和配合，早期介入提出的合理化建议将得不到重视和采纳。
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以上两个方面都在可能导致物业建成后管理中的一定风险。
物业管理风险的类型
引言
（二）前期物业管理的风险
前期物业管理的风险有许多方面，但最主要的是合同风险。合同风险具体包
括三个方面：
1、合同期限
根据《合同法》第四十五条规定“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生
—另一种错误的认识是：风险是不可预料的天灾人祸， 所以也是不可抗拒的。
风险控制的理论和方法正是针对风险的特性，进行科 学和系统的预防或将风险带来的损失降低到最小。
风险并不代表事故 关键看您能否有效管控
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引言
物业管理中的风险识别与分析
风险识别就是找出物业及物业服务企
业运营中潜在的每一个风险因素。
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规范运作。
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引言
▪ 企业领导追
求短期利益。
内
▪ 物业服务人
部
风
员素质偏低。
险
▪ 内部管理不
科学、不规范。
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物业管理风险的类型
引言
（一）早期介入的风险
1、项目接管的不确定性带来的风险
有的物业服务企业在还没有确定取得项目接管权的时候，就投入了较多的人
力、物力和财力。但因为种种原因，最终未被建设单位选聘，物业服务企业不仅
素，规划和投入不到位，可能带来操作上的短期行为，也会引发业主、物业使用
人与物业服务企业的矛盾和冲突。 a
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物业管理风险的类型
引言
（二）前期物业管理的风险
2、合同订立中的风险
在前期物业服务合同的订立中，建设单位居于主导方面。而且物业相关
资料的移交，物业管理用房、商业经营用房的移交，空置房管理费缴纳等均
蒙受人、财、物的损失，还将损害企业的品牌形象。
2、专业服务咨询的风险
早期介入涉及面广、时间长、技术性强、难度高，当物业服务企业不具备足
够的具有相当专业技术能力和物业管理操作经验的人员全过程参与时，不免难以
发现项目规划设计和施工等方面存在的隐患和问题，其提供的专业咨询意见和建
议也家中财产被盗、人员伤亡等）都有可能被业主作为向物业服务企业索赔
的理由。
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引言
物业管理风险的类型
（二）前期物业管理的风险 3、合同执行的风险
前期物业服务合同是具有委托性质的集体合同，由建设单位代表全体业主 与物业服务企业签订。虽然这种合同订阅行为是法规规制的结果，但在业主入 住和合同执行的过程中，由于缺乏相应法规知识或其他原因，可能会发生对前 期物业服务合同的订阅方式、合同部分条款和内容不认同、不执行，从而引发 纠纷。
—给公司带来经济损失； —使企业的各项计划和工作处于不确定状态； —给公司的质量和声誉带来危害。
因为风险具有明显的危害性，所以物业服务企 业和从业人员应该掌握风险管理的理论和方法，
毫不夸张地说：风险控制能力是企业和个人深层次 能力的体现。
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4
引言
风险的认识通常存在两种误区：
—一是忽视风险，认为风险既然是小概率或极偶 然发生的事件而不正视它是非常危险的，对现代化程度 高、价值大或地位重要的项目尤为危险；
条件的合同，自条件成就时失效”。前期物理学业服务合同是附解除条件的合同，
《物业管理条例》26条规定，“期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的
物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止”。因此，前期物业管理合同的期
限具有不确定性，物业服务企业随时有可能被业主大会解聘。一旦被提前解约，
企业对物业管理项目的长期规划和各种投入将蒙受损失。但如果企业考虑这一因
1、业主使用物业、接受服务中发生的风险
（1）物业违规装饰装修带来的风险 业主、物业使用人违规装饰装修，不仅会造成物业共用部位损坏、安全隐患、邻里纠
纷等，增加物业管理的运行、维修、维护成本，还会使物业服务企业承担一定的物业装 饰装修管理责任。 （2）物业使用带来的风险
在物业日常使用过程中，业主、物业使用人对物业使用出现不当行为和不当使用（如 高空抛物、改变物业使用功能、堵塞消防通道、捐毁共用设备设施和场地等）。难以确 定责任人；或业主、物业使用人因物业的“瑕疵或当事人的疏忽”而发生意外事故，造 成他人人身伤害或财产损失时，物业服务企业就要承担一定的法律责任风险。
•轻度风险 •中高度风险
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•可接受风险 •不可接受风险
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风险分析
按造成风险损失 类型 划分
•财产风险损失 •人身风险损失 •责任风险损失
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引言
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引言
风险来源
物业管理的风险因素主要有四个方面： 1、自然条件造成：
台风、雷电、水灾、气候变化等； 2、设备因素造成：
设计不合理、设备有缺陷、老化和腐 蚀等； 3、管理因素造成：
前期物业服务阶段处于各种矛盾交织的特殊时期，工程遗留的质量问题，设 备设施调试中未妥善解决的问题，都会影响业主正常生活，由此引发对前期合 同的争议和纠纷，处理不当，会诱发管理风险。
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物业管理风险的类型
（三）日常物业管理的风险
引言
日常物业管理的风险包括两个方面：一是业主、物业使用人使用物业和接受物业服务 过程中存在的风险。二是物业管理日常运作过程中存在的风险。
欢迎光临
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物业管理风险评估与防范
日
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期：2013年5月
2
引言
风险与物业管理风险的概念
风险是指未来不确定性带来的可能损失，是收益或
结果偏离期望值或平均值的可能性。
物业管理风险是指物业服务企业在服务过程中，由
于企业或企业以外的自然、社会因素所导致的应由物业 服务企业承担的意外损失。
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3
引言
风险的危害包括：
制度不合理或不健全、制度执行不力、监督不严、人 员素质不高等； 4、人为因素造成：
由于工作人员的生理或心理因素造成操作失误、人为 破坏、业主纠纷等。
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风险来源
▪ 过度依附房地产 开发商。
▪ 各行政部门、专
业服务部门服务不
外
风
到位。
部
险
▪ 业主、住户、业
风
来
险 委会对物业服务消
源
费观念不成熟和不
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风险分析
按形成不同风险 内在因素
划分
按形成风险 内在原因
划分
•项目客观风险 •经营管理风险 •人为责任风险
•主观风险 •客观风险
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引言
按风险可控程度 划分
•可控风险 •不可控风险
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风险分析
按风险的分散性 划分
按风险造成损失 的程度
划分
引言
按企业承受损失 的能力 划分
•可分散风险 •不可分散风险
需要开发建设单位的支持与配合。因此，建设单位在与物业服务企业订立前
期物业服务合同时，可能会将本不该由物业服务企业承担的风险转嫁给物业
服务企业。此外，一些物业服务企业为了取得项目管理权，在合同签订时压
低管理费，影响到接管项目后正常经营的维持；或对有关责任约定不清晰，
或忽视免责条款，甚至作出一些难以实现的承诺，致使接管后发生的不测事