浅析我国城市房屋拆迁补偿机制
摘要：随着经济建设的全面开展，我国城市规模迅速膨胀，城市房屋拆迁所引发的矛盾纠纷愈演愈烈。

其中房屋拆迁补偿机制不合理，补偿安置得不到妥善解决是诱发拆迁纠纷的核心因素。

关键词：拆迁、补偿、安置
一城市房屋拆迁的定义和性质
根据 2001年颁布的《城市房屋拆迁管理条例》规定：”在城市规划区内的国有土地上实施房屋拆迁，需要对被拆迁人补偿、安置的，适用本条例。

”结合相关学理阐述，城市房屋拆迁大致定义为：”因国家建设、城市的改造、整顿市容市貌和环境保护等公益事业目的的需要，根据城镇规划和国家专项工程的拆迁建设计划与当地政府的用地文件，由拆迁人依法对城市规划区内的国有土地上的房屋进行拆除，并且对被拆除房屋的所有者、使用者给予迁移安置，并对被拆除房屋的所有人予以经济上补偿的一系列活动。

”2011年《国有土地上房屋征收与补偿条例》的颁布实施并未改变法规对城市房屋拆迁性质模糊界定的缺陷。

城市房屋拆迁所涉及的法律关系非常复杂，其中的三个主体要素分别是：政府、拆迁人和被拆迁人。

目前学界比较通说的观点认为城市房屋拆迁的主要包括三种法律关系：第一，政府与拆迁人之间的房屋拆迁行政许可法律关系。

在房屋拆迁以前，要求拆迁人须持有国家规定的批准文件、拆迁计划和拆迁方案，经房屋拆迁主管部门审查拆迁人提出的拆迁申请后，才可对符合条件的被申请人发拆迁许可证。

第二，是拆迁
人与被拆迁人之间的安置补偿关系。

双方基于平等的民事主体关系通过对补偿范围、金额等内容进行平等协商，自愿有偿地达成补偿安置协议。

第三，行政裁决、行政强制法律关系。

拆迁人与被拆迁人经过协商，如果达不成安置补偿协议的，可以经当事人申请由批准拆迁的房屋拆迁主管部门裁决；被拆迁人在裁决限定的搬迁期限内没有搬迁的，由房屋所在地的市、县人民政府责成有关部门进行强制拆迁。

二我国城市房屋拆迁补偿机制及存在问题
（一）拆迁补偿机制的理论基础
对于城市房屋拆迁补偿的理论基础，长期以来存在着不同的学说，其中比较常见的有既得权说、恩惠说、公用征收说、社会职务说、公共负担说、特别牺牲说六种学说，其中特别牺牲说被大众广泛接受。

贾生华，罗延发认为：”特别牺牲说在宪法对财产权的保护及宪法平等保护的基础上，以法的公平正义的观念为价值追求，强调国家的合法征用行为，对人民权利所造成的损失超出了行使所有权的内在社会限制，与国家课以人民一般的负担不同，它是使无义务的特定人为社会公益所作出的特别牺牲，因此应当由全体人民共同分担给其以补偿，才符合公平正义的精神。

”
（二）拆迁补偿机制存在的问题
实践中许多被拆迁人只能得到与市场价格相差甚远的补偿，自身利益得不到维护，这是诱发拆迁纠纷的重要因素。

施国庆在《城市房屋拆迁补偿制度的缺陷》一文中系统地提出了两种不同的补偿制
度缺陷：如在货币补偿制度中，评估机构选择单一、评估方法不完善、政府指导的基准价格的确定不符合市场经济的要求；而在房屋产权调换方式中，则存在差价计算不合理、用以调换的房屋不能保证质量问题等。

1.拆迁补偿方式单一，补偿标准不完善
根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》拆迁补偿的方式有二：货币补偿和产权调换。

冯玉军教授认为我国法律对拆迁补偿费用没有做最低价格限制，因此开发商对此就有一定的控制余地，且当然希望其支付的补偿费愈少愈好。

《条例》规定的补偿标准的原则，具体方法为各省，自治区，直辖市人民政府制定。

某些地方政府申请通过拆迁，价格，土地，建设主管部门联合下文的方式，而不是自由选择房屋拆迁单方面确定补偿标准，导致补偿价格与近几年的市场价格相去甚远。

土地使用权的销售价格，商品房价格和二手房价格继续上涨，对地方政府的补偿标准却停滞多年，使得拆迁补偿价格远远比同地段商品房价格低，甚至低于很多二手价格，造成巨大的损失。

目前我国的行政赔偿基本上是优先考虑货币补偿，补辅之以实际补偿。

这对于那些以房子为生存基本，因为生活环境的变化不得不寻求新的工作而增加就业成本的居民来说，不能简单用货币补偿解决其实际困难，创造新的生存和发展的空间。

随着市场经济的发展，各种新的补偿形式应运而生，房屋拆迁补偿方法也应该跟随时代的步伐，丰富补偿方式，以满足各种需要，以减少阻力拆除房屋，提高房屋拆迁的阻力，提高房屋拆迁工作的效率。

2.拆迁补偿范围不合理
根据《条例》有关规定，城市房屋拆迁补偿的范围包括房屋所有权、附属物所有权、拆迁非住宅房屋造成停产停业的补偿费、搬迁补助费、临时安置补助费。

我国学者对现行法律、法规是否将土地使用权补偿纳入补偿范围，仍有不少争论。

但无论何种观点，最后得出的诉求都是高度的一致：土地使用权应纳入补偿范围。

由于我国实行”房屋所有权”和”土地使用权”分离的双轨制，土地问题由《土地管理法》调整，而土地使用权转让金并未列入《城市房屋拆迁管理条例》，若被拆迁的房屋处于优质地段，那么被拆迁人从该地迁出的隐形损失得不到补偿，无疑是有悖公平原则的。

三如何完善城市房屋拆迁补偿机制
城市房屋拆迁补偿制度，无疑是我国学者撰文讨论最多的话题，其中大多数学者认为补偿安置的不合理是引发拆迁矛盾的源头，因其严重损害了人民的合法利益。

（一）丰富拆迁补偿方式
对于城市房屋拆迁补偿方式存在缺陷及补偿范围过窄的指责，笔者认为该问题确实有待改进。

我国现行的城市房屋拆迁补偿方式为货币补偿和房屋产权调换两种方式。

货币补偿的重点是对被拆迁房屋如何估价的问题，这在实践中存在两个严重问题：1.是估价不合理。

《条例》对补偿金额原则性的规定”以市场评估价格确定”只是一个指导性意见。

而在地方实际操作中，许多城市愿意采取货币方式安置补偿，不仅省事省力，经济上也对拆迁人有利。

被拆迁户
寻求新住房时必须通过商品房市场购买，还要考虑随时变动着的市场价格，货币补偿与商品房之间巨大的价格差异，导致相当一部分人无力购房。

其中的利益受损是不言而喻的。

2.是评估机构选择程序的不公正。

在实际拆迁中，评估机构通常是由拆迁人指定，而评估机构往往与委托人有利益关系。

在缺乏严密市场监督的情况下，很难保证其在房屋估价中的中立性和公正性。

对于产权调换方式，也存在价格计算不一致，没有实现等价交换的原则，拆迁带来的不是居住条件的改善而是恶化以及安置房房屋质量难以保证等问题。

因此，不妨在货币补偿和产权调换的基础上，以返还财产、实物补偿、安排就业、恢复原状、兴办企业、支持从事开发经营、减免税费等方式配合使用，这样才能更好、更灵活地补偿被拆迁人的损失。

（二）确定拆迁隐形损失，完善补偿范围
在城市房屋拆迁中，被拆迁人除了住房的损失外，还包含着其他潜在的损失，称为”隐形损失”。

如有居民因为拆迁而搬离他们工作的区域，若想像以前一样做好工作，必然会面临交通上付出的客观费用、精力、体力等。

同样的道理，因搬迁造成被拆迁人生活、学习成本增加，就医、购物、入学入托不便，甚至工作机会丧失，这些都是被拆迁人被动承受的损失。

笔者认为，应将纳入拆迁补偿范围。

对于土地使用权的立法缺失，笔者和以上各位学者的观点一致，应明确将其纳入拆迁补偿范围。

国有土地使用权虽然是一种不完全物权，但是独立的财产权，且具有可流通性等特点，而且城市
房屋拆迁的利益指向，不是在房，而是在地。

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