房地产营销报告学校：xxxxxXXXX学部：城市建设工程学部专业：XXXXX制作：XXX学号：XXXXXXXX目录一、项目简介二、宏观形势分析2.1武汉房地产市场状况2.2光谷地区房地产市场分析三、楼盘优劣势分析3.1优势S3.2劣势W3.3机会点O3.4风险T四、楼盘供需分析4.1产品定位4.2消费者购房需求4.3周边楼盘竞争五、销售策略分析5.1房地产营销产品策略5.2房地产品牌营销5.3房地产产品特色营销5.4消费者居住环境打造5.5房地产产品文化营销六、销售计划6.1价格策略6.2促销策略一、项目简介葛洲坝世纪花园位于东湖新技术开发区绝佳地段，踞珞瑜东路以南，中环线以西，北面与马鞍山森林公园隔路相望，距光谷广场约4.3公里，兼得武汉科技新城科技、人文优势。
葛洲坝世纪花园总建筑面积约46万平方米，由富有学院气质的欧式高层、小高层、多层、花园洋房和联排别墅组成，另外规划有会所、幼儿园和风情商业街，全面营造一种高尚的居住环境。
葛洲坝世纪花园分三期开发，其中尚庄区布局呈东、北向开敞，南、西向封闭的方式组团围合，中央高、外侧低的分布，形成优美的城市天际线，达成人车分流，保证小区的安全性及内部景观的完整性；小区内环流动水体景观和区内中心景观区的结合，景观与建筑和谐共处，最大限度满足户型观景效果；会所、幼儿园、配套商业沿关山五路、东信路布置，减少对居住生活的干扰。
葛洲坝世纪花园以现代简约欧式建筑美学为体，还原内心永恒的温馨期盼。
突现欧式风格的三段式外立面，简洁大方而富有韵律变化。
纯薄板、全南向的设计，以最人性的形态构筑、挖掘建筑的文化深度，力求丰富建筑的表情。
葛洲坝世纪花园现代自然主义园林，在坐享马鞍山森林公园绝美风光时，还有一种从土地里生长的情愫在内部滋生。
“一心一带”的精致景观，900米灵动水系，环绕千米清溪，密植千棵珍木，尽显现代自然主义的纯粹之美。
漫步于木质的栈道，聆听水的低语，惬意之情油然而生。
葛洲坝世纪花园，将一种艺术化的服务精神带入生活，物业服务引进金钥匙物管服务，全面贯彻“酒店式物业服务”模式，将服务于四星级葛洲坝大酒店的先进酒店管理服务经验融入到日常的物业服务工作中，为业主提供安全、舒适和便利的服务，让业主切身感受到专业物业服务的温馨与体贴。
二、宏观形势分析（一）武汉房地产市场状况随着国家宏观调控政策的不断深入，2007年武汉市从调整住房供应结构、加大保障性住房建设力度、严格信贷调控政策和整顿规范房地产市场交易秩序等方面入手，进一步加强了调控措施的执行力度，使武汉市住房供应结构基本合理、住房价格基本稳定，房地产市场趋于平稳，房地产业为全市经济发展和社会稳定作出了积极贡献。
2007年武汉市房地产开发投资为459.75亿元，同比增长25.6％；房屋施工面积为3195.41万平方米，同比增长11.1％；房屋竣工面积为933.37万平方米，同比增长6.8％。
2007年武汉市商品房销售面积为1135.41万平方米，同比增长18.2％；商品房综合销售均价为4706.26元/平方米（不含新洲、蔡甸和汉南区），同比增长17.8％。
2008年，受国际金融危机的影响，武汉市房地产市场从快速增长期转入了调整期。
纵观全年，商品房销售量、土地市场供应量同比均有所下降，商品住房空置面积同比上升，市场中面临着较大的问题与考验。
2008年武汉市房地产开发投资为570.36亿元，同比增长24.1％；房屋施工面积为3798.10万平方米，同比增长18.9％；房屋竣工面积为869.83万平方米，同比下降6.8％。
2008年，武汉市商品房销售面积为626.61万平方米，同比下降44.8%；商品房综合销售均价为5148.13元/平方米（不含新洲、蔡甸和汉南区），同比增长9.4％。
2009年上半年，武汉房地产市场逐步地走出调整期，进入了相对稳定的恢复期。
2009年1-6月，武汉房地产市场的成交总套数为60338套，比2008年同期增加了120%；销售总面积为631.9万平方米，比2008年同期提高了119%；销售总金额为325.9亿元，比2008年同期提高了112%。
2009年7月份，武汉市房地产市场的热度继续保持，在市场的强大消化下，由于项目施工或者捂盘的原因，市场供给并没有跟上市场的步伐，部分楼盘已经存在阶段性供不应求。
7月全市成交量出现小幅上升，而成交均价基本持平。
商品房成交12777套，137.57万平米，成交金额73.99万元，成交均价5378.3元/平米。
上涨5.5%，8.8%，10%，1.1%，市场进入基本稳定期。
2009年8月份，武汉市房地产市场小幅震荡，出现价升量跌的局面。
由于市场供应量持续不高，在市场的强大消化下，供求关系再度向有利于供应方倾斜。
8月全市成交量出现小幅上升，而成交均价基本持平。
商品房成交12135套，122.05万平米，成交金额67.83万元，成交均价5557.92元/平米。
分别上涨-5.02%，-11.28%，-8.33%，3.35%，市场进入微妙时期。
从长远发展看，武汉房地产市场需求依然存在，市场发展潜力仍在增加。
从投资规模和建设开发指标分析，武汉市房地产市场的基本面仍然趋好。
随着国家“扩内需、保增长”的经济发展思路进一步明确，在积极的财政政策和适度宽松的货币政策推动下，武汉市房地产市场经过调整后逐渐将迎来恢复性的增长。
（二）光谷地区房地产市场分析光谷是武汉市经济比较发达的地区之一，主要产业是以光电子产品为主，属于技术含量比较高的行业。
光谷地区许多企业在全国范围内都闻名遐迩，企业经济效益非常不错，人均收入在武汉市来讲，也算是比较高的。
而且，光谷地区基本上是武汉市大专院校最多的地区，高校教职员工的待遇普通高于武汉市的人均收入。
高校的教学体制相对比较活跃，在便利的环境下，为教职员工们创造了更多的收入来源。
并且，光谷一带更聚集了大量国家级的科研院所，国家大量的科研经费直接投入到科研院所，以及相关科研项目之中，为光谷地区的经济发展注入了强大的活力。
与此同时，在与市场接轨的经济活动中，由于科研院所掌握着先进的科学技术，有着灵活的企业机制，单位效益自然不在话下，人均收入更是可想而知。
光谷地区正是因为有了上述三种主要消费群体的并存，并结合到社会其它较高消费群体的几何，房地产市场才得以长足发展，购销持续两旺，光谷地区才能在武汉房地产市场这个大盘中，独占鳌头，占据极其重要的一环。
【地段】：光谷片区地处武汉郊区，但在政府对光谷持续性的投入后，到现在为止，光谷片区的城市基础设施已经相当完善。
如今的光谷已经慢慢成为“昨日的徐东”，而靠近武昌中心地带的光谷势必成为未来武汉的又一大居住地。
【交通】：在已有的公交网络覆盖下，中环线的建成通车及轨道2号线的开工将极大丰富居民的出行方式光谷片区，在交通出行方面占据了明显的优势。
【周边配套】：光谷片区如今已经成为一个成熟的片区，周边配套相当完善，消费水平适合各个阶层。
教育方面：光谷地处武汉教育的中心地带，拥有小中高以及大学成套教育系统；购物方面：鲁巷广场超市、中百超市、工贸家电、红旗家居广场、虎泉花市、金马家居广场等等满足了居民出门购物的需求；餐饮、银行、医院的等方面：光谷片区已经相当的完善，各大银行、餐饮、医院都在这里设立分部。
而各楼盘物业类型都比较相似，小区配套以及楼盘本身的品质已不再是现在楼盘开发的主要卖点。
【环境】：作为近年崛起的新型片区，依托光谷科技园的巨大影响力，光谷片区的规划非常的好，宽阔的路面，理想的建筑间隔，同时在绿化方面做足了功课，是典型的居住片区。
光谷片区域内自然环境优美，山水资源异常丰富。
湖泊有东湖、南湖、汤逊湖，山景资源主要有磨山、马鞍山，磨山风景区和马鞍山森林公园是著名的旅游景点。
由于地处开发区，其道路宽阔、干净，绿化率高，区域内环境条件非常好。
【升值空间】：光谷片区应该是所有片区中最具“科技含量”的片区，这里集中大量高科技企业和国家级的科研院所，同时又是武汉市大专院校最多的地区。
作为2007年度武汉房产市场的新宠儿，随着名企纷纷进驻光谷，大量企业职工涌入片区，生活配套日益完善，光谷的居住价值将会越来越高，而它的升值潜力有多大，不用我说读者必然体会的到。
三、楼盘优劣势分析（SWOT分析）（一）优势S1、交通状况：交通网络辐射三镇，地铁2号线将开通至项目附近的佳园路与烽火路交汇处，中环线东北段竣工后，从青山至葛洲坝世纪花园仅需十多分钟的车程。
更有18、25、518、702、703路等多条公交路线，畅达武汉三镇。
2、小区环境：葛洲坝世纪花园现代自然主义园林，在坐享马鞍山森林公园绝美风光时，还有一种从土地里生长的情愫在内部滋生。
“一心一带”的精致景观，900米灵动水系，环绕千米清溪，密植千棵珍木，尽显现代自然主义的纯粹之美。
漫步于木质的栈道，聆听水的低语，惬意之情油然而生。
葛洲坝世纪花园，将一种艺术化的服务精神带入生活，物业服务引进金钥匙物管服务，全面贯彻“酒店式物业服务”模式，将服务于四星级葛洲坝大酒店的先进酒店管理服务经验融入到日常的物业服务工作中，为业主提供安全、舒适和便利的服务，让业主切身感受到专业物业服务的温馨与体贴。
3、就医条件：同济光谷医院（在建）、湖北省中医院4、周边配套：◆商业/ 光谷步行街、大洋百货、家乐福、鲁巷广场购物中心、光谷广场、武汉数码港、苏宁电器、工贸家电、中商平价、武商量贩、中百仓储等。
◆酒店/ 华美达光谷大酒店、湖滨花园酒店等。
◆餐饮/恭启福鲍鱼、金福盛大酒店、楚天庐酒店、鲁磨路美食一条街等。
◆银行/ 工商银行、农业银行、建设银行、招商银行、华夏银行、浦发银行、民生银行等。
◆武汉科技会展中心、光谷书城。
5、建筑风格：葛洲坝世纪花园以现代简约欧式建筑美学为体，还原内心永恒的温馨期盼。
突现欧式风格的三段式外立面，简洁大方而富有韵律变化。
纯薄板、全南向的设计，以最人性的形态构筑、挖掘建筑的文化深度，力求丰富建筑的表情。
（二）劣势W1、户型：可供选择户型有限，总体感觉太大。
90多平和110多平的都靠近火车道，基本不予以考虑，户型较好的145平的，售楼小姐又称估计得5000多，要是选个好楼层得80万左右，在这个位置个人感觉实在不值。
2、环境：实地体验过，火车道离得很近，又是往东去的主干线，车次很多，噪音很大。
3、楼距：楼间距有些偏小，与恒大相比，三栋楼别个才盖了两栋，采光、通风效果不是甚佳。
4、设计：没有空调外机的放置位置。
（三）机会点O1、武汉东扩、大光谷帷幕开启：从全球最大的电子产品制造企业富士康与东湖高新区签定正式投资协议，到中芯国际落户光谷，再到80万吨乙烯开工，葛化化工新城屹立在武汉东北角。
武汉的经济产业东扩趋势，已经成为不争的事实。
2、科技新城：在武汉的规划蓝图中，光谷是武汉打造“科技新城”的最佳选择。