疑难问题解答技巧集萃
一、业主入伙时，为何要预交1年的物管费？
解答要点：因物业管理公司前期管理投入较大，加之部分业主在外地工作，第一年的物业崔缴难度比较大，为了使小区管理工作正常运行，在办理入伙时就一次性收取1年的物管费。

今后也可以根据个人情况按月、按季或按年的方式交纳物管费。

二、入伙验房后，发现房屋质量新问题，该由谁负责？
解答要点：保修期限自年月日起至《房屋质量保证书》承诺的期限止。

在保修期内，出现的房屋质量问题由施工单位负责修缮，物业公司负责协调。

如在保修期内而该部位已装修并改动过的，保修时限自动取消。

保修期过后，您可以自行组织维修，或找物业公司有偿维修。

三、过了入伙期，才来办理入伙验房，为何要补交入伙前的管理费？
解答要点：物业管理费包含管理人员、保安、保洁的工资，道路、楼道卫生、绿化养护、公共设备设施维修和公共水电照明等，不能因为某一户业主没有进驻但这些公共服务就分摊给已入住的业主，因为公共绿化、设备设施都是属于您房产的一部分，只有公共设备设施、绿化养护到位，您的房产才能够保值和增值。

四、装修房屋导致楼下漏水，造成的损失，物业公司赔不赔偿。

解答要点：在装修过程中因施工导致楼下漏水的，应由引发此事的装修施工单位来赔。

物业公司有义务协助受损业主向装修施工队索赔，如装修施工队拒赔的话，则根据相关部门的鉴定，属于装修单位范围内的责任，则从装修保证金中扣除同等金额赔偿给楼下业主，以帮助其修复由于装修造成的损失。

五、业主家中财产被盗，物业公司负什么责任？
解答要点：首先明确，物业公司是服务机构，而不是保险机构，当业主家中财产被盗，应立即报公安机关，由行政执法部门来鉴定责任人。

如属物业公司保安失职行为，应承担过错赔偿责任，可以向物业公司索取适当赔偿。

六、业主认为自已是小区的主人，为何还要交车辆停车费？
解答要点：小区内的公共场地属小区里的业主所有，既然是公共所有，有车的和没车的，使用的和不使用公共场地的，就应有所区别。

按照谁使用谁受益的原则，有车的业主，必须分担停车场的管理、维护、修缮费用。

这是合理合法的，因目前物业公司所收取的管理费较低，物业公司所收取的停车费是为了补充物业管理费的不足，此项收费最终体现在物业公司对停车场的日常管理、维护等支出上。

另外，从公平原则的角度来看，小区的每位业主都未必有车辆，如果具有车辆的人和不具有车辆的人承担相同的停车场管理、维护、修缮费用，这是不公平的。

所以，按照谁受益谁付费的原则，有车辆的业主必须缴纳车位使用费。

在沿海省份，车位管理费在元左右/月，将来收费标准由业主委员会确认后收取，一部分用于物业管理费用不足，另一部分用于业主委员会日常办公费用和小区活动等。

七、为何不能在天面搭棚？
解答要点：1、从安全角度而言，在天面搭棚，常易把雷电吸引下来，对人身安全造成很大的威胁。

2、天面的使用权属该单元的全体业主共有，个别业主无权自行处置，这是侵犯其它业主合法权益的行为。

八、楼下漏水至楼下，楼上不给修怎么办？
解答要点：1、根据1990年颁发的城市异产毗连房屋管理规定：异产毗连房屋的自然损坏，应按第九条规定及时修缮，不能拖延或拒绝；否则，造成损失的责任人应负责赔偿。

2、和楼上业主说明他们签的《业主临时公约》中规定：业主有义务协助房屋毗邻的维修工作。

提醒业主换位思考，如果是他家漏水，楼上若不给修，则对他又有多大影响。

九、既然已交了停车费，那么若车子在小区丢了，你们是否负责赔偿？
解答要点：不能，我们收的是车辆的场地停放费，并不是停车保管费。

我方没有和业主签定停车管理服务协议。

理由：物业公司每月收取的停车费不足以承担赔偿义务；如果业主愿意，物业公司提供特约保管服务，需要另行交车辆管理费，至于车子在小区丢失，是否由物业公司赔偿，这也要有相关的行政部门鉴定为准，当然，若确是我们管理不善，保安不注意巡逻、查岗等原因所造成的丢失，那么物业公司也会负相应的责任。

十、我交了物业管理费是要你们服务的，而不是叫你们来管我们的。

解答要点：首先，管理与服务是相辅相承的，两者缺一不可，如车辆乱停乱放，影响小区业主出入方便，特别是消防通道如果乱停乱放，一旦发生问题同样会损害业主的利益。

十一、业主在办理装修申请时，应与业主说明哪些注意事项？
解答要点：
1、不能擅自改变房屋结构及使用功能，特别是承重墙不能随意乱拆，这样影响房屋的安全和防震安全。

而且给您的左右上下邻居带不安全感。

2、不能损坏柱、梁，不能破坏房屋的外观，影响楼宇外观。

3、装修材料及垃圾应袋装进出，小区户外停留不超过12小时。

4、卫生间改造，需重新做防水。

5、不能安装外置防盗网和太阳能热水器。

小区外立面的统一，是您房屋保值增值的关键。

6、装修完工初验合格3个月后复验合格后才退押金。

详情请业主阅读装修协议中的规定。

十二、外来施工人员为什么不能在小区过夜？
解答要点：
1、根据国家相关法律规定外来人员异地置留，必须到当地派出所登记办理暂住证，方可留宿。

2、小区装修房内留宿外来施工人员，加大小区治安管理难度。

对小区其它住户的人身及财产安全造成威胁。

3、在存放大量的装饰材料房间内生活，在消防安全管理上造成隐患。

十三、电梯运行费用的分摊是如何算出来的？
解答要点：电梯费包括1、电费2、油费（齿轮油、黄油等）3、易损件（限位开关、平层开关等）4、年审费5、保险费6、维保费7、不可预见费用。

十四、你们的物业费为什么收元
解答要点:我们是专业的一级资质物业服务公司，将会为业主提供专业的物业服务。

二是这里的位置比较高，需要二资供水，为了减少每月分摊引起业主的麻烦，所以我们的物业收费按元收取，在小区成立业主委员会后，我们将每半年公布一次物业费用账目。

物业收费标准经业主委员会与物业公司协商而确定。

十五、业主要求先看房后不拿钥匙怎么办？
解答要点：业主怀疑物业公司交楼后出现问题不再负责维修，1、无论是否拿钥匙，交费也是按入伙日期起计。

2、售楼部的两书中明确的保修期限中出现的问题由开发商或物业协调施工方维修，并不因入伙验收后就不管了。

十六、当业主做出一些违反物业管理规定的行为，并称这是买楼时售楼小姐承诺的怎么办，如：天面搭棚，私家花园巨型改建等。

解答要点：首先，要确定合同上是否签订有这些内容，有，按合同中的条约办。

无，则应当遵守入伙时签订的《业主临时公约》条款，维护小区整体形象。

不然，则会导致管理上的失控，破坏小区的整体形象。

十七、房屋墙面为什么会有细小的裂缝？
解答要点：属于建筑上的一个通病。

是正常现象由于天气的原因导致墙体抹灰层水泥收缩而造成。

十八、毛胚墙体上水泥色差不一为何？
解答要点：颜色不同之处为空鼓修补，国家规定建筑施工允许有5%的空鼓，属于合理的范畴。

验房过程中注意事项
管理处要求管理员带每一位业主验收房屋的时间尽可能地把握在半个小时内（带业主看房—业主签领钥匙）.那么管理员在验房过程中,必需掌握一些相关专业知识和灵活运用语言技巧才能顺利完成验收工作.
1、一开始, 管理员就必需态度亲切，多套近乎，先融入感情色彩，让业主对房屋一些小毛病不好意思过分挑剔。

2、在去验收的过程中，管理员可和业主聊一些相关房屋的质量、物业的品牌的话题，让业主对房屋保修和物业产生高度信赖，打消业主入伙后房屋出现问题物业就不再负责维修的顾虑，才不会竭力地挑剔。

如：质量保证的话题：该物业经过房产部门、工程部和物业专业人员××次严格的测试、层层检查才从施工方接收的。

售后保证的话题：银湾物业服务在河南同行中是数一数二的，这是有口皆牌的，保修期限内我们会负责维修的这您尽管放心。

3、每个管理员要通晓物业竣工验收的方法和每个户型的结构，建筑材型，水电大致走向。

如：给水管道是PPR管暗埋到位,,排水管道:UPVC复合管暗埋到位,强电安装:三回路供电(厨房空调专线) 暗埋到位,,外墙涂料的性能等等.
4、每个管理员要通晓每套房屋的<房地产买卖合同>中的相关内容,如交房时间,物业使用的一些特殊规定如;天面不能搭棚等.
5、每个管理员要通晓房屋的一些建筑质量问题的现场判断和解释方法,(是不是质量问题及维修方法,时间)。

（1）、毛坏墙壁上的细小裂缝：首先，这是抹灰层的龟裂问题，建筑上的通病，不是墙体内部问题，由于施工时日温差大抹灰层收缩不均导致，刮上双飞粉后就看不出了。

（2）、墙壁水泥颜色不规则.：水泥和砂浆的混合比例不均等导致
（3）、小面积空鼓：在内小于0.5 平方是正常范围，但物业方也会尽力去整改好。

（4）、门窗漆小块脱落：用同色油漆修补，尽可能地不要更换。

（5）、门窗边隙不密封：由施工方维修，原则是不能更换。

（6）、漏水：由施工方维修
6、对一些尖锐的、一时不能确定的问题如：业主要求进行大工程的土木改造，加装某种大功率的设备等等。

先采取保留的态度告诉业主回去了解清楚后再答复，绝不要轻易承诺。

7、对业主提出的一些要求，明知是不可行的，但现时解释业主一时不能接受，会拖延验房时间，导致收楼不顺利。

如：对裸露的给、排水管线不满意，要求移位。

要在天面搭棚，阳台加装户外防盗网等。

采取回避态度，入伙以后管理员熟悉后再慢慢。