AAA人力资源市场、AAA公共服务中心物业管理项目方案一、物业概况AAA人力资源市场、AAA公共服务中心大楼（以下简称大楼），位于号（），由承建。

基地面积为24481.50 平方米，总建筑面积为24960平方米(地上)，地下室（车库）面积为6600 平方米。

主楼高度50米12层，西裙楼高度米二层，东裙楼高度米三层，地下室一层。

绿化占地面积为8087 平方米，占比33%。

大楼内设中央空调、消防监控设施，配有电梯3台。

大楼业主为AAA人力资源和社会保障局和AAA行政服务中心。

二、物业管理目标物业管理弘扬“真诚、善意、精致、完善”的物管精神，坚持“科学规范、竭诚高效、安全文明、持续发展”的质量方针和以人为本的服务管理理念，创建精优管理、服务事业的新环境，不断调整更新、导入先进的管理理念，构建一套与业主层次及办公需求相适应的管理模式，使业主能真正感受高品位的物业和高品质的管理所带来的超值享受。

（一）、参照国家建设部制定的物业管理创优考评的各项标准开展工作，物业各项使用功能，一年内深化管理服务，提高物业管理水平，提升物业管理形象。

三年内通过“南通市物业管理优秀大楼”考评。

（二）、严格遵守国家的法律、法规、条例以及江苏省的各项管理规定。

科学、规范管理，全面导入和推行ISO9001质量管理体系认证，服务热情、周到，建立现代化、人性化管理服务体系。

（三）、建立严格规范的物业防火、防水、治安等应急体系，确保安全工作万无一失。

（四）、严格认真推行并实施酒店式管理与服务，达到细微、周到、真诚、规范的服务要求，每季度向业主所属科室、单位发放物业管理服务工作征求意见单，对合理的建议及时整改，努力提高业主满意度，测评满意率达到95%。

（五）、加强与业主的沟通与协作，自觉接受业主的监督，广泛听取、接受业主的建议和意见，了解和熟悉大楼内业主的业务，在不损害业主利益的前提下，利用本物业的一切条件，支持和配合业主开展工作。

（六）、协助业主，确保大楼房屋主体及各类设备设施运行良好，维修正常，服务配套，为业主创立一个管理规范、服务到位、配套齐全、工作便捷的现代服务信息平台。

（七）、规范和执行24小时值班制度，对业主和使用人对物业管理服务求助、建议、问询、质疑、投诉等各类情况的反馈时间，无论正常工作日还是非工作日均不超过2小时并视轻重缓急及时处理，建立配套的回访制度和记录。

（八）、本物业涉及物业管理的各类标识标牌的设置由物业公司提出方案（标识标牌费用由业主承担），经报大楼物业管理指导办公室审核通过后，自行做到统一、规范、完备，无安全隐患。

（九）、提高优质环境保障，确保大楼卫生状况良好，垃圾日产日清，定期进行消杀，使大楼保持洁净、明亮、舒适。

（十）、不断完善各项管理制度、各岗位工作标准，建立严格的考核办法，充分调动员工的工作积极性和主观能动性，切实增强员工的服务意识和责任意识。

（十一）、制定完善系统的培训计划，切实提高员工队伍的整体素质，确保持证上岗率达100%。

（十二）、严格执行食品卫生制度，不断改善餐饮服务，建立健全食品卫生监控机制，努力构建员工生活和公务接待的服务保障。

（十三）、认真维护楼园美化，保障树木花草生长旺盛，保持植物造型整洁美观，绿地清洁。

三、物业管理模式依据县政府办《通知》（东政办发〔2009〕159号）规定，通过公开招标或邀请招标的方式，交由具有物业管理资质的物业公司实施专业管理。

中标单位根据有关物业管理规定与AAA人力资源市场、AAA公共服务中心签订物业管理委托合同，对该物业实行统一管理，综合服务。

大楼物业管理实行项目经理负责制，项目经理对工作全权负责，分设安保、保洁、保绿、设备维护、餐饮服务、会务服务等6个项目部门。

四、物业管理组织机构为规划、筹备、实施好大楼的物业管理，依据工作开展的需要，设立相应的组织机构：（一）、物业管理筹备领导组。

由人社局牵头，各业主单位委派一名负责人和一至两名工作人员，组建成立大楼物业管理筹备领导组。

组织实施大楼物业管理的策划、招标、签约等前期工作。

（二）、物业管理公司。

招标签约的物业公司，为大楼物业管理实体单位，承担大楼物业管理的正常运行。

（三）、大楼物业管理指导办公室。

指导办为大楼物业管理的监督机构，由业主单位、物业公司各派一名同志组成。

指导办负责汇集物业管理业主意见，协调相关管理决策的执行，定期对物业管理公司提出整改完善决策方案，实施对物业管理的全面监督。

五、物业管理内容、（一）本物业规划红线内所有区域的“进驻开荒”保洁服务工作。

（二）每年一次大楼外墙清洗。

（三）24小时保安护卫及公共秩序管理。

（四）交通、车辆行驶和停泊管理。

（五）会务服务（不含会标服务）。

（六）水电维修（不含弱电）。

（七）绿化监控器装置保养。

（八）消防系统维护。

（九）电梯维保清洁（十）物业档案资料管理。

（十一）餐饮服务（由业主择定承包方交由物业公司实施，或由业主确定承包方独立实施）。

（十二）属于物业管理的其他工作事项。

（十三）业主与中标企业在物业管理委托合同中规定的其他事项。

六、物业人员配备、设备投入基本要求物业公司工作人员应遵纪守法，热爱本职工作，身体健康，有一定的工作经验。

物业公司负责招聘、培训和管理。

（二）基层人员就岗主要职责（三）物管设备投入基本要求本着提高劳动作业效率的基本原则，本项目人员配备（基本要求）数量较少，因此必须提高物业管理作业的机械化程度。

本项目物管设备投入基本要求为：驾驶式扫地车（视外场清洁情况使用）1辆全自动洗地机l台多功能刷地机1台布艺清洗机l台高压清洗机l台多功能吸尘吸水器2台七、物业管理的要求及标准大楼物业管理标准参照全国物业管理示范大楼标准执行（一）房屋管理与维修养护标准大楼外观完好、整洁，玻璃幕墙，清洁明亮、无破损；无纸张乱贴、乱涂．、乱画和乱悬挂现象。

室外门牌招牌、霓虹灯保持整洁统一美观，无安全隐患或破损。

（二）安保服务标准及要求（三）清洁、保洁服务标准（四）水电维修标准1.建立大楼用水、供水管理制度。

积极协助业主制定合理的用水和节水计划。

2.设备、阀门、管道工作无常，无跑冒滴漏（不包括零部件购置费）。

3.按规定对二次供水蓄水池设施设备进行清洁、清毒；二次供水卫生许可证、水质化验单、操作人员健康合格证齐全；水池、水箱清洁卫生无二次污染。

4.高压水泵、水池、水箱有严格的管理措施，保持不锈蚀，水池、水箱周围无污染隐患。

5.排水系统通畅、汛期道路无积水，地下室、车库、设备房无积水、浸泡发生。

6.遇有事故，维修人员在规定的时间内进行抢修，无大面积跑水、泛水长时间停水现象。

7.制定事故应急处理方案。

（五）消防系统维护标准1.防控制中心坚持2 4小时值班，消防系统设施设备齐全、完好无损，可随时起用。

2.消防管理人员掌握消防设施设备的使用方法并能及时处理各种问题。

3．组织开展消防法规及消防知识的宣传教育，明确各区域防火负责人。

4．订有火灾应急方案，设立消防疏散示意图，照明设施、引路标志完好，紧急疏散通道畅通。

5．无火灾事故隐患。

（六）电梯系统维保标准1、电梯准用证、年检合格证、维修保养合同完备。

2、电梯按规定或约定时间运行，安全设施齐全，通风、照明及附属设施完好。

3、轿厢、井道、机房保持清洁4、电梯由专业队伍维修保养，维修、保养人员持证上岗5、运行出现故障后，维修人员应在规定的时间内到达现场维修6、运行出现险情后，应有排除险情的应急处理措施。

（七）客服员工作标准及要求（八）会务服务标准1、椅子排放整齐，要相互对称。

2、茶杯、烟缸、杯垫、果盘摆放标准，与会议桌形状统一，并相互对称。

3、茶杯要求：杯身、杯盖无黄斑、无缺口、无水迹。

茶杯使用前必须经过消毒。

4、茶叶的要求：根据有关部门要求准备好茶叶，茶叶无毒无霉变（业主提供）。

5、热水瓶的要求：热水瓶表面光亮无水迹，水温在9 0℃以上，冲泡时注意防止水珠外溅烫伤。

6、鲜花、盆景摆放科学、美观（业主提供）。

（九）绿化维护基本要求。

1、养护管理内容：浇排水、施肥、修剪、病虫害防治、松土除草、补栽、扶正支撑、绿地容貌、安全施工等。

实施附属绿地整洁美观、树木草花正常生长的一切养护管理措施。

2、绿化养护标准：（1）树木长势旺盛（2）叶片叶色正常、叶大而肥厚、不黄叶、不焦叶、不卷叶、不落叶、无明显虫屎、虫网、被虫咬食叶片数量、每株在10%以下。

（3）枝干树干挺直、倾斜度不超过10度，树干基部无蘖芽滋生、枝干粗壮、无明显枯枝、无疑桩、基本无蛀干害虫的活卵、活虫，介壳虫在主、侧枝上基本无活虫。

（4）树冠完整美观、分枝点合适、侧枝分布均匀、枝条疏密适当，内膛不乱，通光透光。

（5）行道树分枝点高低、树高、冠幅基本一致，无连续两株缺株、相邻5株的高差〈10%。

（6）花灌木着花率高、开花繁茂、无落花落蕾现象。

色块灌木无缺株断行、覆盖度达100%，色块分明，线条清晰流畅。

（7）绿篱、造型灌木形状轮廓清晰，表面平整，圆滑、不露空缺、不露枝干、不露捆扎物。

（8）藤木长藤分布合理、枝叶覆盖均匀、附着牢固、覆盖度达85%以上。

（9）草花生长健壮、花繁叶茂、无残花败叶。

花坛整洁美观、四季有花、层次分明，图案清晰、色彩搭配适宜。

（10）草坪生长茂盛、叶色正常、基本无秃斑、无枯草层、无杂草、无病虫害、覆盖度达98%以上，留茬高度经常保持在6-8cm。

（11）随时保持绿地清洁、美观。

（12）及时清运、草屑、树枝、死树等施工残留物，现场堆放时间不得超过当天。

（13）经常冲洗树木枝叶上的积尘，防止堵塞气孔和影响景观效果。

行道树每年10月1日至次年4月1日保证每周冲洗1次以上。

（十）餐饮服务基本要求。

1、服务内容：提供业主所属全部工作人员的工作午餐和业主公务接待服务。

2、管理要求：（1）服务人员需具有较好的职业素质、文化素质、专业素质。

（2）日常管理做到菜谱搭配合理，营养价值丰富，安全卫生放心，服务快捷温馨，性价比合理化，致力追求满意。

（3）建立卫生安全管理的全员参与、全过程控制、全方位监督机制。

（4）健全食品加工卫生、餐具消毒卫生、个人卫生、熟食间卫生、饮食卫生、环境卫生、食品卫生、食品采购卫生、食品储存卫生等规章制度，建立采购员岗位、验收员岗位、保管员岗位、加工岗位责任制。

（5）制定完善厨房运作流程、生产服务流程、食品卫生控制流程、质量保障流程。

（6）执行控制非因业主需要或安排对外接待的规定。

（7）服务人员须统一着装，持有健康证。

八、物业管理费用概算（一）建筑物开荒费用（一次性）按5元/㎡计算为12.5万元。

（二）管理服务费用测算每年约62.7万元1安保服务费用16万元2保洁服务费用18万元3设备维护费用2万元4绿化维护费用3万元5会务服务费用5万元6管理人员费用4万元7设备折旧费用6万元8税费3.24万元9净利润（按不超过百分之十计算）5.46万元九、其他事项说明（一）餐饮服务实行承包经营，费用独立核算，自负盈亏。