6．1房地产投资项目财务分析概述
财务分析的基本程序是： 1．收集、整理和计算有关基础财务数据资料。 2．编制基本财务报表。 3．财务分析指标的计算与评价。 4．进行不确定性分析。 5．由上述确定性分析和不确定性分析的结果，作出 投资项目财务上可行与否的最终结论。
本资料来源
6．1房地产投资项目财务分析概述
2．1 2．2 2．3 2．4 2．5 2．6 2．7 2．8 2．9 2．10
3
开发建设投资 经营资金 运营费用 修理费用 经营税金及附加 土地增值税 所得税 应付利润 借款本金偿还 借款利息支付
盈余资金（1）-（2）
4
累计盈余资金
表6-4
现金来源与运用表 单位：万元
序号 项 目
合计 1 2 3 … N
1 资金来源
1．1 1．2 1．3 1．4 1．5 1．6 1．7 1．8 1．9
销售收入 出租收入 自营收入 资本金 长期借款 短期借款 回收固定资产余值 回收经营资金 净转售收入
2
资金运用
现金来源与运用表
续表6-4
单位：万元
资者整体的角度出发，以投资者的出资额作为计算 基础，把借款本金偿还和利息支付作为现金流出， 用以计算资本金财务内部收益率、财务净现值等评 价指标，考察项目资本金的盈利能力。
其表格形式见表6-2。
表6-2
资本金现金流量表 单位：万元
序号
项目
收入 1．2 出租收入 1．3 自营收入 1．4 净转售收入 1．5 其他收入 1．6 回收固定资产余值 1．7 回收经营资金
2．现金流量表的种类 按照投资计算基础的不同，现金流量表一般分为：
1）全部投资现金流量表 全部投资现金流量表是不分投资资金来源，以全
部投资作为计算基础（即假定全部投资均为自有资 金），用以计算全部投资所得税前及所得税后财务 内部收益率、财务净现值及投资回收期等评价指标 的计算表格。其目的是考察项目全部投资的盈利能 力，为各个方案进行比较建立共同基础。
6．2．2资金来源与运用表 1．资金来源与运用表的含义 资金来源与运用表是反映房地产投资项目在计算 期内各年的资金盈余或短缺情况以及项目的资金筹 措方案和贷款偿还计划的财务报表，它为项目资产 负债表的编制及资金平衡分析提供了重要的财务信 息。 其表格形式见表6-4。 本表与现金流量表有着本质的不同。
6．2房地产投资项目财务分析基本报表
4）投资者各方现金流量表 该表以投资者各方的出资额作为计算基础，用以
计算投资者各方财务内部收益率、财务净现值等评 价指标，反映投资者各方投入资本的盈利能力。
当一个房地产项目有几个投资者进行投资时，就 应编制投资者各方现金流量表。
其表格形式见表6-3。
投资各方现金流量表
表6-3
单位：万元
序号 项 目
合计
1
2 3…
N
1
现金流入
n1
n2 （1） （2） （3） （4）
应得利润 资产清理分配 回收固定资产余值 回收经营资金 净转售收入 其他收入
2 现金流出
2．1 开发建设投资出资额 2．2 经营资金出资额
3 净现金流量
4 累计净现金流量
6．2房地产投资项目财务分析基本报表
6．1．2财务分析的作用 1．衡量项目的盈利能力 这种衡量主要是靠计算财务内部收益率、财务净 现值、投资利润率及资本金利润率等指标来进行的。
6．1房地产投资项目财务分析概述
2．衡量项目的清偿能力 这种衡量主要是通过计算投资回收期、借款偿还
期以及资产负债率和偿债保障比率等指标来进行的。 3．衡量项目的资金平衡能力
…N
2 现金流出
资本金现金流量表
续表6-2
单位：万元
2．1 2．2 2．3 2．4 2．5 2．6 2．7 2．8 2．9
资本金 经营资金 运营费用 修理费用 经营税金及附加 土地增值税 所得税 借款本金偿还 借款利息支付
3 净现金流量
4 累计净现金流量
计算指标： 1、资本金财务内部收益率（%）： 2、财务净现值（ic= %）
资金平衡主要是指投资项目的各期盈余资金不应 出现负值，它是投资开发经营的必要条件。这种衡 量是通过资金来源与运用表进行的。
6．2房地产投资项目财务分析基本报表
6．2．1现金流量表 1．现金流量表的含义 现金流量表是指反映项目在计算期内各年 的现金流入、现金流出和净现金流量的计算 表格。
6．2房地产投资项目财务分析基本报 表
6．2房地产投资项目财务分析基本报表
3）针对两表的有关说明 （1）净现金流量（项目的未来收益）是项目当年现 金流入与现金流出的代数和。根据需要，可以计算 税前净现金流量，也可以计算税后现金流量。 （2）两表的区别。 （3）计算期 （4）房地产投资项目往往有开发后出售项目、开发 后出租项目和置业投资项目的区分。
第6章 房地产投资项目财务分析
房地产投资项目财务分析概述 房地产投资项目财务分析基本报表 传统的财务分析指标 现代的财务分析指标 房地产投资项目财务分析的应用
6．1房地产投资项目财务分析概述
6．1．1房地产项目财务分析的含义 财务分析也叫财务评价。它是指投资分析人员在
房地产市场调查与预测，项目策划，投资、成本与 费用估算，收入估算与资金筹措等基本资料和数据 的基础上，通过编制基本财务报表，计算财务评价 指标，对房地产项目的盈利能力、清偿能力和资金 平衡情况所进行的分析，据此评价和判断投资项目 在财务上的可行性。
开发建设投资 经营资金 运营费用 修理费用 经营税金及附加 土地增值税 所得税
3 净现金流量
4 累计净现金流量
计算指标：
1、财务内部收益率（%）： 2、财务净现值（ic= %）： 3、投资回收期（年）： 4、基准收益率（%）：
6．2房地产投资项目财务分析基本报 表
2）资本金现金流量表 资本金是项目投资者自己拥有的资金。该表从投
其表格形式见表6-1。
序号
1
1．1 1．2 1．3 1．4 1．5 1．6 1．7
2
全部投资财务现金流量表
表6-1
单位：万元
项目
合计 1 2 3 … N
现金流入
销售收入 出租收入 自营收入 净转售收入 其他收入 回收固定资产余值 回收经营资金
现金流出
全部投资财务现金流量表
续表6-1
单位：万元
2．1 2．2 2．3 2．4 2．5 2．6 2．7