不动产登记的意义
对不动产实行登记制度，世界各国皆然，我国古已有之，今日亦是如此。

不同之处只在于其功能重心发生变迁，古代重在征收赋税，今日则重在表征不动产物权之归属及其变动。

我国《物权法》第2章第1节专门规定了不动产登汜制度，该规定处于《物权法》的总论部分，对所有的不动产物权都有直接的适用力。

需要特别指出的是，登记在不同的环节、不同的物权上意义有所不同，这不可不察，而无论哪种登记，其对我们的不动产权益影响至深且巨，对此予以高度重视实有必要。

本文下面将结合《物权法》的规定，就不动产登记的一般意义做出简单梳理。

1、确定不动产物权的归属
这最突出的体现在于房屋所有权上。

原则上，房屋登记在谁的名下，谁就是房屋的所有权人，在小区楼宇中，房屋所有人即所谓的业主。

登记名义人为多人的，则为多人共有，如夫妻共有。

在个人财产无法自动转为共有财产的夫妻财产制的框架下，为了房产的归属明确，减少不必要的纠纷和举证的麻烦，对共有房产及时的进行共有登记是较为妥当的。

不动产登记簿是证明不动产物权归属的基本依据，对此，《物权法》第16条前段列有明文，“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。

”实际—亡，在确定不动产物权归属的同时，也确定了不动产物权的具体内容。

详言之，登记的是不动产所有权，则该不动产所有权归属于登记名义人；登记的是建设用地使用权，则建设用地使用权归属于对应的登记名义人。

不动产登记簿既登记不动产上的物权，又登记物权的权利人，如此达到公示权利及权利归属的目的。

2、发生不动产物权的变动
这主要指向登记要件主义物权变动模式下的不动产物权。

所谓登记要件主义的物权变动模式，是指登记是发生物权变动的必要条件，未进行登记，无法发生相应的物权变动。

如在房屋买卖中，当事人未到不动产登记机构进行房屋所有权的转移登记，房屋所有权不发生转移；在未进行房屋所有权注销登记的情况下，即便抛弃对房屋的现实占有，仍不构成抛弃房屋所有权。

这主要规定在《物权法》第9条第 1款前段和第14条，即“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；”、“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。

”。

根据文义解释，如果已经申请登记，但尚未记人登记簿，则物权变动尚未发生。

在采取登记要件主义的韩国，学界也持相同看法，即当事人申请即便已被受理，但未被登记员记载于登记簿时，仍不发生物权变动的效力。

(郭润直：《不动产登记法》，博英社，1998，第72页。

转引自崔吉子，“韩国的不动产登记制度”，载崔吉子：《韩国物权法专题研究》，北京大学出版社， 2013，第117页。

)这种登记要件主义物权变动模式下的物权主要有房屋所有权、建设用地使用权
和不动产抵押权。

此外，需要补充的是，登记要件主义物权变动模式指向的是基于法律行为(合同)引发的物权变动，因此，基于法院判决、继承等引发的物权变动中的登记并不发生物权变动的效力。

3、发生对抗第三人的效果
在物权变动的问题上，处于登记要件主义物权变动模式之外的物权登记几乎均可归人此类。

具体而言，包括两种情形：意思主义物权变动模式下的物权变动登记和非基于法律行为引发的物权变动登记。

(1)意思主义物权变动模式下的物权变动登记。

根据《物权法》第9条第1款后段的规定，“未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。

”可以发现，在登记要件主义物权变动模式之外，尚有意思主义物权变动模式存在的空间，即根据当事人的合意直接引发物权变动。

这主要表现在《物权法》第127条第1款、第129条、第158条，据此可以发现，土地承包经营权、地役权均因当事人之间的合同(分别为土地承包经营权合同、地役权合同)生效即可发生，无需进行登记。

但是，需要特别注意的是，即便如此，《物权法》对土地承包经营权和地役权仍然予以了差别对待。

具体而言，地役权是“未经登记，不得对抗善意第三人”(第158条后段后半句)。

在土地承包经营权人将土地承包经营权互换、转让时，移转的土地承包经营权未经登记，不得对抗善意第三人；而土地承包经营权的初始设立并未规定“未经登记，不得对抗善意第三人”，通过历史解释和体系解释，我们可以认为，这里并不构成立法者的疏忽，而是立法者有意为之，即土地承包经营权的初始设立即便未经登记，也可对抗第三人。

这里的疑问是：为何土地承包经营权的初始设立即便未经登记也可对抗第三人?事实是，土地承包经营权发生于权利人与集体之间，第三人很容易透过集体查知土地承包经营权的权利人，且在农村为熟人社会，谁承包哪块土地，通常很容易得知，因此，并不存在善意的第三人。

此外，根据《物权法》第155条的规定，宅基地使用权的设立同样无需登记，但是，“已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。

”
在意思主义模式下，登记只具有宣示性的作用，相当于确认了不动产物权的存在，不仅如此，登记还能发生对抗第三人的效果，而这是强化物权效力的重要一环。

未经登记的物权虽然名为物权，但是，在占主动性的一方设定多重物权或多重转让时，未经登记的物权很容易遭受损害，因此，土地承包经营权、地役权的权利人进行登记也是很有必要的。

(2)非基于法律行为(合同)引发的不动产物权变动。

这规定在《物权法》第28-30条，即法院或者仲裁委员会的形成判决或形成裁定生效时，不动产物权直接发生变动；人民政府已进行充分合理的补偿，征收决定生效时不动产物权即发生变动；因继承或者受遗赠取得物权的，自被继承人或者遗赠人死亡时即发生效力；在房屋合法建造完毕或拆除完毕时，房屋所有权直接产生或消灭。

上述情形，不动产物权的取得或消灭无需登记，但是，根据《物权法》第31条，权利人如果要进一步“处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。

”
4、公示公信引发的善意取得
不动产登记为官方机构进行的登记，通常具有较高的公信力。

《物权法》第106条第1款则是对不动产登记公信力的肯定，其认可了信赖登记簿而发生的不动产善意取得。

具体而言，交易行为人可以善意地相信不动产登记簿的记载而签订合同，在已经支付合理对价、且已经办理物权变动登记的情况下，可以善意取得相应的不动产物权。

需要注意的是，在房屋存在占有人，而占有人与房屋登记名义人不一致的情况下，交易行为人有必要就占有人事宜做一定的沟通，以消除潜在的安全隐患。

因为占有在一定程度上也表征了权利，对占有上附着的权利加以核实的成本并不高昂，在重视登记而不忽视占有的情况下，可以最大限度的实现交易安全。