专业律师手把手教你签订《商品房买卖合同》（一）标签：商品房购房合同房价公摊面积建筑面积分类：经验之谈2009-08-09 10:49 选择一处理想的居所，虽颇费心思与精力，倒也可能乐在其中。

但一提起签订购房合同，不少人心存恐惧：那么多条款、内容，既有印刷文字，还需手写与选择；不仅专业术语与条文让人费解，而且相关法律规定陌生。

面对售楼小姐热情的期待，顾虑重重，生怕一不小心掉入合同“陷阱”，苦不堪言！笔者现根据现行法律、规章与司法解释的规定，结合楼市“陷阱”案例，总结多年指导客户签订购房合同的经验，从专业律师的角度对如何签订《商品房买卖合同》（示范文本）提出建议，供大家参考。

一、关于“商品房买卖合同示范文本条文说明” 的解读（一）本合同文本为示范文本，也可作为签约使用文本。

签约之前，买受人应当仔细阅读本合同内容，对合同条款及专业用词理解不一致的，可向当地房地产开发主管部门咨询。

解读：该文本为建设部与国家工商总局推荐适用之示范文本，可直接作为签约文本使用，但无强制使用之规定。

仔细阅读并理解条款内容是签订合同的前提，不少买受人未能看明白合同条文内容就匆忙签字，事后悔之晚矣！对合同条款及专业用词有疑问的，要向专业人士咨询，售楼人员的解释往往靠不住。

房地产主管部门要求必须使用示范文本签订的合同才予以备案的，开发商要求采用其自制文本签订合同不能答应。

（二）本合同所称商品房是指由房地产开发企业开发建设并出售的房屋。

解读：实践中，房屋分为商品房、经济适用房、房改房、单位集资房、个人所有的私有房等，只有房地产开发企业开发建设并出售的房屋方可称为商品房。

目前，商品房与经济适用房买卖均使用本示范文本，其他房屋买卖不宜直接使用。

（三）为体现合同双方的自愿原则，本合同文本中相关条款后都有空白行，供双方自行约定或补充约定。

双方当事人可以对文本条款的内容进行修改、增补或删减。

合同签订生效后，未被修改的文本印刷文字视为双方同意内容。

解读：本条说明应予以充分重视。

合同双方关系平等，合同内容是双方协商一致的结果，任何一方不得将己方意志强加于对方。

双方当事人可根据具体情况，经协商一致对示范文本的条款进行修改、增补或删减。

实践中，开发商往往利用优势将其单方修订过的合同文本交由买受人签字。

修订的内容多为减轻或免除其责任，排除买房人权利或加重买房人责任。

买房人应谨慎审查有关修订内容，必要时坚决抵制此类“霸王合同”，若“霸王”条款可能根本上损害己方利益或隐藏巨大风险，宁可放弃交易。

（四）本合同文本中涉及到的选择、填写内容以手写项为优先。

解读：本条是关于合同解释顺序的说明，合同中的手写内容优先于印刷文字。

实践中，合同有关选择、填写内容多由出卖人的售楼人员手写，买受人无手写机会，故不应忽略售楼人员手写在合同中的任何一个符号与文字。

（五）对合同文本【】中选择内容、空格部位填写及其他需要删除或添加的内容，双方应当协商确定。

【】中选择内容，以划√方式选定；对于实际情况未发生或买卖双方不作约定时，应在空格部位打×，以示删除。

解读：本条说明提醒买受人警惕合同中的选项与空格部分的填写。

有关空格与括号选项应明确填写，确定的选项划√，否定的选项划×；空格删除或不作填写的，要打×或直接划掉。

千万不可留有空白，免得给不良出卖人以可乘之机。

笔者曾遇购房合同中出现应单选的项目被多选之现象，导致该条约定无效。

（六）在签订合同前，出卖人应向买受人出示应当由出卖人提供的有关证书、证明文件。

解读：本条为提示性说明，既规定了出卖人的义务，也告知了买受人的权利。

根据有关规定，出卖人在签订合同前，应向买受人出示如下证书与证明文件：建设用地规划许可证、国有土地使用证或其他合法用地证明、建设工程规划许可证、施工许可证、商品房预售许可证或商品房登记备案证。

另有规定出卖人须明示《商品房销（预）售管理办法》和《商品房买卖合同》示范文本，否则将受到处罚。

（七）合同条款由中华人民共和国建设部和国家工商行政管理局负责解释。

解读：本示范文本系建设部和国家工商行政管理局联合制定，其解释权当然归制定机关。

地方建设、工商部门与有关专业人士均无权解释示范文本的条款，但可对有关条款的理解出具咨询性意见。

建设部的有关规章，如《商品房销（预）售管理办法》等，可作为解释示范文本条款的依据。

二、《商品房买卖合同》示范文本逐条约定建议（合同编号：）说明与建议合同编号多为房地产主管部门统一编定与打印。

若出卖人提供无统一编号的合同文本，最好去房地产主管部门核实，免得将来备案时出现麻烦。

合同双方当事人：出卖人：_________________________________________________________注册地址：_______________________________________________________营业执照注册号：_________________________________________________企业资质证书号：_________________________________________________法定代表人：____________________联系电话：_______________________邮政编码：_______________________________________________________委托代理人：____________________地址：__________________________邮政编码：____________________联系电话：________________________委托代理机构：__________________________________________________注册地址：______________________________________________________营业执照注册号：________________________________________________法定代表人：____________________联系电话：______________________邮政编码：______________________________________________________说明与建议以上内容由出卖人填写，买受人应进行审查核实：出卖人的营业执照与资质证书名称是否一致，与有关建设、销售证件上建设单位的名称是否一致，是否均在有效期之内；委托代理机构是否有代理销售资格，有无出卖人书面授权，代理销售行为是否在授权范围与委托书载明的有效期之内。

买受人：________________________________________________________【本人】【法定代表人】姓名：__________________国籍______________【身份证】【护照】【营业执照注册号】【】_______________________地址：__________________________________________________________邮政编码：______________________联系电话：______________________【委托代理人】【】姓名：____________________国籍：_____________地址：__________________________________________________________邮政编码：______________________电话：__________________________说明与建议此项应由买受人亲自填写，出卖人代为填写的，买受人要认真核对无误。

买受人委托他人代为签订购房合同，要有书面委托书，授权要明确、具体。

根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，买受人和出卖人在平等、自愿、协商一致的基础上就买卖商品房达成如下协议：第一条项目建设依据。

出卖人以___________方式取得位于___________、编号为___________的地块的土地使用权。

【土地使用权出让合同号】【土地使用权划拨批准文件号】【划拨土地使用权转让批准文件号】为______________________。

该地块土地面积为___________，规划用途为___________，土地使用年限自______年_____月_____日至______年_____月______日。

出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，【现定名】【暂定名】___________。

建设工程规划许可证号为___________，施工许可证号为___________。

说明与建议本条要求填写的“三证”，是出卖人进行商品房开发必备合法证件，房屋入住后长期无法办证的，多是本条相关证件出了问题。

出卖人填写后，买受人要逐一审查核实：1、填写内容与有关证件内容是否一致，有关证件载明的使用权人或建设单位与出卖人名称是否一致，土地证载明的用途、规划证载明的项目性质与合同约定的房屋用途是否一致；2、土地证项下的土地是否系出让取得（经济适用房除外）、是否被设定抵押或被法院查封。

若出卖人未取得国有土地使用证，却持有国土部门出具的“土地证正在办理之中”的证明，应须慎重，这个证明有时靠不住！3、务必看证件原件。

销售人员可能会告知原件在公司，务必去一趟，有疑问时别听出卖人解释，到颁发证件的主管部门去核实。

第二条商品房销售依据。

买受人购买的商品房为【现房】【预售商品房】。

预售商品房批准机关为___________，商品房预售许可证号为___________。

说明与建议《商品房预售许可证》是出卖人预售商品房的合法证件。

根据有关规定，出卖人预售商品房的，须持有房地产主管部门颁发的《商品房预售许可证》；销售现房的，须具备现房销售条件。

审查《商品房预售许可证》应注意：1、查看原件，确认其真实性；2、是否在批准预售的有效期之内；3、核对所购房屋是否在批准销售房屋的范围之内。

根据最新司法解释，出卖人未取得《商品房预售许可证》的，商品房买卖合同无效；但在起诉前出卖人取得《商品房预售许可证》的，合同有效。

建议在出卖人未取得《商品房预售许可证》之前，还是不与之签订购房合同为好！实践中，出卖人多在取得《商品房预售许可证》前，以认购或预订的方式变相售房，或先行签订简易合同，取得《商品房预售许可证》后，再签订或更换正式合同。

此做法可能存在定金“陷阱”或导致购房合同无效。

第三条买受人所购商品房的基本情况。

买受人购买的商品房（以下简称该商品房，其房屋平面图见本合同附件一，房号以附件一上表示为准）为本合同第一条规定的项目中的：第___________【幢】【座】___________【单元】【层】___________号房。