关于合同纠纷案的审理判决的调查报告

实践时间：2013年6月~2013年9月

实践内容：合同纠纷案的判决审理

实践学员：刘凡

至2013年，我的大专学习已有2年时间，期间，我学习了《刑法》﹑《刑事诉讼法》﹑《民事诉讼法》﹑《合同法》﹑《行政法和行政诉讼法》和《民法》等一系列实体法和程序法。学以致用，为了加深对这些法律的理解，我在2013年7月5日旁听了一起合同纠纷案的模拟审理判决。

开庭时间在早上10点，上诉人A医药有限公司（以下简称A公司）与上诉人方XX房屋租赁合同纠纷一案，因不服乌鲁木齐市米东区人民法院(2012)米东民一初字第1825号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年6月23日受理后，依法组成合议庭，于2013年7月5日公开开庭进行了审理。上诉人A公司委托代理人周XX、上诉人方XX委托代理人满X到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审法院经审理查明，2011年9月29日A公司（乙方，承租人）与方XX（甲方，出租方）经协商签订了一份《厂房租赁合同》，约定方XX将其位于米东区古牧地镇大草滩村的房屋（建筑面积2 500平方米）、场地面积1 000平方米出租给A公司作为药品库房使用，租期为三年，租期自2011年9月30日至2014年9月30日止；年租金26万元，付款方式为乙方于2011年9月30日一次性先支付一年的租金26万元，下一年租金应提前3月付清。甲方应提供相应的票据，延期十日视为乙方违约，甲方有权终止合同履行。另乙方需交纳

履约保证金4万元，合同到期后，如乙方不再续租，需将房屋恢复原样后，甲方退还乙方履约保证金。该合同还约定了其他内容。合同签订后A公司向方XX支付了一年的房租26万元，方XX将该库房交付A公司使用。2012年5月底，A公司向方XX口头提出要求解除租赁合同并将库房内属于自己的货架等东西腾空后搬离该租赁场地。后方XX开始联系新的出租人，2012年7月15日方XX与新承租人B有限公司重新签订了一份《房屋租赁合同》，将上述房屋及场地出租给了B有限公司使用。方XX找到新的承租人后，A公司要求方XX退还剩余租金未果，故A公司诉讼法院。

原审法院认为：A公司、方XX自愿签订的厂房租赁合同真实、合法有效，对当事人具有法律约束力。双方当事人应当按合同约定履行各自的义务，不得擅自变更或者解除合同。A公司自2012年5月底单方向方XX提出要求解除合同，A公司存在违约行为，但方XX自2012年7月15日与新的承租人重新签订了租赁合同，应视为方XX

已认可了A公司提出的解除合同的要求，事实上方XX也以重新出租他人的行为表明解除了原租赁合同。合同解除后，方XX应当将剩余租期的租金退还给A公司，即从方XX与新承租人签订合同之日2012年7月15日起至2012年9月30日计2.5个月，应退还租金合计54 166.68元（即26万元/年÷12个月×2.5个月），对A公司主张退还该部分租金的诉讼请求，有事实根据和法律依据，原审法院予以支持。对于A公司提供的一份加盖有新承租人B有限公司公章的证明，用于证实从2012年5月18日开始计算退还租赁费的时间。因该证据只能证实A公司与新承租人之间结算电费的事实，不能证实新承租人已于2012年5月17日与方XX重新签订租赁合同的事实，加之A公司认可该证据内容系A公司出具，新出租人后加盖公章这一事实，故

对A公司主张从2012年5月18日开始计算退还租赁费时间的主张，证据不足，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条之规定，判决如下：被告方XX退还原告A医药有限公司租赁费54166.68元（即26万元/年÷12个月×2.5个月）。

上诉人A公司不服判决上诉称，一审判决认定方XX重新出租库房的时间有误，我方提供B有限公司的证明及方XX提供的其与B有限公司的租赁合同均证实，方XX将库房出租给B有限公司的时间为2012年5月，剩余租期应从2012年5月17日起算。方XX提供的其与B有限公司签订的租赁合同时间不应作为认定案件事实的依据。故请求撤销一审判决，依法改判方XX退还我方租赁费96 054元。

上诉人方XX答辩并上诉称， 2012年7月15日我方与新承租人重新签订了租赁合同，但是A公司未缴纳履约保证金，本案系A公司违反了合同约定。请求驳回对方上诉。因双方签订的厂房租赁合同租期为三年，A公司未按合同约定缴纳保证金40 000元，也未于2012年6月29日提前交第二年的房租，且单方通知要求解除合同。故A 公司要求返还租金无事实和法律依据。即使我方退还租金，因签订的新合同时间系2012年7月15日，但合同履行时间是2012年8月1日，故原审法院按签订合同的时间计算租金显属错误。请求二审法院撤销一审判决，依法改判一审法院多判半个月租赁费10 833.33元。

上诉人A公司答辩称，针对对方的上诉，可认定对方对本案事实予以认可。我方答辩意见与上诉意见一致。

本院审理查明事实与原审法院查明事实基本一致。

另方XX与B有限公司签订的房屋租赁合同第二条约定合同租赁期限自2012年8月1日至2015年7月31日止。方XX于二审中提供B有限公司出具的证明一份，内容为：“2012年5月17日的电费交接证明，A医药有限公司于2012年7月份将已经打印好的证明让我公司加盖印章，是事后加盖的。关于2012年7月15日我公司与方XX签订房屋租赁合同是7月15日签订，2012年8月1日开始履行合同，并交纳一年房租共计28万元。”

上述事实有厂房租赁合同、房屋租赁合同、收条、付款明细单、证明、庭审笔录等证据在卷为证。

本院认为，一、A公司与方XX签订的厂房租赁合同合法有效，双方应当依约履行义务，不得擅自变更或者解除合同。A公司于合同履行期内单方要求解除合同，存在违约行为。方XX与新的承租人重新签订租赁合同后，A公司与方XX已事实解除合同；二、双方解除合同后，对方XX退还租金数额并无书面约定。A公司提供了由其出具，新的出租人后加盖公章的证明，该证明内容仅证明其与新承租人之间结算电费的事实，其形式与内容的证据效力均不能对抗方XX提供的其与B有限公司签订的租赁合同的效力。因方XX与B有限公司签订的房屋租赁合同时间虽系2012年7月15日，但双方合同约定及实际履行时间均系2012年8月1日，方XX退还租金起算时间应以合同实际履行时间，即2012年8月1日起计算合理，原审法院以签订新的租赁合同时间起计算退还租金数额欠妥，本院予以纠正。原审判决认定事实清楚，判决不妥之处本院予以纠正。故依照《中华人民共