第二部分 土地增值税清算
五、清算资料 六、清算受理 七、清算违规情况的处理 八、纳税人法律责任和法律救助 （一）法律责任 （二）法律救助 九、相关税务文书
第一部分 土地增值税基本政策
一、纳税义务人 转让国有土地使用权、地上的建筑物及其
附着物产权，并取得收入的单位和个人。
二、征税范围的界定
土地增值税是对转让国有土地使用权及其地上 建筑物和附着物的行为征税。（对房地产企业而 言：土地增值税是对转让房地产并取得收入的行 为征税）。
2、取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的； 3、纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清 算手续的； 4、省税务机关规定的其他情况。
凡符合下列条件之一的,应视为竣工验收： 1、开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门
备案。 2、开发产品已开始投入使用。 3、开发产品已取得初始产权证明。
对于符合应进行土地增值税清算的项目，纳税人应在满 足条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。对于税 务机关可要求清算的项目，由主管税务机关确定是否进行清 算；对于确定需要进行清算的项目，由主管税务机关下达清 算通知，纳税人应在收到清算通知之日起90日内办理清算手 续。
说明：
对于从事房地产开发的纳税人，开发项目未达到土 地增值税清算条件的，在次月15日前申报，按预征率缴 纳土地增值税。
不属于房地产开发的纳税人，应在收讫转让收入款 项或取得索取转让收入款项凭据后的次月15日内向房地 产所在地主管税务机关申报缴纳土地增值税。
经济适用房、安居房等保障性住房暂缓预征土地增 值税。
为40%； 3、增，税
率为50%； 4、增值额超过扣除项目金额200%的，税率为60%。
（二）计算步骤与公式 1、计算增值额 增值额＝收入－扣除项目金额 2、计算增值额与扣除项目金额的比例（即：增值率） 增值率＝增值额÷扣除项目金额 3、根据增值率确定适用税率，计算土地增值税的税额： 土地增值税＝增值额×适用税率－扣除项目金额×速算
扣除率 (1)增值额未超过扣除项目金额50%的 ；土地增值税＝增
值额×30%
（2）增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的； 土地增值税=增值额×40%－扣除项目金额×5% （3）增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的； 土地增值税=增值额×50%－扣除项目金额×15% （4）增值额超过扣除项目金额200%的； 土地增值税=增值额×60%－扣除项目金额×35% 公式中的5%、15%、35%分别为速算扣除率。
五、主要免税政策
1、纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金 额20%的，免征土地增值税；
2、因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增 值税；
（摘自《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第八条） 3、因城市实施规划、国家建设需要搬迁，由纳税人自行转 让原房地产的，比照条例第八条第（二）项规定免征土地增值税。 （摘自《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》）
应进行土地增值税清算的纳税人或经主管税务机关确定 需要进行清算的纳税人，在上述规定的期限内拒不清算或不 提供清算资料的，主管税务机关可依据《中华人民共和国税 收征收管理法》有关规定处理。
二、清算单位 土地增值税的清算单位为国家有关部门审批的房地
产开发项目为清算单位，对于分期开发的项目，以分期 开发项目为清算单位。（以建设工程规划许可证为清算 单位）
土地增值税清算培训
（纳税人课堂） 2019年12月
讲解纲要
第一部分 土地增值税基本政策
一、纳税义务人 二、征税范围的界定 三、计税依据 四、税率、计算步骤和公式
（一）税率 （二）计算步骤与公式 五、主要免税政策 六、征管方式
第二部分 土地增值税清算
一、清算对象 二、清算单位 三、房地产转让收入 四、扣除项目金额 （一）取得土地使用权所支付的金额 （二）开发土地和新建房及配套设施的成本 （三）开发土地和新建房及配套设施的费用 （四）与转让房地产有关的税金 （五）财政部规定的其他扣除项目
对以继承、赠与等方式无偿转让房地产不征税。“赠 与”是指如下情况：
①房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使 用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的。
②房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营 利的社会团体、国家机关，将房屋产权、土地使用权赠与 教育、民政和其他社会福利、公益事业的。
上述社会团体是指中国青少年发展基金会，希望工程基金
会、宋庆龄基金会、减灾委员会、中国红十字会、
中国残疾人联合会、全国老年基金会、老区促进会 以及经民政部门批准成立的其他非营利的公益性组 织。
（摘自财政部、国家税务总局1995年财税字[1995]48 号规定）
三、计税依据
纳税人转让房地产所取得的收入减去扣除项目金额后的 余额，即：增值额。
四、税率、计算步骤和公式 （一）税率 实行四级超率累进税率： 1、增值额未超过扣除项目金额50%的，税率为30%； 2、增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的，税率
（摘自国家税务总局2006年国税发[2006]187号文）
说明：
城市实施规划、国家建设需要搬迁，例如：一些污染、 扰民（包括排放废水、废气、废渣和噪音超标）的企业。
城市实施规划、国家建设需要依法征用、收回和、 搬迁：需提供相关的政府批准文件。
六、征管方式
采取预征与清算相结合的征管方式。 即：房地产开发企业销（预）售房地产时，按销售
收入的一定标准预征土地增值税 ，房地产开发项目达到 应清算或可清算条件后，进行土地增值税清算 。
第二部分 土地增值税清算
一、清算对象 土地增值税的清算条件符合下列情形之一的，纳税人
应主动进行土地增值税的清算： 1、房地产开发项目全部竣工、完成销售的； 2、整体转让未竣工决算房地产开发项目的； 3、直接转让土地使用权的。
符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人 进行土地增值税清算：
1、已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产 建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上， 或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出 租或自用的；