2.收益法的理论依据 ①预期原理——决定房地产当前价值的，重要的不是其历史价格、 开发建设已花费的成本或者过去的房地产市场状况，而是房地产基 于市场的未来所能带来的收益。 ②基本思路：将估价时点视为现在，那么现在购买一宗有一定期限 收益的房地产，预示着其未来的收益期限内可以源源不断地获取净 收益。如果现有一笔资金可与这未来一定期限内的净收益的现值之 和等值，则这笔资金就是该宗房地产的价格
【解析】也就是租赁权价值。 年租金=30*12*1000=36万元
租赁权价值
7 1 10%
6
1 10% 2
5 10%
1
1
1
10%13
•
1
1 10%
2
40.67万
在不同年期之间换算。
【重点】不同期限房地产价格之间的 换算，已知无限年的价格求有限年的 价格
两房地产报酬率相等时，
两房地产报酬率不相等时，
5、净收益按一定数额递减的公式 公式:
-b：净收益逐年递减的数额 -未来第n年的收益：A-（n-1）b 假设前提 净收益未来第1年为A，此后按数额b逐年递减,未来第n 年的价值为A-（n-1）b 报酬率为Y,Y不等于零 收益期限为有限年n,且n小于等于A/b +1 确定合理经营期 年净收益为零时的期限 A-（n-1）b=0，求出n
§7.2报酬资本化法的公式
1、一般公式 ■一般公式——收益法的原理公式
-V：房地产在估价时点的收益价格 -A：房地产的未来净运营收益 -Y：房地产的报酬率 -n：房地产的收益期限 在实际估价中， 一般报酬率长期维持不变，所以公式简化为：
公式中的A、Y、n应一致，而且一般以年为单位
以上均假设净收益发生在期末，如实际发生在期初，则公式变 形为
例3、某公司5年前与一办公楼所有权人签订了租赁合同，租用其中 1000m2的面积，约定租赁期限为20年 ，第一年租金为24万元，以 后每年租金在上一年的基础上增加1万元，从第8年开始，租金保持 固定不变。现市场上类似办公楼的月租金为30元/m2，假设折现率为 10% 。请计算目前该承租人权益价值。【2008年真题】
2、净收益每年不变的公式
例2、某宗房地产是在政府有偿出让的土地上开发建设的，当时获得的 土地使用期限为50年，不可续期，至今已使用了6年；预计利用该宗房 地产正常情况下每年可获得净收益8万元，该宗房地产的报酬率为8.5% 。请计算该宗房地产的收益价格。
净收益每年不变的公式的作用： ①直接用于测算价格。 ②用于土地使用期限、收益期限等不同的房地产或者租赁期限不同 的租赁权价格之间的换算。
房地产估价理论与方法
——收益法及其应用
目录
§7.1收益法概述 §7.2报酬资本化法的公式 §7.3收益期限的确定
§7.4净收益的求取 §7.5报酬率的求取
§7.1收益法概述
➢含义
一、收益法的含义
➢理论依据 ➢估价对象和条件
➢操作步骤
1.①含义：（收益资本化法、收益还原法）是预测估价对象
的未来收益，然后通过资本化率或者乘以适当的收益乘数折
报酬资本化法
3、收益法适用的估价对象 收益法的适用的估价对象是有经济收益或有潜在经 这类房地产有获取收益的潜在能力即可。
4、收益法估价需要具备的条件——房地产未来的收益和风险都能够较 准确地量化（预测）
5、收益法的操作步骤 搜集并验证可用于预测估价对象未来收益的有关数据资料。 预测估价对象的未来收益（净收益）。 求取报酬率或资本化率、收益乘数。 选用适宜的收益法公式计算收益价格。
例5、预计某宗房地产未来第一年的净收益为25万元，此后每年的净 收益会在上一年的基础上减少2万元。请计算该宗房地产的合理经营 期限及合理经营期限结束前后整数年份假定情况下的净收益；如果报 酬率为6%，请计算该宗房地产的收益价格。
收益性房地产价值高低的决定因素（三因素）：未来净收益的 大小，获得净收益期限的长短，获得净收益的可靠性（也就是风 险）。
例1、（判断题）房地产收益可分为有形收益和无形收益。无形收益 通常难以货币化，难以在计算净收益是予以考虑，但可通过选取较高 的报酬率或资本化率予以考虑。【2009年真题】
✘
解析：如果选取较高的报酬率或资本化率，会使得最终的评估结果更 低。这样非但没有考虑无形收益，反而还降低了这种无形收益。应该 是选取较低的报酬率或资本化率。
4.净收益按一定数额递增的公式 收益期限为有限年
公式的假设前提 净收益未来第1年为A，此后按数额b逐年递增， 至未来第n年为A+（n-1）b 报酬率为Y,Y不等于零 收益期限 为有限年n 收益期限为无限年
公式的假设前提 净收益未来第1年为A,此后按数额b逐年递增,至未 来第n年为A+（n-1）b 报酬率大于零为Y 收益期限为无限年
现到估价时点来求取估价对象价值的方法。
② 报酬资本化法：是一种现金流量折现法，即房地产的价值 等于其未来各时期净收益的现值之和，具体是预测估价对象 未来各期的净收益，然后利用适当的报酬率将其折算到估价 时点后相加来求取估价对象价值的方法。
③资本化：将预测的未来收益转换为价值，类似于根据利息倒推出 本金。 ④收益法的本质是以房地产未来收益为导向求取房地产价格，测算 出的价值称为收益价格
4000=A/8%×[1-（1+8%）-50],解得A=326.97 326.97/6%×[1-（1+6%）-40]=4920
3、净收益在前若干年有变化的公式 收益期限为有限年的公式
收益期限为无限年的公式
-t:净收益有变化的期限 适用范围： 根据估价对象的经营状况，对其在未来3～5年或可以预 测的更长时期的净收益做出估计，并且假设从此以后的净收益将不 变，然后对这两部分净收益进行折现处理，计算出房地产价格
例4、己知某收益性房地产的收益期限为50年，报酬率为8%，价格为 4000元/m2：若该房地产的收益期限为40年，报酬率为6%，则其价格 最接近于（ ）元/m2。【2006年真题】
✔ A.3816 B.3899 C.4087 D.4920
另外一种思路。因为这种房地产的年收益总是一样的，所以先求出 年收益，再按照新的年期和折现率计算其价值。