（管理制度）论不动产登记制度和不动产物权变动模式的关联与协调内容提要】不同模式下不动产登记制度中的申请程序、审查方式、登记簿的编制以及错误登记赔偿机制等方面存于差异，每种不动产登记制度模式均仅有壹种和之相适应的不动产物权变动模式(但绝非简单的壹壹对应)。

我国现行不动产登记制度属瑞士式的权利登记制，这决定我国的不动产物权变动模式应采债权形式主义。

立法者如欲改变不动产物权变动模式，就须对不动产登记制度做相应的调整，反之亦然。

壹、不动产登记模式和不动产物权变动模式概述不动产登记，指将不动产物权变动的事实登载于特定国家机关簿册上的行为。

当代各国于确立不动产登记制度时，立法上存于差异，大体可归纳为以下三种模式：(注：柴强：《各国(地区)土地制度和政策》，北京经济学院出版社1993年版，第153-155页；梁慧星主编：《中国物权法研究》(上)，法律出版社1998年版，第201-204页；王轶：《物权变动论》，中国人民大学出版社2001年版，第154-159页。

)1.契据登记制(又称法国登记制)。

该模式中登记是公示不动产权利状态的方法，不动产物权变动非经登记不得对抗第三人。

登记机关进行登记时，仅根据法律规定应当提交的有关契据所载的内容予以登记，故此称为契据登记制。

其特点是：(1)采用形式审查主义；(2)登记无公信力；(3)采用任意登记主义，不动产物权变动无须登记即可生效；(4)登记簿采用人的编成主义，登记簿的编制不以不动产为准，而依不动产权利人的登记顺序先后而作成。

登记完毕后仅于关于不动产交易的契约上注记登记的经过，不发权利证书；(5)注重不动产权利的动态。

登记簿上反映的只是壹笔笔的不动产交易，见不出某个特定时刻壹宗不动产上所存于的各种权利的整体情况。

采用这种模式有法国、意大利、西班牙、日本等，美国大多数州的不动产登记制度也属此类。

2.权利登记制(又称德国登记制)。

该模式中登记不仅是公示不动产权利状态的方法，而且是不动产物权变动的要件，未于登记簿上登记的不动产物权即为不存于，故此称为权利登记制。

其特点是：(1)采用实质审查主义；(2)登记有公信力；(3)采用强制登记主义，不动产物权变动不经登记不发生效力；(4)登记簿采用物的编成主义。

登记簿的编制以不动产为中心，依土地的地段、地号等事项的先后次序编制而成。

登记完毕后也是仅于关于不动产交易的契约上注记登记的经过，不发权利证书；(5)注重不动产权利的静态。

登记簿上反映的是当前每壹宗不动产上所存于的各种权利的总体情况。

采用这种模式有德国、奥地利、瑞士和北欧的壹些国家等。

3.托伦斯登记制(又称澳洲登记制或权利交付制)。

该模式为澳大利亚法官托伦斯爵士(SirRobertThomas)根据权利登记制改良而来。

其特点是：(1)采用实质审查主义；(2)登记有公信力；(3)原则上采用任意登记主义；但某壹笔土地壹旦申请过第壹次登记，此后的有关交易即进行强制登记，否则不发生物权变动的效力；(4)交付权利证书。

当某壹笔土地因有关的交易申请第壹次登记时，登记机关依其权利状态制成权利证书(又称“地券”)壹式二份，壹份交申请人收执以供确认权利之用，壹份存登记机关以编成登记簿。

所以权利人持有的权利证书实际上就是登记簿的副本，其内容和登记簿的相应部分完全壹致。

此后有关的不动产再进行交易时，当事人间另作成让和证书，和权利证书壹起交给登记机关。

登记机关经审查后于登记簿上记载权利的移转，且对受让人交付新权利证书(所有权移转时)或于原权利证书上记载权利的变化情况(设定他物权时)，从而使第三人能够从权利证书上清楚地得知有关不动产的当前权利情况；(5)注重不动产权利的静态；(6)设置专门的赔偿基金。

之上第(1)、(2)、(5)点和权利登记制相同；其余几点则和权利登记制和契据登记制均不相同。

不动产登记制度属于这种模式的国家包括澳大利亚、新西兰和其他壹部分英美法国家和地区如英格兰、爱尔兰、加拿大以及美国的少数州等。

(注：于法制史上，仍有个别地区存于壹种于不动产登记效力采所谓“形式的确定主义”的立法例。

于这壹立法例下，登记具有绝对的法律效力；对交易相对人而言，不论其为善意或恶意，登记内容均视为正当和完全，以资保护。

十九世纪德国统壹前的梅克伦堡、吕贝克、汉堡、萨克森等邦均采用过这种立法例(见史尚宽：《物权法论》，中国政法大学出版社2000年版，第43页)。

显然，“形式的确定主义”的不动产登记和不动产物权变动立法和本文中各种不动产登记模式和不动产物权变动模式均不相符，它实际上是以登记作为不动产物权得丧变更的唯壹要件。

)不动产物权变动模式，指由法律行为引起的不动产物权的得丧变更需要符合何种法定要件方能发生效力的法律规范模式。

(注：严格地说，不动产物权变动可分为基于双方法律行为的物权变动和基于双方法律行为以外其它法律事实的物权变动俩类，但由于社会经济生活中发生的不动产物权得丧变更绝大多数均属于前者，因此传统大陆法系立法和学说中所重点关注的物权变动往往只是基于双方法律行为的物权变动，本文也是如此。

)通说认为，各国立法上的不动产物权变动模式可分为意思主义、形式主义和折衷主义三种。

意思主义以法国民法为代表：物权因法律行为而变动时，仅须当事人的意思表示即足以发生效力，无须以登记作为其成立或生效的要件。

于这种立法例之下，发生债权的意思表示就是引起物权变动的意思表示，俩者合壹，壹个法律行为能够引起债权发生及物权变动的双重效果。

形式主义又称物权形式主义，以德国民法为代表：物权因法律行为而变动时，须有关于物权变动的意思表示以及履行登记等法定形式才能成立或生效。

于这种立法例之下，壹个法律行为不能同时引起债权发生及物权变动的双重效果，关于发生债权的意思表示(债权行为)只能引起债权债务关系，关于物权变动的意思表示(物权行为)也只能引起物权的得丧变更，债权行为和物权行为彼此独立，互不影响(物权行为的独立性和无因性)。

折衷主义又称债权形式主义，以奥地利民法和瑞士民法为代表：物权因法律行为而变动时，除当事人的意思表示外，仍须履行登记等法定形式，物权变动才能成立或生效。

于这种立法例之下，发生债权的意思表示就是引起物权变动的意思表示，俩者合壹(这点和意思主义相同)；但除此之外当事人仍要办理法定的登记手续才能够使物权变动发生法律效力(这点和物权形式主义相同)。

(注：谢于全：《民法物权论》(上)，中国政法大学出版社1999年版，第63-65页。

)二、不动产登记模式和不动产物权变动模式的关联从前述可见，各国不动产登记制度的差异主要体当下：(1)登记审查方式；(2)登记是否有公信力；(3)是否强制登记(即物权变动是否须经登记才发生效力)；(4)登记簿的编制及其着重点；(5)错误登记赔偿机制等方面。

其中，公信力和强制登记涉及不动产登记及不动产物权变动俩个领域，但学界对此研究已较深入，本文从略，以集中笔墨分析不动产登记模式的其他几方面和不动产物权变动模式的联系。

另不动产登记的申请程序也兼跨上述俩个领域，但对该问题研究不多，故壹且讨论。

(壹)不动产登记申请程序和不动产物权变动模式的关联德国式物权形式主义和另俩种物权变动模式最为显著的区别是，物权变动是否基于壹个和债权行为彼此独立且互不影响的物权行为而发生效力。

学理上，对物权行为存于和否历来争论不休。

笔者认为，争论双方往往忽略了壹点，即之上俩种立场各有其相应的登记申请程序法律规定作为依据。

于德国的不动产登记制度中，如要转让或设定壹项不动产物权，必须由双方当事人于不动产登记官员面前同时作出彼此相对的转让或设定不动产物权的意思表示(这种意思表示特称为Auflassung)。

(注：德国民法典第873条第1项：“为转让土地所有权，为对土地设定权利以及为转让此种权利或对此种权利设定负担，需要权利人和另壹方当事人对发生权利变更成立合意和将权利变更登入土地簿册，本法另有规定的除外。

”)因双方当事人于登记官员面前达成了壹个和债权债务关系发生无关而仅涉及物权变动的合意，故将这壹合意理解为壹个和债权行为彼此独立且互不影响的物权行为也是十分合理的。

能够说，正是德国不动产登记制度中这壹有关登记申请程序的规定造就了物权行为理论的成立，进而又决定其不动产物权变动模式会成为物权形式主义这壹承认物权行为独立性和无因性的立法例。

然而，这种不动产登记的申请程序为德国所特有，其他国家通常不要求双方当事人同时作出让和或设定不动产物权的意思表示，甚至于和德国相近的奥地利、瑞士等国也是如此。

瑞士民法理论认为，不动产物权变动必须有法律原因、登记承诺、登记三者相结合，才能够发生效力。

所谓登记承诺，指不动产所有权人(即债权债务关系中的债务人)对不动产物权让和登记予以无保留的同意的意思表示。

债务人只要将自己的登记承诺作成文书交付于债权人，就算作履行了交付标的物的义务，债权人凭此证书再向不动产登记机关申请登记。

(注：史尚宽：《物权法论》，中国政法大学出版社2000年版，第27页。

)理论上，固然能够将债务人的登记承诺和债权人的登记申请作为俩个相对的意思表示，从而认为存于着壹个物权行为。

可是，由于不动产物权变动仍需要有法律原因——以移转或设定物权为内容的债权行为，即使能够认为瑞士民法上有物权行为，考虑到它且不能够像德国法那样仅和登记相结合即构成不动产物权变动的完整要件，承认其存于也没有多大的理论价值。

至于法国和受法国民法影响的国家乃至英美法国家，其不动产登记的申请程序和德国相差更大，不但没有双方当事人同时于登记机关为意思表示的规定，连债务人方面的登记承诺也不需要，仅有债权人壹方提出登记申请即可。

因此存于于德国经济生活中的物权行为，往往于其他国家被认为是理论上过度抽象的产物，甚至斥为无稽之谈，也就不难理解了。

由此可见，上述不动产登记申请程序的差异，是导致德国和其他国家的不动产物权变动模式不同的重要原因之壹。

(二)不动产登记审查方式和不动产物权变动模式的关联不动产登记机关对登记申请的审查方式有形式和实质审查主义俩类。

前者登记官吏对于登记申请只做形式上的审查，如申请手续完备，即依照契据内容记载于登记簿即可；至于契据上所载权利事项有无瑕疵则不予过问，以法国法为代表的契据登记制采此形式。

后者登记官吏对于登记申请，不仅须对形式而且对权利变动原因是否真实也要审核。

不动产物权变动必须经过登记机关实质审查确定且履行法定登记形式才发生效力，未于登记簿上登记的不动产物权即为不存于，这类形式为权利登记制和托伦斯制所采用。

但属于权利登记制和托伦斯制的国家，其不动产登记的审查方式仍有区别：于德国法上，不动产登记官员审查的是双方当事人于其面前所为的关于物权变动的意思表示是否真实——即当事人是否具有相应的行为能力以及有无诈欺、胁迫等情况。

至于当事人做出关于物权变动的意思表示的原因(原因的原因)——即以物权变动为内容的债权行为真实和否，登记官员不予过问。