切入点
经过实地调研以及对发展商所提供的项目资料 进行深入理解，我们认为：
群英华庭（23万平米）项目的关键是整合
当前的形势：万里长征第一步
5万平方公里的科技新城，作为中山副城市中心形象。如何使这 片滨海版地产生所具有的城市价值，市场收益尽力达到极至？我 们应该深信：“取乎其上，得乎其中，取乎其中，将得乎其下” 的战略方针。 应该说，从树立科技新城强大的城市品牌形象，到群英华庭项目 品牌，“出成果、出人才、出机制、出品牌”，积累无形资产， 并为接下来的其它项目中长期战略发展做战略铺垫的角度来说， 特别对于一个新城市发展来讲，还任重而道远。 群英华庭， 5万平方公里的科技新城品牌塑造第一步。
核心问题
大势把握—— 站在整个中山房地产市场的角度重新审视地块的核心价值、空间 和时间定位，确定其辐射和聚合区域。解决“为什么”的问题。 理念创新—— 形象定位、概念定位和功能定位。解决“是什么”的问题。 策略设计—— 设计推广模式，解决“怎么说”的问题。 推广整合—— 设计宣传攻势，解决“谁来说”的问题。
第二篇：项目分析
项目的基本情况
B
A
项目的基本情况
项目的SWTO分析 S（优势）
未来城市中心；8 分钟城市生活圈； 政府后盾，实力发 展商；
升值投资潜力无限； 高品质、高规格配 套；
片区几乎无可比性， 易树立自身品牌形 象，成为标杆；
外处中山滨海地带， 内有大型人工湖， 景观优越，视野无 限。
高瞻远瞩，缔就恢弘篇章
政府战略眼光，塑造未来滨海科技新城形象
升值地带， 投资潜力巨大
未来众多城市元素聚集，投资潜力无限增值
教育走廊，国际黄金商务
自建外语学校，外商活动中心等，打造国际未来生活圈
一站交通，直 抵 家 门 口
有新城科技公交和的士总站，在繁华与自然中切换自如
阔绰大户，涵养至佳尺度
900户电梯洋房，两梯四户，130平米至300平米优尚大户， 涵养人生大格局
区域市场庞大， 在不久将来，定 会吸引更多实力 发展商，加大竞 争。
项目的卖点分析
优势区位，未来城市中心 超大湖泊，尊贵私家领地 开放街区，接轨国际生活
科技新城中央领域，国际会展中心，艺术中心，健身广 场，外语学校等相邻，0距离拥抱城市 独享片区超大人工湖，每天与自然对话
超长开放式城市步行街，成就国际时尚生活华章
高雅的生活方式
高素质的教育
激扬的人生态度
城市精英
丰富的收入
注重下一代成长
【描述】： 28——40岁，沉着稳重、锐利智慧、事业有成，是他们的特性，他们是具有 优越感，注重人文内涵的的一群城市精英。
当前的任务：整合，整合，还是整合
5万平方公里城市地块如何整合？作为一个整体（航母理念），统 一定位、规划与推广，而不是一块一块分别去推广。 火炬开发区政府如何从根本上强化总体（城市）概念整合，突出强 大的整体版块品牌概念，避免在整体版块与各项目之间出现不应有 的中间层次的品牌概念（如群英华庭23万平米概念层次）？ 如何在整体版块推广中，推出简洁、鲜明、具包容性的主题概念， 而不是过于具体和易于与常规的房地产项目同质化的概念，如何大 手笔粗线条地发动“空战”？这将是我们本策略案研究的主要问题。 23万平米群英华庭如何借势5万平方公里科技新城（行政、教育、 体育、科技、会展、居住）的资源，形成众星拱月之势，作为领头 作战部队，打好市场第一仗？
全案纲要
市场分析 项目分析 定位&形象 整合攻击
第一篇：市场分析
未来商务中心
地段价值 片区价值
新城中心区 (群英华庭)
未来行政中心
未来文化中心
城市规划价值
总结：片区未来优越性导致地段价值高，楼盘质素高，在区域间隔间楼盘均价也较高。 此片区内的楼盘(含健康花城)相互之间比品质，比地段，比环境，竞争相对之间上了一 个高台阶。但本案处在未来科技新城的中心，其地段、配套、品质、环境在区域内没有 可比性。所以，群英华庭将成为科技新城高品质楼盘的一面标杆。
科技精英 企业领袖
国际元素
注入 新城中心区
提供
商务平台
尊贵血统
赋予 (群英华庭)
展示
星级城市
无限未来 巨大财富
总结：高价值体现尊贵地位。区域已入住数百家国际国内知名企业，数千名高科技精英、 管理精英、城市精英、高学历知识分子、国际人士、海外学子等，生活氛围定位为国际 化、超前化、信息化。具有一种城市精英的身份价值，受到外界的观注与羡慕。更由本 质的商务领域延伸至生活领域，尊贵价值衬托出其生活层面的独特魅力。
中山TOP ONE科技新城情况
战略目标
为城市创造价值： 丰富科技新城的内涵，使“中山向东未来最适合人居住” 进一 步深入人心。 为企业创造价值： 全面提升项目品牌形象，成为刷新中山滨海国际科技项目开发的 样板。 为顾客创造价值： 投资者得到理想的投资收益，居住者得到中山国际高尚生活方式 的革命。
总结：以上卖点将是广告宣传中主要向消费者传达的内容，也是消费者最直接的购房利 益。 而我们将会利用目标消费者最能接受的形式进行宣传，达到事半功倍的效果。
项目目标客户群外围
开发区 外资和知名 企ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ及公司
购买用途：配给高级职员居住
商务人士 城市精英
购买用途：自住
私企老板 投资人士
购买用途：自住/投资
项目目标客户群内围
T（机会点）
市场潜力大，未 来科技新城正在 实施，本项目将 领先市场一步；
针对的区域目标 客户特性量身打 造的高尚大户， 针对性，适用性 强。
W（劣势）
区域生活配套与 氛围不够成熟， 还有待时间；
前期推广把握与 节奏没有系统性， 并缺乏力度。
O（威胁点）
整个社区配套还 在完善与规划中；
健康花城高层项 目将会抢夺一部 分目标客；
中山火炬科技新城1期
群英华庭项目整合推广策略
向东，未来在中心
中山三路
中山六路
张家边
康乐大道
中山火炬科技新城 中山港 珠江
今天，我们向您发出最诚挚的邀请，欢迎乘着未来新型城市中心居住的梦想，走进这座新型海滨科技城。
前言
城市向东，生活向上。 中山火炬科技新城借城市东扩战略，占据得天地势，将在珠江口 西岸打造中山TOP ONE5万平方公里的新型滨海科技城，这是契 机也是挑战。如何挑起运营一个新城市的诞生并延续？这将是火 炬开发区政府的长期战略目标。 科技新城1期群英华庭，城市中心，财智中心，它将采颉最精华 部分，让精英为邻。 群英华庭，23万平米未来城市中心，为你而来。