•项目分析 ： --------项目SWOT分
析
•优 势
•资源：稀缺的临靠山、海、公园等自然资源。 •社区：可结合四期形成一个附近最大社区之一 •品质：70年大产权，不限购，户型全明通透。
•劣 势
•配套：周边配套不全仍是片区和项目的硬伤 •户型：户型面积设计欠合理---偏大 •特点：项目内环境、建筑风格、设施等无明显 •设色
•市场分析：---------- 区域市场现状
•截止到2012年2月1日，青岛各区存量房情况如下：
•市场分析：---------- 区域市场现状
•1、可以了解到青岛楼市压力最大的区域集中于西海岸，开发区胶南 两地的新建住宅的市场存量跻身于青岛七区五市中的前三甲。
•2、目前开发区在售楼盘突破200个，同区域存量房数目巨大。导致 同类产品竞争激烈。打折优惠楼盘比比皆是。
•安子片区
•此区域大多数项目跟我们项目在规模、品质，档次、面 向客户相差不多，而且现在都有不同程度的折扣优惠， 将会分流部分客户，而且在价格上对我们也将会有产生 压力。
•项目周边二手房
•风和日丽现均价9027元/平；津盘凤凰度7499元/平 ；
•金柏佳园7660元/平等。这些小区的价位将会对我们
•的价格及客户产生一定的冲击。
•市场分析：---------- 消费者现状分析
• 1、伴随着房地产市场的不断降温，投资客急剧减少，目前 市场以刚性需求为主。
• 2、在目前市场环境不好和前景不明朗的情况下，该不该 买房成为一大热门话题（注意:是该不该买房而不是买不买的 起房）
• 3、现今市场中，楼盘的软性卖点和概念性卖点都引不起客 户注意（比如：龙城御苑的“无敌海景”、山海湾“一山一海一 河一溪”的环境卖点，金泽儒家关于“建筑美学”的卖点，金石 国际广场“LOFT公寓”卖点等等）。现在客户更在乎的是实实 在在可以带来切身利益的卖点（比如莱茵小镇89平套三户型 ，青橙时代、秀兰禧悦山低于6000元/平均价。
• ---针对当下多数开发商采取的降价策略，购房者明显对降价 产生了“抗体”，降幅小了，不买账。降幅大了，使其他项目跟风 ，最后助长了客户“买涨不买跌”的心态 。
• ---2011年房地产调控贯穿始终，调控政策出台的密度、力度 均超过2010年，限购、限贷、限价、保障房四个方面不断加码， 调控房地产市场的总体走势。截止到2012年3月，调控效果显现 ，预计今年调控效果将会进一步放大，房地产市场价格开始有所 回落
•
•楼盘多为开发区原住居民或长期在保税区周
边工作的人员购买，约占总比例的70%，且多
为自住或改善型住房；另外，也有部分投资客
户，投资客户中青岛市、省内省外比例相当。
主要用于投资，度假为辅。部分用于养老或自
住。
•
沿海板块
•沿海楼盘因其自然优势，吸引更多外 地客户到此投资、度假及养老。其中外 地客户占50%以上，省外同样以黑龙江 陕西客户居多，省内同样以济南、东营 、淄博客户为主。而本地客户中当地居 住为主的客户减少，而青岛市到开发区 投资的客户比例提高，约占到20%左右 。
•
核心区板块
•客户中青岛市区占55%，以开发区 原住居民为主，购买用途多为自住或 改善性住房，部分用于投资，省内客 户25%，以长期在此做工的人员或经 常到此出差人员为主，以自住和投资 为主，部分用于养老或度假；而省外 客户约占20%，主要用于投资，度假 为辅，部分用于养老或自住。
•
保税区—山大医院板块
•项目分析
• 项目分 析
•-住宅项目区域分布 •-竞争对手分析 •-项目SWOT分析
•-现市场项目营销策略分析
•项目分析：--------住宅项目区域分布
•
安子片区
•青岛地区与外地客户各占50%，当 地购房者多以开发区客户为主，如 造船厂职工、中海油职工等，多为 工薪阶层，也有部分市区客户在此 投资及度假用，而外地客户中省内 客户约占30%，以东营、淄博客户 为主，省外客户约20%，以黑龙江 、山西地区客户居多。
•市场分析
• 市场分 析
•-宏观市场现状
•-区域市场现状
•-消费者现状分 析
•市场分析：-产市场过热，部分一二线城市房地产泡沫过高，
国家通过一系列房地产行业政策、土地政策、金融政策对房地产 市场进行干预。房地产市场从2011年进入寒冬期，成交量急剧下 滑，客户观望情绪浓厚。
•项目分析: •-------- •竞争对手分析
•主要 竞争 对手
•间接影 响对手
•月亮湾
•由11层小高层，15、17、18层高层组成，共15个楼座 。户型面积60—112平不等。其中73-87平套二、112平 套三较我们项目有优势，容积率为0.99现正讨论房子是 否精装。五一左右开盘，预计开盘价不超过1万/平。
在市场持续低迷的情况下引起客户注意、支撑客户 成交的元素发生巨大变化，客户需求有了新的转变
•自 然景 观
•服
•概 •第务一
•区 位价
念 •选择•品值
•文 化
•建 筑风 格
牌
•虽然已找到客户 需求变化
•但是各个项目都 面临着几个相同关
键词
•密集、激烈、严 重同质、严重透支
•我们面临着一个非常严峻的局 面：如何突出重围、用什么样 的策略、面对什么样的客群
楼盘营销策划方案
2020年4月28日星期二
•请大家预估一下我们项 目未来1-3年将达到的 •价位是多少？
• 思考问题
•通常计算真实通货膨胀率的方法是：官方数据×4 •根据近几年的真实通货膨胀率都＞15%可以看出：人民币每 •年以超过10%的速度在贬值！
• 方案大纲
：
•一、市场分析 •二、项目分析 •三、项目定位 •四、销售策略 •五、市场推广 •六、营销管理 •七、预算
•3、近期随着山大医院附近几个楼盘在力度较大的降价开始后，无形 之中给其他楼盘在价格上带来了较大压力。
•4、2012年第9、10两周（2.27-3.11）全市住宅新增供应量共计2020 套约22.85万平方米，其中胶南市新增房源最多，套数占比达42.8% 。全市住宅总销量3953套约38.2万平方米，房地产交易市场相对比较 火爆，其中李沧区、黄岛区、城阳区、市北区四区住宅销量保持在4 万平以上；住宅存量共计103728套约1122.28万平方米；商品住宅签 约均价7509元/平方米，较2012年第8周小幅上扬0.7%