URBAN REGENERATION OF SHENHUI AVENUE ( RAIL TRANSPORT LINE 3 )
土地利用开发强度偏低
规划区内现状建筑层数普遍较低，建 筑总量规模小，开发强度低。深惠路 沿线3公里范围内地块平均容积虑只有 0.54；而深圳地铁一期工程沿线2005 年统计的平均容积虑已达到2.46。可 见，规划区以地铁线路为触媒，土地 开发还有很大的整合需求和提升潜力。
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确定以“城市设计”和“改造更新”作为项目的2个重点突破口：
城
1.宏观层面：对地区整体城市结构和空间形态的引导控制，包
括土地利用、空间结构、功能格局、空间形态、综合交通、公 共活动、开放空间、街道风貌、步行系统等要素。
全长36公里 总面积约103平方公里
项目背景与目标 Background and target
项目背景
深惠路(地铁3号线)沿线城市更新研究
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1.
随着城市化进程的加速、特区内外一体化需求强烈，深惠路（地铁3号线）沿
沿线城市更新研究
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深惠路(地铁3号线)
：
深圳市规划局龙岗分局 深圳市城市规划设计研究院 2008年3月
深惠路(地铁3号线)沿线城市更新研究
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和强度）、时序（近中远期）等。
深惠路(地铁3号线)沿线城市更新研究
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现状解读与分析
Survey and comprehension
现状解读与分析 Survey and comprehension
产业拓展区 工业及港口 服务区 综合配套区 综合配套区
商贸服务区
中部物流组团规划
龙岗中心组团规划
现状解读与分析 Survey and comprehension
规划解读
深惠路(地铁3号线)沿线城市更新研究
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深惠路沿线3公里建筑总量及容积率统计 总面积 建筑总量 可建设用地毛 区位 平均容积率 (万平方米) (万平方米) 容积率 布吉－坪地 8210.4 4441.28 0.54 0.73 平均容积率 1.41 0.86
旧村 工业 总计
总面积 建筑总量 （万平方米） （万平方米） 1092.3 1539.75 1530.76 2623.06 1321.07 2860.82
土地利用功能单一，结构不合理
规划区用地性质相对单一，居住、工业混杂， 旧村和工业用地占总用地的40%，而C类GIC 类用地仅占总用地的6％，结构不合理。
规划区现状土地利用情况
用地
居住R 工业M 公共设施C、GIC 绿地G
面积（公顷）
2316（其中旧村 R4为1604） 2512 619 307
百分比（％）
现状解读与分析 Survey and comprehension
规划解读
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其他：城市建设缺乏缺乏法定图则和城市设计的支撑和引导
规划区大部分用地的开发建设缺乏法定图则的控制和引导。 法定图则在城市空间形态、景观风貌、公共空间的营造等 方面仅仅局限于指导性的一般要求，城市空间环境的完善 还需要编制一系列总体城市设计、详细城市设计项目，来 补充和完善法定规划，进行全方位的控制和引导。
法定图则编制状况
总量 32块 已批 2块 已上报待批 3块 在编 15块 未编 12块
现状解读与分析 Survey and comprehension
现状分析
深惠路(地铁3号线)沿线城市更新研究
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项目背景与目标 Background and target
研究范围
深惠路(地铁3号线)沿线城市更新研究
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深惠路南起布吉联检站，北至惠州市与深圳 市交界处，全长36公里。研究范围包括深惠路沿 线进深两个街区（约3公里的走廊）范围，总面积 约103平方公里。地铁3号线沿深惠路向北延伸， 地铁5号线和12号线从规划区经过。
商贸服务区
工业及港口服务区 综合配套区 综合配套区
现状解读与分析 Survey and comprehension
规划解读
Байду номын сангаас
深惠路(地铁3号线)沿线城市更新研究
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专项规划：未来特区外重要 的城市功能臵换拓展地区
4.为规划建设管理提供参考依据和指引要求
希望通过上述各层面的设计，形成一套内容全面、有针对性和操作性的规划成果，为地区开发建设和规 划管理提供有效的支持，为下层次规划设计管理实施提供参考依据和指引要求。
项目背景与目标 Background and target
工作重点
深惠路(地铁3号线)沿线城市更新研究
线地区成为特区外发展的重点潜力地区之一，亟需全面、系统地整合城市空间，完 善城市功能，优化城市结构、提升城市品质，塑造城市风貌，挖掘城市特色。
2.
深惠路改造工程、轨道交通地铁3号线等基础设施工程的开展和大运新城、坪
山新城、布吉客运枢纽等大型建设项目的引入为深惠路（地铁3号线）沿线地区的 发展提供了强大的动力支持。
组团规划：规划区串连龙岗重要的发展区域
规划区以深惠路为主 线，南北串联特区外 的中部物流组团和龙 岗中心组团。具体包 含了两个组团规划提 出确定的“综合配套 区、工业及港口服务 区、商贸服务区、产 业拓展区”等几大功 能区，这些地区也是 提升龙岗城市功能、 凸显龙岗城市特色的 关键发展地区。
产业拓展区
22.44（其中旧村R4 为15.54） 24.33 6.00 2.98
总用地
10300
100
规划区旧村用地、工业用地和未利 用土地等3类未来可以改造开发的 潜力用地共3935.14公顷，占规划 范围的37.12％。
现状解读与分析 Survey and comprehension
现状分析
深惠路(地铁3号线)沿线城市更新研究
根据龙岗区委区政府确定的“以后现代理念，努力建设打造21世纪新龙岗”的发展 目标和思路，从更高的层次确定规划区及深惠路的发展目标。
1.深惠路发展目标： 龙岗区的“深南大道”，是体现龙岗区城市魅力和特色的综合发展轴和展示新时期 龙岗建设成就的亮丽风景线。
2.深惠路沿线地区发展目标： 集生活、经济、文化、自然为一体的带状综合性地区。
规划解读
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组团规划：规划区串连龙岗重要的发展区域
规划区以深惠路为主线，南北串联特区外的中部物流组团和龙岗中心组团。具体包含了两个组团规 划提出确定的“综合配套区、工业及港口服务区、商贸服务区、产业拓展区”等几大功能区，这些 地区也是提升龙岗城市功能、凸显龙岗城市特色的关键发展地区。
市
设 计 改
2.中观层面：以若干法定图则标准分区为单元塑造深惠路不同
段落的风貌特征，确定各特征段落空间要素控制要求。
3.微观层面：制定地铁3号线站点周边空间环境指引要求。 1.确定改造更新思路。 2.确定改造更新对象。 3.划分改造更新区块。
造
更 新
4.确定改造更新的方式（综合整治和整体改造）、方向（功能
规划区以深惠路为主线，南北串联特区外的中部物流组团和龙岗中心组团。具体包含了两个组团规 划提出确定的“综合配套区、工业及港口服务区、商贸服务区、产业拓展区”等几大功能区，这些 地区也是提升龙岗城市功能、凸显龙岗城市特色的关键发展地区。
深惠路
规划区
现状解读与分析 Survey and comprehension
地铁一期(1号线、4号线)沿线800米走廊 2005年建筑总量6359.89万平方米，平均容积率2.46
现状解读与分析 Survey and comprehension
现状分析
深惠路(地铁3号线)沿线城市更新研究
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根据《深圳市住房政策与居住空间 分布研究》初步结论，全市形成 “向心式” 的“带状连绵＋点状 集聚”居住空间结构。依托轨道3 号线建设，深惠路沿线（不含坪地 段）是城市今后向东拓展的重要的 居住生活带。同时，根据《深圳市 工业布局研究与规划 》，深惠路 沿线也是重要的产业功能臵换区。 随着城市的持续发展，规划区将是 龙岗区乃至深圳东部地区重要的由 产业职能向居住职能转变的城市功 能臵换区域。
2.提升城市空间品质，塑造地区风貌特色