➢城西板块开发较晚，目前 开发盘量较少。
西安市房地产板块以内城为中心，分城东南西北四个板块，加上高新区及06年由 县升区的长安区，共有七个板块。目前集中开发的板块为城东与城南板块。
宏观市场认知
一级市场供应
年份 10年
住宅 430.7
09年
378
土地供应分析
商业 办公 综合 工业
77.9 1.3
8.9 66.6
能为一体； • 潏滈新区以创意文化产业为主导； • 空港区将被打造成空港新城； • 高新区仍是高新技术研发区； • 物流区将成国际港务能源产业承接区； • 生态区是生态、农家休闲养生区。
空港区 泾渭新区 物流区
沣渭新区 中心城区 浐灞新区 本案
高新区 潏滈新区 生态区
大西安主城区规划范围主要包括以下4个方向——
09年在各方利好因素的综合作用下，开 始出现火爆局面；
10年继续延续了09年的成交热度，并小 幅超过，成交价格水平均价达到6568元/ 平米。
二级市场供求分析
2011年1-8月商品房成交走 势160 140 120 100
80 60 40 20
0 01月 02月 3月 4月 5月
成交量
6月 7月 成交价
9000 8000 7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 8月
11年西安商品房前8个月总成交量为 757万平米左右；同时受宏调政策影响， 在3月开始出现一定滑落，但6月受个别 热销盘的拉动，近几个月以来月成交量 基本维持在100万平米左右。
截止目前的成交量来看，政策对市场的影响还未产生大幅走低的影响。
59.7 4.5
7.9 62.3
万平米
其他 合计 30.8 616
11.4 523
随着房地产市场的稳步上涨， 西安2010年土地供应量同比 增长17.8%；住宅类用地增幅 为14%，基本持平GDP增幅； 商业用地增幅为30.4%，增幅 较大。
08年
210 23.9 1.6 47.3 43.5 40
土地供应区域分布
在关中—天水经济区规划实施的大背景下，西安预 计到2020年，城市规模将达到1329平方公里里、城 市人口1000万-12002万人的国际化大都市，形成整 个国家经济战略化的平衡点、区域协调化的带动点。
城市认知
主城区规划
主城区规划空间格局：一心八区、组团发展
• 沣渭新区是城市特色功能区和生物产业聚集区； • 泾渭新区以装备制造业为主导； • 浐灞新区集会展、国际合作交流、现代服务、居住等功
宏观市场认知
住宅市场分析
西安历年成交量走势
受政策影响，10年西安住宅市场成交 量1275万平米，出现少量下跌；但在 通胀、购房恐慌心理及刚性需求等因 素的驱动下价格出现上涨，达到6211 元/平米、涨幅28%，出现量跌价涨 的局面。
城市认知
第二部分
• 西安城市规划发展 • 西安宏观市场概况 • 地块区域市场调研 附： 西安市场访谈纪要
宏观市场认知
市场板块划分
城西板块 中档
高层公寓
高新区 中高档
集中商业、高 档住宅、公寓、 酒店、写字楼
城北板块 中档
高层公寓
商业、高档 公寓、酒店
城内板块
城南板块 高档
商业、高档公寓、
长安区
城东板块 中档
宏观市场认知
二级市场供求分析
2010年商品房供求走势
2010年西安商品房供应达到1284万 平米，成交量达到1420万平米，整体 供求表现为供不应求。
历年商品房成交走势
宏观市场认知
02年-06年，西安市场处于稳步上升阶段； 07年市场出现井喷，成交量大幅上涨； 08年受全球金融危机影响，成交量大幅 萎缩；
本案
北至泾阳、高陵北交界 南至潏河 西至涝河入渭口及秦都、兴平交界 东至灞桥区东界。
本案地块位于东部浐灞新区规划范围内，但组 团实际建设进度较为滞后。
城市认知
城市交通现状
由于历史原因，西安城市交通路 网规划为以城区钟楼为中心，由 城内向城外延伸的辐射形 ；
近年来随着西安高新开发区、经 济技术开发区、曲江旅游度假区 等新兴外围组团的人口及就业的 迅速增长，现阶段南北向交通建 设速度明显快于东西向。
本案
三环路与绕城高速大部分重合，也是连接城市边缘各新兴板块的主要干道。 城市认知
地铁规划
➢ 未来西安市规划了6条轨道交通线，总长251.8公里。目前已在建两条地铁线路，分别为贯穿南北的2 号线，即火车北客站至韦曲；贯穿东西的1号线，即三桥后围寨至纺织城，全长预计50.3公里，总投 资179.5亿元。
西安地铁二号线已于2011年9月建成通车,预计2013年一号线（东西）可建成通车。 城市认知
城市小结
➢在国家西部大开发的背景下，西安在西部地区的可持续性发展力强，后续的价 值成长空间巨大； ➢关中——天水经济区的建立更为西安的发展注入一支兴奋剂；未来的西安将成 为继北京、上海之后的我国第三个“国际化大都市”。 ➢轨道交通的建设将会为城市的格局带来巨大的转变和发展，是一个非常好的机 会点。 ➢经济发展迅猛，城市GDP年增幅稳定，带动房地产高速发展。
高层公寓、 小部分配套 商业 城改房及
本案
➢内城区为商业集中区；
➢城北板块由于04年市政府 北迁的利好，集中开发了大 批项目。
➢高新区自97年建立初期
至06年也发展了不少项目。
➢城东板块开发始于07年几 个大型企业进驻，目前商品 房集中在浐河以西，三环路 内，区域内还有大量城改房 和保障房；
➢城南板块由曲江新区的建 立而逐步成为了西安的景观 宜居区，高档楼盘林立。
西安房地产市场报告
2011.10
营策中心事业部
报告目录
• 西安城市规划发展 • 西安宏观市场概况 • 地块区域市场调研 附： 西安市场访谈纪要
第一部分
• 西安城市规划发展 • 西安宏观市场概况 • 地块区域市场调研 附： 西安市场访谈纪要
城市认知
城市远景
2009年国家颁布的《关中-天水经济区发展规划》中西 安被列为继北京、上海之后，我国第三“国际化大都 市”。
宏观市场认知
366
2010年全年，城南区供应土地共 43宗，位居第一；其次为城东区， 供应41宗；城北、长安和高新区 分别供应15宗、15宗和13宗；城 南城东仍为主要的供应区域。
城东区由于浐灞地区的带动；城 南区由曲江新区、长安区的带动， 成交面积位居前列。
一级市场小结 ➢房地产市场稳步上涨，土地供应成交放量。 ➢区域和板块的利好，促使主要供应及成交集中在城东及城南板块。