二手房买卖合同中的重要事项

一、当事人这里主要是写明买卖双方的名称或姓名、身份证号码、工作单位、住所地址、联系办法等具体情况，以免出现欺诈情况或合同违约时，因找不到当事人而耽搁合法权利主张的实现。如果可能买方应当对卖方主体资格，如是否系完全民事行为能力人，是否为房屋真实所有人等情况做详细清楚的调查。

二、标的这里应写明房屋坐落位置、朝向、面积、结构、格局、装修等情况；包括房屋的附属设施、设备、物品等。以前的二手房交易经常出现交易成功后，卖方搬走所有家具，甚至包括门窗等附属物品的问题，所以应当在合同中明确约定了哪些东西是随房屋一起交易的设施、设备、物品。同时还要写明房屋产权归属，倘若是与他人共有房产，必须征得他人的同意才能转移产权、出售房屋。最后还应当在合同中明确该房屋上是否存在租赁、抵押等在先权利。如此详细约定的目的在于明确房屋的各方面情况，尤其是容易忽略的租赁情况、抵押情况等，避免交易后发现买方无法实现对房屋的实际占有使用或者因存在权利瑕疵而引起过多的纠纷。

三、房款支付双方在此一部分主要应写明总价款、付款方式、付款时间、付款条件、定金、尾款等。价款是一方当事人以货币形式支付对方房屋的代价，是买受人最主要的义务，是房产买卖合同中最重要的内容之一。在合同中应明确买方同意支付的

房款总价是多少；付款方式是一次性支付还是分期付款以及每笔付款的最迟时间；如果买方提出付款应满足一定条件的（如过户后付款），应当在此明确下来。二手房交易过程中卖方往往要求买方先交付一定数额的定金，在这里律师提醒，一定要明确该笔款项的性质，正确写为“定金”。根据我国《担保法》第八九条关于定金的规定，“给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”而其他的“预付款”、“订金”约定则一般不具有这种效力。同时，为保障买方权利的实现，律师建议将房款交付与房屋交付和产权变更登记等事项联系起来。

四、房屋交付这里主要写明交房时间，条件，验收及办理相关供热、电、气、物业手续变更等问题。双方应明确约定交房时间；同时约定交付内容：卖方迁出房屋，结清已发生的全部水、电、气、电话、收视费等费用，交付房屋钥匙等。

五、税费负担根据有关法律的规定，房屋交易应当缴纳一定的税费。一般可以采取的格式为：“买方承担房产交易中房产权应征收甲方的交易额的＿＿％的交易费；承担协议公证费。卖方承担房产交易中交易额的＿＿％的交易费；承担房产交易中国家征收的一切其他税费。” 当然，双方可以对上述税费最终由谁承担做出特殊约定。六、办理产权变更登记产权变更登记是二手房交易的重要环节，它关系到买方是否能够获得对买卖房屋在法律上的所有权。所以买卖双方应当在合同中对何时进行产权变更

登记、变更登记时双方如何配合做出明确的约定。鉴于能否完成产权变更登记手续对合同完全履行影响巨大，双方可明确将不能如约完成产权变更登记作为产生合同解除权的条件，如因一方原因无法按合同约定完成产权变更登记，另一方享有解除合同并要求赔偿损失的权利。例如，双方可在合同中做出如下约定，“卖方应协助买方向房屋产权登记机关办理产权变更登记手续。在买方实际接收该房屋之日（或付款之日）起，如因卖方的原因造成买方不能在双方实际交接之日（或付款之日）起＿＿天内取得房地产权属证书，买方有权提出退房，卖方须在买方提出退房要求之日起＿＿天内将买方已付款退还给乙方，并按全部购房款（或已付款）的＿＿％赔偿乙方损失。如因买方的原因造成在双方实际交接之日（或付款之日）起＿＿天内未能办理完毕产权变更登记手续，卖方有权解除合同，买方应在卖方通知解除合同之日起＿＿天内迁出房屋，并按全部购房款的＿＿％赔偿乙方损失”。七、违约责任此部分即约定违反合同的责任，是指合同的当事人违反合同所引起的法律后果。合同订立后，当事人应当按照约定的条款履行自己的义务，但是由于主观或者客观原因，仍不可避免地存在着不履行合同义务的情况。当事人订立合同以后没有履行自己应尽的义务，叫做违约或违反合同。在购房合同中，卖方不履行合同的主要表现有：逾期交付房屋；交付的房屋存在严重的质量问题；卖方出卖的房屋在产权上存在瑕疵等等。买方违约的主要表现有：不按期支付价款；无正当理由不受

领卖方交付的房屋等。买方或卖方因违约所要承担的民事责任有：继续履行合同，支付违约金，赔偿损失等。双方可以约定违约责任的种类以及具体处理方式，违约金占房款总额的比例或者具体的金额。例如，双方可以做如下约定：“买方必须按期向甲方付款，每逾期一天，应向卖方支付违约部分房款＿＿％的违约金。卖方必须按期将房产交付给买方使用，否则，每逾期一天，应向买方支付房款＿＿％的违约金。” 对于其他违约行为，双方也应对违约责任做出明确约定。律师在这里提醒，切勿贪图方便简单而不作约定，最后使自己的合法利益遭受损失。八、合同的变更和解除按照《合同法》的规定，合同当事人可以协商变更或解除房屋买卖合同。双方也可以在合同中约定，当符合某一条件时，一方有权解除合同；约定解除权经常是为了防止因合同一方严重违约给守约方造成重大损失而设定，如双方可以预定，“卖方逾期＿＿日未交付房屋的，买方有权解除合同；买方逾期＿＿日未交付房款的，卖方有权解除合同”。同时双方可以约定解除权的行使方式、期限；以及合同解除后，财产如何进行返还等。

九、解决争议的方式这里主要提醒，如果双方同意采用仲裁的形式解决纠纷，应按照我国《仲裁法》的规定，写明选择的是哪一个仲裁机构。如果决定不选择仲裁，那么在买卖双方处于不同行政区域时，将争议解决地约定在自己实际居住地，则不仅能够减少诉讼成本，还有可能避免对方所在地法院的地方保护主

义。因为二手房的买卖涉及的问题较为复杂，在此律师只是将二手房合同中最应注意的部分提示出来。在遇到相关问题时，最好能够得到专业律师的指导或委托专业律师协助您进行交易以最大限度地规避法律风险。