专业律师手把手教你签订《商品房买卖合同》（一）
标签：商品房购房合同房价公摊面积建筑面积分类：经验之谈2009-08-09 10:49 选择一处理想的居所，虽颇费心思与精力，倒也可能乐在其中。但一提起签订购房合同，不少人心存恐惧：那么多条款、内容，既有印刷文字，还需手写与选择；不仅专业术语与条文让人费解，而且相关法律规定陌生。面对售楼小姐热情的期待，顾虑重重，生怕一不小心掉入合同“陷阱”，苦不堪言！笔者现根据现行法律、规章与司法解释的规定，结合楼市“陷阱”案例，总结多年指导客户签订购房合同的经验，从专业律师的角度对如何签订《商品房买卖合同》（示范文本）提出建议，供大家参考。
一、关于“商品房买卖合同示范文本条文说明” 的解读
（一）本合同文本为示范文本，也可作为签约使用文本。签约之前，买受人应当仔细阅读本合同内容，对合同条款及专业用词理解不一致的，可向当地房地产开发主管部门咨询。
解读：该文本为建设部与国家工商总局推荐适用之示范文本，可直接作为签约文本使用，但无强制使用之规定。仔细阅读并理解条款内容是签订合同的前提，不少买受人未能看明白合同条文内容就匆忙签字，事后悔之晚矣！对合同条款及专业用词有疑问的，要向专业人士咨询，售楼人员的解释往往靠不住。房地产主管部门要求必须使用示范文本签订的合同才予以备案的，开发商要求采用其自制文本签订合同不能答应。
（二）本合同所称商品房是指由房地产开发企业开发建设并出售的房屋。
解读：实践中，房屋分为商品房、经济适用房、房改房、单位集资房、个人所有的私有房等，只有房地产开发企业开发建设并出售的房屋方可称为商品房。目前，商品房与经济适用房买卖均使用本示范文本，其他房屋买卖不宜直接使用。
（三）为体现合同双方的自愿原则，本合同文本中相关条款后都有空白行，供双方自行约定或补充约定。双方当事人可以对文本条款的内容进行修改、增补或删减。合同签订生效后，未被修改的文本印刷文字视为双方同意内容。
解读：本条说明应予以充分重视。合同双方关系平等，合同内容是双方协商一致的结果，任何一方不得将己方意志强加于对方。双方当事人可根据具体情况，经协商一致对示范文本的条款进行修改、增补或删减。实践中，开发商往往利用优势将其单方修订过的合同文本交由买受人签字。修订的内容多为减轻或免除其责任，排除买房人权利或加重买房人责任。买房人应谨慎审查有关修订内容，必要时坚决抵制此类“霸王合同”，若“霸王”条款可能根本上损害己方利益或隐藏巨大风险，宁可放弃交易。
（四）本合同文本中涉及到的选择、填写内容以手写项为优先。
解读：本条是关于合同解释顺序的说明，合同中的手写内容优先于印刷文字。实践中，合同有关选择、填写内容多由出卖人的售楼人员手写，买受人无手写机会，故不应忽略售楼人员手写在合同中的任何一个符号与文字。
（五）对合同文本【】中选择内容、空格部位填写及其他需要删除或添加的内容，双方应当协商确定。【】中选择内容，以划√方式选定；对于实际情况未发生或买卖双方不作约定时，应在空格部位打×，以示删除。
解读：本条说明提醒买受人警惕合同中的选项与空格部分的填写。有关空格与括号选项应明确填写，确定的选项划√，否定的选项划×；空格删除或不作填写的，要打×或直接划掉。千万不可留有空白，免得给不良出卖人以可乘之机。笔者曾遇购房合同中出现应单选的项目被多选之现象，导致该条约定无效。
（六）在签订合同前，出卖人应向买受人出示应当由出卖人提供的有关证书、证明文件。
解读：本条为提示性说明，既规定了出卖人的义务，也告知了买受人的权利。根据有关规定，出卖人在签订合同前，应向买受人出示如下证书与证明文件：建设用地规划许可证、国有土地使用证或其他合法用地证明、建设工程规划许可证、施工许可证、商品房预售许可证或商品房登记备案证。另有规定出卖人须明示《商品房销（预）售管理办法》和《商品房买卖合同》示范文本，否则将受到处罚。
（七）合同条款由中华人民共和国建设部和国家工商行政管理局负责解释。
解读：本示范文本系建设部和国家工商行政管理局联合制定，其解释权当然归制定机关。地方建设、工商部门与有关专业人士均无权解释示范文本的条款，但可对有关条款的理解出具咨询性意见。建设部的有关规章，如《商品房销（预）售管理办法》等，可作为解释示范文本条款的依据。
二、《商品房买卖合同》示范文本逐条约定建议
（合同编号：）
说明与建议
合同编号多为房地产主管部门统一编定与打印。若出卖人提供无统一编号的合同文本，最好去房地产主管部门核实，免得将来备案时出现麻烦。
合同双方当事人：
出卖
人：_________________________________________________________
注册地址：_______________________________________________________
营业执照注册号：_________________________________________________
企业资质证书号：_________________________________________________
法定代表人：____________________联系电话：_______________________
邮政编码：_______________________________________________________
委托代理人：____________________地址：__________________________
邮政编码：____________________联系电话：________________________
委托代理机构：__________________________________________________
注册地址：______________________________________________________
营业执照注册号：________________________________________________
法定代表人：____________________联系电话：______________________