北京理工大学珠海学院

毕业设计（论文）开题报告

题目：商品房买卖合同违约救济问题研究

一以损害赔偿为中心

学院：文法学院

专业：法学

学生姓名：康湾

指导教师：赵秀梅

一、研究的现状及其意义

1.1理论现状及意义

1.1.1选题的意义与目的

随着房地产业的迅猛发展和住房制度改革的不断深化，随着全国人民生活水平的不断提高、家庭经济购买能力的不断增强，购买适合自己家庭生活的商品房随时都被列入千家万户的议事日程。然而，目前我国的不动产立法仍不甚完善市场机制仍需健全、商品房交易行为尚不规范，特别是一些房地产开发企业严重违反诚实信用原则，利用商品房买卖合同欺诈买受人的现象时有发生。而诸多购房者对我国商品房买卖的相关法律缺乏基本的了解，以至于，商品房买受人对如何保护自己的合法权益以及在合法权益受到侵害时如何自我维权感到茫然无措。通过几年消费者协会的统计资料我们得知，商品房买卖纠纷曾被列为十大投诉热点之一，成为社会关注的焦点。商品房买卖合同纠纷只是房地产纠纷中的一类案件其涉及的领域中存在的问题方方面面。

当商品房买卖合同出现违约时违约方应该承担相应的法律后果。然，一般合同的违约责任主要目的主要在于补偿合同当事人中守约方因违约方的违约行为所遭受的损失，因此支付违约金以及采取赔偿补偿的方式成为其弥补损失的常举措施。那么在什么情形下可以采取赔偿手段？何种手段最能有效的实现法律公平公正最大利益的保护当事人的利益？因此商品房买卖合同违约的法律救济问题逐渐显现出来。本文就此将从商品房买卖合同违约的原因、构成要件，商品房买卖合同违约损害赔偿的方式、赔偿范围、赔偿的限制以及很多学者提出的惩罚性赔偿的角度来对商品房买卖合同违约的赔偿问题进行探析。望能为完善商品房买卖合同违约的法律救济制度。

1.2国外理论现状

1）《美国统一商法典》的修订，趋向只要违约，不管是否有实际损失，就应支付违约金。

2）英美法系在合同的违约救济中采严格责任原则，大陆法系中实行过错责任原则的德国也正在逐步转向严格责任原则，由两大法系的权威学者共同参与拟订的《国际商事合同通则》和《欧洲合同法原则》也都采用严格责任原则，反映了国际上合同法发展的共同趋势。

3）《法国民法典》第1142条规定，作为或不作为债务，在债务人不履行的情况下，转变为赔偿损失的责任。由于赔偿损失成为违约责任的主要方式，因而违约责任的补偿性质体现得十分明显。违约责任的补偿性从根本上说是商品交易关系在法律上的内在要求。

4）英美法上除了一些特殊情况外，首要的违约救济是损失赔偿，而非实际履行。实际履行作为衡平法上的救济方式，是以公平正义原则为指导的，即以所谓衡平法院法官的良心为准，需要个案酌量。同时，它又作为一种补充救济方式，总以例外的方式存在，所以其适用的条件通常以其不适用的情况表达出来，法律经济分析学派对英美法系的以上做法提供了理论根据，他们认为，若他不履约而增加的收益超过对方因其履行而可获得的利益，那么他的违约行为就是一种有效益的行为，即所谓：“有效益违约”（efficient breach）。

6）对于惩罚性赔偿制度，早在18、19世纪，英美法院判决被告支付的赔款额就包括了精神损害以及对被告的惩罚等，当时的惩罚性赔偿与精神损害赔偿是几乎一致的。

1.3国内

1）我国《合同法》第112 条规定：“当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合规定的，在履行义务或采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。”第113条规定：“当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损害赔偿应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立时所预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或服务有欺诈行为的，依照《消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。

上述两条规定了具备损害赔偿责任的四个要件。

2）违约引起的损害赔偿的范围有约定赔偿、一般法定赔偿和特别法定赔偿。约定赔偿，根据《合同法》第114条第1款规定，当事人可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法。一般法定赔偿是指依法律的一般规定确定损害赔偿的范围，《民法通则》第112条第1款、《合同法》第113条第1款就是对一般法定赔偿的规定。特别赔偿则见于《消费者权益保护法》第49条：经营者提供商品或服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价格或者接受服务的费用的一倍。在这三种赔偿范围的关系上，约定赔偿优先于法定赔偿适用，特别法定赔偿优先于一般法定赔偿适用。

3）对于违约损害赔偿范围限制方面。根据《民法通则》以及《合同法》的规定，一般法定赔偿实行完全赔偿原则，因违约方的违约使得受害人遭受的全部损失，包括受害人遭受的全部实际损失和可得利益损失，违约方均应承担赔偿责任，通过赔偿使受害人处于如同合同按约履行的状态。但是由于违约造成的损失，有时原因与结果环环相扣，损失可能如滚雪球一样，对于这样的损害赔偿范围应该如何处理。审判实践中，采用了限制赔偿范围的规则。主要包括：可预见性规则、过失相抵规则、减轻损失规则以及损益相抵规则。

二、研究目标、研究内容和拟解决的关键问题

2.1研究的目标

随着我国住房分配货币化，商品化和社会化，商品房交易日渐增多，商品房买卖纠纷也随之增加，特别是涉及商品房合同解除后，对损害赔偿范围问题，在适用法律问题上，缺乏相应法律依据。本文通过对一系列案例法律基础理论的分析商品房买卖合同违约损害赔偿法律救济问题。

2.2.1研究的内容和拟解决的问题

研究的内容包括：商品房买卖合同违约的原因，商品房买卖合同违约损害赔偿的方式、商品房买卖合同违约损害赔偿的范围以及商品房买卖合同违约损害赔偿的限制等问题。

2.2.2拟解决的问题

（1）根据传统民法理论，违约损害赔偿仅限于财产损失赔偿，并要受到