（3）卡业务收入
2009年北湖卡业务收入主要由以下几块构成：自助银行业务收入9.5万 元；卡年费收入2.6万元；账户服务管理费1.2万元，其他卡业务收入1.5万 元，共计14.8万元。依市场浮动率20%，预计2010年至少为18万元。由于新 址周边只有民生银行和中信银行，市场竞争相对并不激烈，农行大行形象已经 树立，这必将使得卡业务取得至少30%的增幅。因此预测2010年新址将取得卡 业务收入23万元。
10人
24万元2008年
12880万元
2941万元
68万元
306万元
11人
27万元2009年26812万元7488万元83万元470万元13人36万元4、发 展制约因素分析。原网点近三年业务发展势头正猛，存款实现 “三级跳 ”，但是 随着原网点经营环境的巨大变化，2010年业务发展乏力。究其原因，主要是受 以下三个方面因素影响：（1）网点建设因素。原网点为我行租用资产，一楼为 营业大厅，二楼为办公区，营业面积仅有150平方。装修时间较早，设施陈 旧，没有设臵功能分区。随着银行同业竞争的加剧、客户对优质服务的需求， 原网点已经无法满足客户的需要、网点开展业务的需要。（2）经营环境因素。 “图书大世界 ”整体搬迁，客户流失严重。北湖分理处很大程度上是为 “图书大世 界”的几百家商户服务为基础的，随着 “图书大世界 ”的整体搬迁，势必丧失优良 的客户源头，严重影响业务发展。综合上述两方面因素分析，原网点业务发展 空间狭窄，有迁址的必要。
2305.1万元。购臵价格与同类房产、同区位房产价格相比合理。
二、可行性分析
（一）新址周边情况分析。与新址紧临的法院东路作为汉口火车站的配套 工程，已经开始扩建，建成后将直穿汉口火车站，到达新华西路，届时到达万 达菱角湖广场仅需5分钟车程；片区交通便利，20余条公交线路通达武汉三 镇。新址周边行政事业单位众多、配套齐全（前面已述），目前周边金融网点 有两家：民生银行、中信银行，同业竞争不算激烈。今后业务发展方向应是以 个人业务为主，公司业务为辅的现代多功能综合性银行网点。
投入后三年效益预期
1、存款余额增加额
2、贷款余额增加额
3、中间业务收入增加额
4、账面利润增加额
5、高端客户发展目标
（四）可行性分析。
1、成本分析
（1）网点运转费用：包括水电费、物业费、房屋租赁支出、固定资产折旧 等约94.4万元。
（2）入驻网点的人员费用：包括工资、职工福利等为100.7万元。
2、收入分析
关于江汉支行购置京华时代房产
建设营业网点的可行性分析
为优化网点布局，提高网点市场竞争力，江汉支行拟将位于武汉市江汉区 长江日报路28号的“中国农业银行北湖分理处 ”迁址到武汉市江汉区新华下路站 前北路武汉一中旁，迁址后的网点级别、隶属关系及经营范围不变。
一、实地调查情况
（一）原网点实地调查情况。
1、原网点周边情况。北湖分理处所处营业地址为租赁武汉致盛集团开发的 图书大世界市场的临街商铺，主要为图书大世界商户及周边社区服务。图书大 世界总面积共225亩，有300家商铺，，经营的品种相差较小，教辅类比重较 大。
2、新址周边情况。新址位于江汉区新华下路站前北路武汉一中旁，交通方 便，马路宽阔。新址配套齐全，有十一医院分部、武汉中心医院、江汉大兴幼 儿园华苑分园、武汉一中、大兴路小学、红领巾小学、武商量贩、中百仓储、 好美家、武商家电、华南果批及多个居民小区，新址附近有民生银行、中信银 行网点各一个。
3、房产及价格情况。新址拟采取购臵方式，拟购臵临街第一层商铺，建筑 面积为658.6平方米，单价为3.5万元/平方米，总价为
（二）新址实地调查情况
1、迁址背景。（1）拆迁需要。北湖分理处所在营业场所是租赁 “图书大世 界”的临街门面，随着 “图书大世界 ”的拆迁，北湖分理处急需新的营业场所作为 营业网点。（2）网点转型的需要。按照总- 2 -
行网点转型及优质文明服务的要求，北湖分理处的营业条件严重不足，无 法满足客户和业务发展的需求。（3）京华时代作为位于名校旁、火车站旁的标 题社区，交通便利、周边商圈成熟，其未来升值潜力无限。
（二）市场定位。根据新址周边的情况，新址未来的目标市场以个人业务 为主，法人业务为辅，辐射周边居民及机构客户，以 “京华
时代 ”等小区居民及周边个体工商户为个人优质客户源头、以市十一医院、 市中心医院及学校等机构客户为负债业务营销对象、以好美家、武汉家电等公 司客户为资产业务营销对象。
（三）业务发展目标。
2、原网点硬件情况。原网点房屋产权为武汉致盛集团所有，一楼为营业大 厅，二楼为办公区，营业面积仅有150平方（含客户等待区）。由于营业面积 狭小，无法进行功能分区。原网点人员13人，目前设备有ATM机一台、复印 机、打印机及员工用电脑3台.3、原网点经营情况。截止2010年2月28日， 原网点各项存款余额35373万元，其中个人存款1 0959万元，单位存款24413万元。
（1）结算收入
2009年北湖网点的人民币结算收入55万元，根据市场上浮20%的规律，迁 址后至少为55*（1+20%）=66万元，与此同时，新址交通便利、学校医院等机 构很多，这必将吸引更多的客户资源，市场空间至少拓展20%，结算收入至少
可预测为80万元.
（2）利差收入
2009年北湖网点利息收入754万元，利息支出290万元，利差2010年
二星级以上客户261户，其中二星级客户181户，三星级客户46户，四星 级客户10户,五星级客户24户。原网点最近三年有关经营数据如下表：
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原网点近三年经营
1、存款余额
2、贷款余额
3、中间业务收入
4、账面利润
5、在职职工人数
6、人均账面利润2007年
7735万元
5546万元
55万元
247万元
18000ห้องสมุดไป่ตู้元
5000
120万元
454万元
100户2011年
40000万元
9000
240万元
855万元
300户2012年60000万元17000480万元1254万元500户- 4 -
为464万元。新址附近，十一医院分部、武汉中心医院、江汉大兴幼儿园 华苑分园、武汉一中、大兴路小学、红领巾小学这些机构的存在能带来大量的 储蓄存款，武商量贩、中百仓储、好美家、武商家电等则成为贷款潜在客户。 除了市场浮动率20%，还可以大胆预测其将进一步上浮10%，即新址预测利差 收入为464*（1+20%）*（1+10%）=612万元。