大成方略纳税人俱乐部讲稿土地增值税清算的涉税处理第一部分土地增值税清算基础知识第二部分清算收入的审核第三部分税前扣除原则第四部分转让税金的审核第五部分利息支出的审核第六部分期间费用的审核第七部分开发成本的审核第一部分:土地增值税清算基础知识一、土地增值税清算概念二、增值额和扣除项目三、开发成本的口径四、税率的形式五、清算对象（重点）六、清算条件七、清算审核八、补缴土地增值税九、清算后再转让一、土地增值税清算概念2０09国税发91号土地增值税清算管理规程土地增值税清算，是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额,并填写《土地增值税清算申报表》，向主管税务机关提供有关资料,办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。
二、增值额和扣除项目土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的税率计算征收。
其中，纳税人转让房地产所取得的收入减除规定扣除项目金额后的余额,为增值额。
具体到房地产开发企业，规定的扣除项目包括：1、取得土地和开发土地的成本费用，包括土地价款和出让金、场地平整费用和契税等；2、新建房及配套设施的成本费用,包括前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费和开发间接费等；3、与转让房地产有关的税金，包括营业税、城建税、教育费附加等,不包括印花税金;４、与转让房地产有关的期间费用,包括管理费用、销售费用和财务费用等.ﻩ其中，上述（1）（2)项可以加计扣除２0％，第（3）项据实扣除，第（４）项按照(1）(2）合计数的一定比例内据实扣除.三、开发成本的口径会计口径：包括土地和资本化利息ﻩ土地增值税法:不含土地、资本化利息ﻩ加计扣除基数：会计口径－资本化利息ﻩ20１０国税函２20号关于土地增值税清算有关问题的通知四、税率的形式1、定额税率是指按照征税对象的计量单位直接规定纳税绝对额的税率形式,主要应用于土地使用税和车船使用税,在消费税和印花税也有部分应用。
２、比例税率是指对同一征税对象不分数额大小，规定相同的征税比例的税率形式,是最常见的税率，应用于企业所得税、增值税、营业税、房产税等３、累进税率是指按照征税对象数量的增大，征税比例逐步提高的税率形式，又分为超额累进税率和超率累进税率，特点是每个级次分别适用不同的税率.前者主要应用个人所得税的工资薪金和个体工商户所得，后者主要应用于土地增值税。
4、土地增值税的税率土地增值税实行四级超率累进税率:增值额超过扣除项目金额5０%的部分，税率为30％;增值额超过扣除项目金额５０％、未超过扣除项目金额1０0％的部分，税率为４0％；增值额超过扣除项目金额１00%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为5０％；增值额超过扣除项目金额２00％的部分，税率为60％。
应纳土地增值税额= 增值额A×30% +增值额B×４０% +增值额C×50％+ 增值额D×６０％在运用上述公式时,必须按照实际增值额从低到高的顺序分别确认适用的增值额A、B、C、D，有可能只有A而没有ＢCＤ。
五、清算对象(一)会计成本核算对象开发成本核算对象，是指在进行成本核算时，归集和分配开发成本而确定的成本承担者。
由于房地产开发企业是按照城市总体规划和建设规划以及土地使用规划的要求，在特定的固定地点进行开发经营的。
因此应结合开发项目的地点、用途、结构、装修、层高、施工队伍等因素,按照下列原则,选择成本核算对象：1、一般的开发项目，以每一独立编制的概算或施工图预算所列单项工程为成本核算对象。
２、同一开发地点、结构类型相同的群体开发项目，开竣工时间相近、由同一施工单位施工的，可以并为一个成本核算对象3、对于个别规模较大、工期较长的开发项目,可以结合经济责任制的需要,按开发项目的一定区域和部位，划分成本核算对象.（二)企业所得税计税成本对象2009国税发31号房地产开发经营业务企业所得税处理办法１、可否销售原则。
开发产品能够对外经营销售的，应作为独立的计税成本对象进行成本核算；不能对外经营销售的，可先作为过渡性成本对象进行归集，然后再将其相关成本摊入能够对外经营销售的成本对象。
2、分类归集原则。
对同一开发地点、竣工时间相近、产品结构类型没有明显差异的群体开发的项目，可作为一个成本对象进行核算。
3、功能区分原则.开发项目某组成部分相对独立，且具有不同使用功能时，可以作为独立的成本对象进行核算。
4、定价差异原则。
开发产品因其产品类型或功能不同等而导致其预期售价存在较大差异的，应分别作为成本对象进行核算.５、成本差异原则。
开发产品因建筑上存在明显差异可能导致其建造成本出现较大差异的，要分别作为成本对象进行核算。
6、权益区分原则。
开发项目属于受托代建的或多方合作开发的,应结合上述原则分别划分成本对象进行核算.成本对象由企业在开工之前合理确定,并报主管税务机关备案.成本对象一经确定，不能随意更改或相互混淆,如确需改变成本对象的，应征得主管税务机关同意(三)土地增值税清算对象1、土地增值税暂行条例实施细则第八条土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算.2、200６国税发187号关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算.2０10厦门房地产开发企业土地增值税清算管理办法第十五条对于分期开发的项目,以政府建设主管部门颁发的《建设工程施工许可证》作为分期标准，以分期项目为单位清算。
2008湖北房地产开发企业土地增值税清算管理办法对于滚动开发项目,以规划部门发放的《建设工程规划许可证》审批的房地产开发项目为单位进行清算。
３、2０0９国税发９1号土地增值税清算管理规程第十七条对不同类型房地产是否分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。
20０7海南关于明确土地增值税若干政策问题的通知判断房产属住宅或非住宅，以规划报建资料和房产证记载的房产用途为准。
总结：清算对象原则上按照房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象，但对于对于房地产开发企业的不同开发项目，如果同时符合以下条件,可以合并为一个清算对象：ﻩ（1）属于同一《国有土地使用证》界定的土地范围；（2）属于同一《建设工程规划许可证》报建的工程;ﻩ(３)属于相同的房产类型；ﻩ（4）竣工时间接近。
需要说明的是，在满足上述条件的前提下,一般不再考虑定价差异原则、成本差异原则.200８湖北关于房地产开发企业土地增值税清算工作若ﻩ干政策问题的通知房地产开发项目中既有普通住宅,又有非普通住宅，同时还有商铺、商网、车库等其他开发产品的，该项目应缴纳的土地增值税,应按住宅和其他开发产品两类分别计算土地增值税。
其他开发产品类中纳税人建造商网、商铺、车库、辅助房等，不再按功能分别分类计算土地增值税.4、地下车库人防性质的车库,产权归全体业主所有，属于公共设施，按照对应的开发项目处理非人防性质的车库,可以出售所有权:商业用地、综合用地对应的地下车库，按照非住宅处理；居住用地对应的地下车库，如果转让价格与住宅大体相当,按照住宅项目处理,否则视为非住宅项目5、综合楼对于同一宗土地上建造的综合楼,即既有住宅又有非住宅（如写字间、商铺等），应当贯彻功能区分原则，按照不同的房产类型归属于不同的清算对象。
六、清算条件2０09国税发91号土地增值税清算管理规程第九条纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。
（一)房地产开发项目全部竣工、完成销售的（二)整体转让未竣工决算房地产开发项目的（三)直接转让土地使用权的。
第十条对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算（一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上,或该比例虽未超过85％，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；注：尚未销售的部分不确认收入和扣除项目可售建筑面积商品房预售许可证，等于总建筑面积扣除不能分摊的公用建筑面积后的余额总建筑面积指在建设用地范围内单栋或多栋建筑物地面以上各层建筑面积之和；注：特殊情况下包含地下建筑面积不包括不能分摊的公用建筑面积有:单独具备使用功能的独立使用空间、机动车库、供暖锅炉房、物业管理用房等。
（二)取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的;注：尚未销售部分不确认收入和扣除项目,未来再销售时按照旧房处理(三）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的;注：尚未销售部分需要确认收入和扣除项目七、清算审核税务机关对企业清算资料的审核，不改变企业的依法申报责任。
企业采用伪造、变造有关资料证明等手段造成少缴土地增值税税款的,应当根据《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定进行处理清算报告：房地产开发企业委托税务师事务所等中介机构审核鉴证的清算项目，主管税务机关应当采取适当方法对有关鉴证报告的合法性、真实性进行审核。
主管税务机关如果未采信或部分未采信鉴证报告的，应当向房地产开发企业告知其理由。
八、补缴土地增值税１、2０10国税函22０号关于土地增值税清算有关问题的通知纳税人按规定预缴土地增值税后，清算补缴的土地增值税，在主管税务机关规定的期限内补缴的,不加收滞纳金。
中华人民共和国税收征收管理法第五十二条因税务机关的责任,致使纳税人、扣缴义务人未缴或者少缴税款的，税务机关在三年内可以要求纳税人、扣缴义务人补缴税款，但是不得加收滞纳金.2、退还多缴土地增值税中华人民税收征收管理法第五十一条纳税人超过应纳税额缴纳的税款,税务机关发现后应当立即退还;纳税人自结算缴纳税款之日起三年内发现的,可以向税务机关要求退还多缴的税款并加算银行同期存款利息，税务机关及时查实后应当立即退还；涉及从国库中退库的,依照法律、行政法规有关国库管理的规定退还税收征收管理法实施细则第七十八条税收征管法第五十一条规定的加算银行同期存款利息的多缴税款退税，不包括依法预缴税款形成的结算退税、出口退税和各种减免退税。
退税利息按照税务机关办理退税手续当天中国人民银行规定的活期存款利率计算。
3、补退土地增值税与企业所得税2010公告第29号关于房地产开发企业注销前有关企业所得税处理问题的公告假定各年企业所得税税率一致，并且持续经营，则：（１)补缴土地增值税的,直接在当年所得税前扣除；(２）退还土地增值税的，直接在当年所得税前调整.假定企业申请公司注销：无论以前年度所得税率是否一致,都应当按照各年销售收入(含预收收入）比例，重新计算以前年度各年应当扣除的土地增值税，进而计算以前年度各年应当补退的企业所得税注：不适用于实际毛利率的调整九、清算后再转让2０06国税发187号关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知八在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的,纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报,扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。