖方愿意接受的最高价格 ' B 、买房愿意付出的最高价格小于卖方愿意接受的最低价格 -— C 、买房愿意付出的最低价格小于卖方愿意接受的最低价格 ；D 、买房愿意付出的最高价格大于卖方愿意接受的最低价格*10、 某地区房地产交易中卖方、买方应缴纳的税费分别为正常成交价格的7呀口 5%。
某宗房地长交1、2、3、4、5、I I I订基本完好房的成新度一般为（ ）A 、七成新B 、六到七成新C 七到八成新D 、八到十成新其他条件相同，期房价格一般（）现房价格。
A 、咼于B 、低于C 等于D 、不可比易，买方付给卖方2325元/怦，应缴纳的税费均由买方负担，则该宗房地产的正常成交价格为（）11、若估价目的为买卖，则选取的可比实例交易类型也应该是（A 、抵押B 、买卖C 、租赁15、某宗土地50年使用权的价格为1000万元，其地上建筑物目前的市价为500万元，现探测其地下有铁矿资源，价值高达 500万元，则该房地产的价格为（ ）D 1500万元至2000万元之间16、 对建筑物与土地的组合来讲， 假设有两块位置相当，面积相等的土地， 其他各方面条件也均相同，其中一块土地上有一破旧建筑物，预计拆除费用会大于残值，因此，有可能空地的价格会 大于有建筑的土地的价格，这种情况是基于 _______ 原理造成。
（ ）A 、收益递减原理B 、适合原理C 均衡原理D 预期原理17、 甲土地的当家2100元/平方米，建筑容积率为 7,乙土地的单价1500元/平方米，建筑容积率 为5，该两块土地的总价相比有（ ）A 、甲的等于乙的B 、甲的高于乙的C 、甲的低于乙的D 难以判断18、 某写字楼刚建成，其建筑造价实际为 1000万元，建筑面积为5000平方米，其基地的现实市场价格为600万元，附近类似写字楼（包括土地和建筑物）的现实市场价格为 2800元/平方米,则该写字楼中建筑物的合理市场价格应为 A 、800B 、900万元。
（ ）C 、1000D 大于100019、设立地役权通常会使（）A 、供役地的价值下降B 需役地的价值下降C 、供役地与需役地的价值都下降D 供役地与需役地的价值都上升 20、下列土地状况中，不属于土地权益状况的是（: )A 、土地使用期限B 、土地使用管制C 、土地面积大小D 土地权利性质二、多项选择题（每小题 1分，共10分）1、房屋完损等级划分的依据包括（）A 、功能B 、成新C 装修D 结构E 、设备2、下面关于现金流量折现法和传统方法的说法正确的是（）A 、2300 元 / m 2B 、2495 元 / mC 、2500 元 / mD 3000 元 / m 212、估价对象及下列交易实例均为单层标准厂房，估价对象的建筑面积为估算估价对象的租金时，最适宜作为可比实例的为（ 建筑面积 A 、 B 、 建筑面积 1800平方米，两年前租出，年租 1100平方米，近期租出，年租10000平方米，近期租出，年租 D 、建筑面积 1000平方米，近期租出， 年租 13、在贷款合同中约定， 某项贷款年利率为6% A 、1.5%B 、1.51%C 14、经济折旧也叫 （）A 、功能折旧B 物质折旧C1200平方米，现空置。
）35万元，位于同一工业区 150元/平方米，位于 20公里外 180万元，位于同一工业区 20万元，位于同一工业区以季度为计息周期，则实际利率是（ D 、6%D 、精神折旧A 、1000万元B 、1500万元C 、2000万元建筑面积 6.14%外部折旧A、现金流量折现法要求折现率既包含安全收益部分又包含风险部分B 、 传统方法要计算利息，确定计息期时应考虑预售及延迟销售C 、 现金流量折现法从理论上讲估算结果较精确D 、 现金流量折现法不单独计算利息和开发利润E 、 现金流量折现法比传统方法好 3、下列叙述正确的是（）A 、估价是科学与艺术的有机结合B 理论、方法和经验对估价同等重要C 、估价是一种主观活动D 、 估价不同于定价，而是将客观存在的房地产价格表达出来E 、 买卖双方应按估价结果交易4、下列关于居民收入水平对房地产价格影响的表述中，正确的有（）A 、 居民收入的真正增加，通常会导致房地产价格上升B 、 如果居民收入的增加是衣食较困难的收入者的收入增加，则对房地产价格影响不大C 、 如果居民收入的增加是中等收入者的收入增加，则会促使房地产价格上升D 、 入股居民收入的增加是高收入者的收入增加，且其无房地产投资或投机行为，对房地产价 格影响不大E 、 居民收入水平的变化对房地产价格影响不大 5、房地产买卖中对估价有多种需要，包括评估（）A 、你买卖的房地产市场价值B 、买房愿意支付的最低价格C 、买方可承受的最高价D 、卖方可接受的最低价E 、卖方愿意接受的最高价6、下列房地产中，难以采用市场法估价的有（） A 、房地产开发用地 B 学校 C 、在建工程D 、 别墅E 、特殊厂房7、房地产价格与一般物品的价格的不同之处包括（A 、受区位因素影响大C 、不太容易受交易者个别情况影响和左右 E 、 同时存在租赁价格和买卖价格8、下列情况，会导致成交价格偏离正常价格的是（）E 、交易中的某一方特别熟悉和了解市场行情9、某写字楼的租金为每日每平方米3元，电费、物业管理费由承租人负担，水费、供暖费、房地产税由出租人负担。
由该租金减去运营费用求取该写字楼的净收益，应减去的运营费用包括 （ ） A 、电费B 、物业管理费C 、水费D 、供暖费E 、房地产税10、适合采用假设开发法进行估价的情况包括（）A 、在建工程）B 、是物品本身的价格 D 、价格形成时间长 A 、相邻房地产合并交易 B 、交易双方成交前进行了超长时间的协议磋商C 、交易双方存在利害关系D 交易税费非正常负担B、有规划条件但规划条件尚未正式确定的待开发房地产C、可重新装饰装修改造或改变用途的旧的房地产D、可供开发建设的土地E、市场交易活跃的房地产三、判断题（每小题1分，共15分）1、距离有空间直线距离和交通路线距离，现在人们越来越重视交通路线距离。
（）2、在收集实例资料时，应考察他们是否收到不正常或人为因素的影响。
受到这些因素影响的实例资料在估价时不可以采用。
（）3、国有土地使用权即为出让土地使用权。
（）4、交易实例不一定是可比实例。
（）5、报酬率是投资回收与投入资本的比率。
（）6、周围环境状况是否良好、交通是否有利于商品运输是确定商业用房位置优劣的首要因素。
（）7、若估价报告在其有效期内未付诸使用，则股价责任随之终止。
（）8、每种估价方都有其特定的适用对象和条件，有时可以同时运用，以相互验证，有时是相互补充的，但不应相互替代。
（）9、一种房地产商品价格上升导致另一种房地产商品需求增加，则这两种房地产商品是互补品（）10、均衡原理是以房地产内部构成要素与其外部环境是否协调均衡，来判断该房地产是否为最高最佳使用。
（）11、成本法中的折旧不同于会计中的折旧。
（）12、路线价法，实际上是一种市场法。
（）13、在任何时候，估价委托人既是估价报告使用者，又是估价利害关系人。
（）14、在运用成本法估价时，房地产价格直接取决于其花费的成本，成本增加则房地产价格就相应增高。
（）15、在路线价法中，“标准临街宗地”可视为市场法中的“可比实例”。
（）四、简答题（每小题6分，共30分）1、按照房地产估价上的定义，房地产是那三个方面的结合体？2、按照房地产的开发程度，房地产可以分为哪些种类?3、房地产需求量的决定因素有哪些?4、房地产估价的原则有哪些?5、房地产的特性有哪些?五、计算题（共25分）1、某房地产建成于2007年底，伺候收益年限为48年，2008年底至2011年底分别获得净收益83万、85万、90万元、94万元；预计2012年底至2013年底可分别获得净收益94万元、93万元、96万元，从2015年底起每年可获得的净收益将稳定在95万元；该类房地产的报酬率有9%试用上述资料估算该房地产2011年底的收益价格。
（10分）2、需要评估一宗“七通一平”熟地于2012年9月的价格。
获知该宗土地的面积为5000平方米，土地剩余使用年限为65年，容积率为2,适宜建造某种类型的商品住宅；预计取该土地后建造该类商品住宅的开发期为2年，建筑安装工程费为每平方米建筑面积800元，勘察设计等专业费用及管理费用为建筑安装工程费的12%第一年需要投入60%1勺建筑安装工程费、专业费及管理费；第二年需要投入40%1勺建造安装工程费、转业费及管理费；销售商品住宅时的广告宣传等费用为其售价的2%房地产交易中卖方需要交纳的营业税等为交易价格的6%买方需要缴纳的契税等为交易价格的3%预计该商品住宅在建成时间可全部售出，售出时的平均价格为建筑面积2000元/怦。
试利用所给资料用现金流量折现法估算该宗土地2012年9月的总价、单价及楼面地价（折现率为12%。
（15 分）以下为本试卷的参考答案一、单选题（20&XI分=20分）LC2,C 3 B 4.B 5. D6+ A7+C S.B9.D to.cIhB IZD13.C14. C15. B16, B17 D18.A19. A20, C—、參选題分叫0分）1, CDE ZACD 玄ABCD 4. ABCD 5, ACD6. BCE7.ADE8.ACD9. CDE 10. ACD三、判斷題C15 0X1分可5分〉h V2. XX X4. VS* X6. X7. VS. V^.XIQ.XIt. V12. Vll XM. Xlj r J四、简答题C5fiX€>=30分〉】.按照房地产怙价上的定义.房地产是哪三个方面的结合体?C1）实物，12分）<2?权益’（2^）（3）区血<2^）2.按照筋地产的幵发釋度.房地产可以分为哪些种类？生地“分扎毛范（1分人勘地（T分人在建工程门分h现疥仃分）3 •房地产需求宜的决定因貴有哪些？（I）该种房地产的揃格水平，门分｝<2）消费者枚入水平""分、（3）梢费者帕好.C1分）（4）相美物品的怖格水平’ <1分）<5>消费者对来来的预KU d分）4. 丿另地产怙价的原则有卿些？（1）独立、客观*公正原则；（1分）⑵合（1分》⑶哥高垠佳便用原则；（］»）（4）W时点阪則；"分》“〉瞽世廉则;U分》!&｝谨爐療則・"分）5. 房地产的特性育哪些7 （写滿百个即可得6分）（1）不可移动* H分）（2）独一无二* C1分）<3）寿命长久*（1分》（4）供洽有限；（1分）（5）阶値董大i仃分）（6）流动性羞L门分）（7?用途多样：C8）相互影响；C9）揚受隈制C1Q）保值堆值五、计算题（共2那题* 10分+15分-23分）!” ! 该題主要是注意过去牧益与未来的收益的河an愉格堆站在拈时点来看的未来挣收益的現值z 和.在养消此问题的亘础上*该房地产动0】年底的收益价格估算如N（I）计算公式为：（2^）⑵A1=94” A2 = 93, A3~96r A = 95 （1 分）（3） （]分） （4） N =48—4*44<年）〔2 分）（5） T=3（年〉“分）心）将上述敢据代入公式94 93 96 (1 + 9%) + (U 9%)1 + 0 + 9%)J 卜95r ! - 1 19妝1 + 9%严 (1*9%严」1029.92 (万元)解;（1）设该宗土地的总价为¥■ （1分》C2>开发完成后的总价值（3分）幵发完成后的总价值=2000冥50«； 2 （1+12% V=159439(万元〉<3>建安工程费等的总额（3分）=800x<]+12^）x 5000x2x （―—™+―——1a+12% （1+12W）1J,=81036（万元）<4）悄售费、税总» = 1594.39X （2^+6%）= 12735 （万元）（2 分｝⑸ 购买该宗土地的税费总»=VX^-0.03V （1分〉 ⑹v= 1594.39-81036-127 J5-0.03V¥43736（万元）（2 分）土地总价=63736万元（1分）土地单价^127172元/平方米口分）楼面地价=63736万元/ 5000X2平方米=63736元/平方米（1分）（1 +尸严。