o 施工阶段进度管理的任务：编制施工总进度设计并控 制其执行；编制施工年、季、月实施计划，并控制其 执行。
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4.项目进度管理措施
o 组织措施 o 技术措施 o 合同措施 o 经济措施 o 信息管理措施
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5.项目进度管理控制方法—网络图法
o 施工过程中的质量管理
n 对施工承包单位的质量控制自检系统进行监督；在施工过程中
进行质量跟踪监控；会同建设监理单位审查设计或承包方提出
的工程变更或图纸修改；对重要的承重结构进行检测验收；参
加给排水、电器安装的试通水、试运转等工作；参加工程质量
的评定和竣工验收工作；认真做好施工日记；对沉降有观测要
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求的定期观察；监督和协调施工企业做好文房地明产施开发工项目、管安理 全施工
•
•
• •
•
•
•
•
•
承 包 单
承 包 商 提
项 目 监 理 机
位
交
构
开
开
审
工 准 备
工 报 审 表
查 开 工 条 件
•返工
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分
项
批 准 ？
•是 分 部 工 程
施
工
•否
承 包 单 位 自 检 （ 上 面 所 列 ）
5.项目进度管理控制方法—网络图法
o 基本原理：
o 利用最优化原理，不断改进网络计划方案，并寻求其 最优方案。
o 网络图可以根据项目进度中遇到的实际情况，调整计 划，使得网络图滚动起来，即与实际环境紧密结合， 以保证项目时间效益和经济效益。
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横道图表示进度计划
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o 项目合同的作用：明确开发商和承包方在项目实施中 的权利和义务、项目实施阶段实行社会监理的依据、 项目实施的法律依据。
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1.开发项目合同管理
o 项目合同的分类：如按签约各方的关系可以分为工程 总承包合同、工程分包合同、转包合同、劳务分包合 同与联合承包合同等；按计价方式分类又可分为固定 总价合同、计量估价合同、单价合同、成本加酬金合 同形式等。
o
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房地产开发项目进度管理有三个阶段：项目可行性研 究及立项阶段、项目建设阶段、项目交付使用后的适 用阶段，其核心内容是项目建设阶段的进度管理。
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2.影响项目进度的因素分析
o 人的因素、技术因素、材料设备与构配件因素、施工 机械设备因素、资金因素、水文地质气象与自然灾害 等自然环境因素、政治经济等社会环境因素、其他不 确定因素等。
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2020/11/19
房地产开发项目管理
1.房地产开发项目及特点
o 工程项目可分为单位工程、单项工程、分部工程等。
o 单项工程：在一个工程项目中，具有独立的设计文件 ，竣工后具有独立生产能力或经济效益的一组配套齐 全的工程项目。
o 单位工程：具备独立施工条件并能形成独立使用功能 的建筑物及构筑物。
o 基本原理：
将项目的全部建设过程分解成若干个施工项目，按照 各项工作的展开程序和相互制约、相互依赖的关系， 将其绘制成网络形式。
通过网络图时间参数的计算，找出关键线路，即可以 根据绘制的网络图计算出工程中各项工作的最早和最 迟开始时间，从而可以找出项目的关键线路。
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o 发包、施工阶段的成本管理： 发包（项目总发包、建 安工程及设备采购发包）、施工阶段。
o 销售阶段的成本管理：房地产销售广告支出费用。
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第五节：房地产开发项目其他管理
o 1.开发项目合同管理 o 项目合同的特点：合同标的物的特殊性；合同执行周
期长；合同内容多，涉及范围广；合同风险大。
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网络图
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6.房地产开发项目进度管理系统
•建设单位进度控制
•设计单位进度控制
•
监
•施工单位进度控制
理 单
位
•施工总进度计划
进 行
控
•单位工程施工进度计
制
划
•分部分项工程作业计 划
•任务单或承包任务书
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•作业进度实施
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第四节：房地产项目成本管理
o 1.工程项目质量管理的特点 o 影响因素多 o 质量波动大 o 质量变异大 o 质量隐蔽性 o 终检局限大
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2.质量管理的主要内容
o 施工前的准备阶段
n 对施工队伍及人员质量的控制；对工程所需原材料的质量控制 ；对施工方案、方法和工艺的控制；对施工用机械、设备的质 量控制；对施工环境与条件方面的质量控制；对测量基准点和 参考标高的确认及工程测量放线的质量控制。
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第四节：房地产项目成本管理
o 1.概念 o 房地产开发项目成本：是指项目建设、销售过程中所
花费的全部费用，包括开发成本和销售成本。
开发成本主要包括土地费用、前期工程费、建筑安装 工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费 、财务费用等。
销售成本主要包括销售房屋的广告、代理等费用的支 出，一般为总销售额的2～4%。
n 如果对工程质量要求较高，就需要投入大量资金； n 如果要抢时间、争进度，势必会增加投资或者使工程质量下降
； n 如果要减少投资、节约费用，势必会考虑降低项目的功能要求
和质量标准。
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2.房地产开发项目管理的概念
o 三大管理目标之间的相互关系：
o （1）三大管理目标之间的统一关系：
o 包括项目的成本管理、工程管理、质量管理、进度管 理、合同管理、工程技术资料管理、施工安全管理以 及市政配套协调管理等内容。其中成本管理、质量管 理、进度管理是三大管理核心。
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2.房地产开发项目管理的概念
o 三大管理目标之间的相互关系： o （1）三大管理目标之间的对立关系：
项 目 监 理 机 构 签 署 报 验 申 请 表
3.项目工程质量管理的主要途径和方法
o 3.1房地产开发项目在施工阶段进行质量控制三种途径 审核有关技术文件、报告或报表 现场质量监督 现场质量检验
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3.2房地产开发项目工程质量控制常用方法
o 排列图法：
n 若干个直方图分别表示质量影响因素的项目，直方图的高度则 表示影响因素的大小程度，按大小顺序从左向右排列，曲线表 示各影响因素大小的累计百分数。P256 图9-3。
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第三节：房地产开发项目进度管理
o 1.项目进度管理的概念
o 房地产开发项目进度管理：对开发项目各建设阶段的 工作内容、工作程序、持续时间和衔接关系编制计划 ，并将该计划付诸实施，且在实施过程中经常检查实 际进度是否按计划要求进行，对出现的偏差分析原因 ，采取补救措施或调整、修改原计划，直至项目竣工 、交付使用。
承 包 单 位 提 交 报 验 申 请 表
•返工
项
目
监
理 机 构
合 •是 格
检
？
查
质
量
•否
• •
•
• •
•
•进行下道工序
•整改 •否
项
目
监
理 机
•是
合
构
格
签 署
？
报
验
申
请
表
项
承
目
包
承
监
单
包
理 机 构 检 查 验
位 提 交 报 验 申 请
分 部 分 项 工 程
单 位 完 成 单 位 工
程
收 房地产表开发项目管理 或
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2.房地产开发项目成本管理原则
o 设置科学的成本管理目标 o 设计阶段投资控制是重点 o 变被动控制为主动控制 o 经济与技术结合是成本管理的高效手段
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3.房地产开发项目成本管理的主要内容
o 策划、设计阶段的成本管理：策划阶段（寻找项目、 市场调查和投资评估）、 设计阶段（重视设计前的投 资估算、重视方案的选择）。
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3.房地产开发项目管理的层次体系
o 业主方的项目管理 o 工程总承包方的项目管理 o 监理方的项目管理 o 设计方的项目管理 o 施工方的项目管理 o 供货方的项目管理 o 社会环境方的项目管理
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•反 •馈
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•业主方的管理
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5.3竣工验收程序及内容
o 验收程序：验收准备、初步验收、正式验收。 o 竣工验收报告书及附件：竣工验收报告书、附件。 o 竣工验收鉴定证书。
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5.4竣工验收的组织
o 一般由地市级主管部门——工程质量监督站组织验收 。
o 验收委员会或验收小组通常由开发商、施工单位、设 计单位、物业管理公司及购房客户参加，还有计划、 建设、银行、环保、消防等有关部门人员。
o 分部工程：单项工程的组成部分，按专业性质、建筑 部位确定。
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Hale Waihona Puke 房地产开发项目管理房地产开发项目特点：