马连道茶叶特色商业区考察报告焦鹏飞、徐威2014年10月21日目录一、考察安排 (2)二、马连道茶叶特色商业区概况 (2)（一）区位 (2)（二）茶城分布 (2)（三）发展历史 (3)（四）片区配套 (4)（五）片区各茶城概况 (5)三、马连道茶叶特色商业区分析 (6)（一）定位 (6)（二）发展规划 (6)（三）片区现状 (7)（四）马连道茶叶特色商业区SWOT分析 (9)四、考察总结 (10)（一）考察得失 (10)（二）今后需注意的问题 (10)（三）可借鉴之处 (10)（四）走访感悟及对大茶都项目的建议 (11)一、考察安排(一)考察时间：2014年10月10日至10月19日(二)考察地点：北京西城区马连道(三)考察人员：焦鹏飞、徐威(四)考察项目：马连道茶叶特色商业区(五)考察目的：1、发放问卷，了解商户的经营状况和客户群；2、通过走访部分商户，了解茶行业的现状、及运作方式等；3、寻找潜在的招商对象，了解商户的需求；4、宣传大茶都项目；5、为大茶都项目寻找未来的售楼地点。

二、马连道茶叶特色商业区概况（一）区位马连道茶叶特色商业区地处北京西城区西二环和西三环之间，北至广安路、广外大街，南至丽源路、红莲南路，西至北京西站南路，东至红莲路，约占地82公顷。

片区的中轴——马连道路长1500米。

整个片区交通发达，属于北京铁路枢纽和公路主干线的通达地带。

（二）茶城分布整个茶叶特色商业区的茶叶交易主要集中在南北走向的马连道茶叶一条街（马连道路）两旁的沿街商铺和大大小小的茶城里，另外，东西走向的茶马北街东段、茶马街和茶马南街西段也有部分沿街商铺经营茶叶。

目前该地区集中了马连道茶城、国际茶城等18个大大小小的茶城，总营业面积超过25万平方米，云集国内福建、安徽、浙江、江西、四川、贵州等12个产茶大省的茶企业3000余家，其中茶城的商户约有2000家，茶业为主的行业协会、商会10余家。

该街区目前年销售额超过42亿元，约占全国茶叶年交易额的十分之一。

马连道茶叶一条街（由南向北）1.京鼎隆茶城2.天亿茶城3.北京国际茶城4.格调茶城5.马正和茶城6.马连道茶城7.更香茶叶有限公司8.青溪茶城9.世纪茶贸中心10.东方紫荆茶城11.京闽茶城12.大德盛茶城13.憩园14.京华茶叶大世界15.天福缘茶城16.第三区商业街17.茶缘茶城18.北京茶叶总公司茶叶市场整个片区的茶城分布图（三）发展历史上世纪50年代，马连道片区是北京市重要的仓储和货运区。

1984年，国家决定茶叶营销彻底放开，允许个人进行茶叶经营，精明的福建、浙江茶商逐渐聚拢京城。

1992年，马连道成立了茶叶批发市场。

1998年，京闽茶城开业。

2000年，马连道茶城开业，2.8万平方米的茶城以茶叶、茶具为主题，成了马连道茶街的标志。

同年，马连道被誉为“京城茶叶第一街”。

2004年，北京茶叶总公司把自己的仓库改造成茶城。

2005年，马连道最南边的鞋厂也改成了茶城（即茶缘茶城）。

同年马连道被中国步行商业街工作委员会评为“中国特色商业街”。

2007年，政府倾力打造北京马连道国际茶文化节品牌。

2007年，为迎接奥运会，片区改造，架空线入地，更换人行道铺装，改造沿街底层商业店面，改善街道夜景照明，拆除违法设置的各类广告设施，规范道路两侧机动车停车等。

2008年，一街(马连道茶叶一条街)同一店(张一元)、一馆(老舍茶馆)一起成为北京奥运会的外事接待场所。

2010年，被中国茶叶流通协会授予“中国茶叶第一街”称号。

（四）片区配套住宅：片区内聚集了三义西里、马连道北里、马连道中里、马连道西里、红莲北里、太平里等老式居民小区，以及格调小区、依莲轩、馨莲茗园、丽阳四季、西环景苑、世纪茶贸中心、信和嘉园、中新佳园、戎晖家园（军队干休所）、第三区观邸、欧园北欧印象、马连道欣园等较新的住宅小区。

购物中心：主要有百安居、家乐福、新年华购物中心三个，其中百安居以家居、卫浴、服装、鞋类为主，新年华购物中心包含服装、鞋类、餐饮、电影院、孩子早教等。

酒店：包括北京气象宾馆、新疆兵团饭店、明日五洲酒店等星级酒店及如家、7天等连锁酒店等。

交通：位于片区北端的地铁7号线预计2014年12月28日通车，并且在片区的北出口（即马连道路与广外大街交叉口）设有地铁湾子站。

同时，片区内有46,专27,414,89等路公交站台，可方便到达北京西站、北京南站等交通枢纽。

（五）片区各茶城概况茶城建成时间建筑面积（㎡）商户数（户）建筑层数配套备注京闽茶城1998年20000 约180 四层（不含地下一层）北京二商写字楼马连道茶城2000年约30000 约240 四层北京一商写字楼北京茶叶总公司茶叶市场2004年8000 约300 一层北京茶叶总公司办公楼茶缘茶城2005年50000 约350 一层（A区建有两层）鞋厂改建天福缘茶城2006年9400 约180 两层北京国际茶城2007年18000 约100 四层（不含地下一层）格调小区格调茶城2008年约10000 约70 三层（不含地下一层）格调小区世纪茶贸中心2007年约18000 约100 两层世纪茶贸中心小区（12万方）住宅底商东方紫荆茶城2010年约4000 约70 两层3-5层为音像制品批发市场京鼎隆茶城（陕西、普洱、黄山茶城）2011年约10000 约100 三层加油站由运输公司仓库改建第三区商业街2012年20000 约200 两层第三区官邸（24万方）入驻率不足50%京华茶叶大世界2013年15000 约50 七层5-7层为餐饮5层自助餐厅已倒闭,6-7层在装修中马正和茶城2013年约20000 约30 四层（不含地下一层）5-18层为写字楼地下一层未规划，四层在装修青溪茶城1999年3800 约70 一层大德盛茶城约1000 约30 一层部分区域为二层天亿茶城约1000 约20 两层更香茶叶有限公司2004年约2000 两层一层茶叶茶具，二层食府和会所憩园约1000 四层茶叶旗舰店一层的商铺对外出租三、马连道茶叶特色商业区分析（一）定位1、综合定位：集产品展示、商贸洽谈、茶品拍卖、消费体验、文化交流为一体的茶业交易中心。

2、功能定位：茶业商贸中心和休闲娱乐业聚集区。

3、产业定位：重点发展以茶叶专业商贸为主的产业，配套发展文化创意和艺术品交易产业、茶叶科技研发和展览展示产业、旅游和休闲娱乐产业、金融服务业、商贸服务业等产业。

（二）发展规划1、发展模式：专业商贸中心。

2、发展方向：推动产业高端化，带动中国传统文化的繁荣，带动中国文化品牌走向世界。

3、发展措施：①未来几年，西城区将会从环境入手，大力提升马连道地区城市环境，提升马连道茶叶特色商业区的品质，积极培育茶文化体验区、茶产业创意产业区。

②大力推进马连道茶博物展览馆（厅）的建设，并积极与中国茶叶流通协会、北京市茶叶协会等行业组织协作，努力将其打造成为中国茶文化的国家博物馆和中华茶文化的展示中心、茶产品的交易中心，定期举办马连道茶产业大型交易会、博览会、高峰论坛等。

③将建设茶业产权交易中心，大力推进茶叶产权交易、精品茶叶拍卖以及相关文化艺术品拍卖等业务的发展，拓宽马连道茶叶特色商业区的产品（与服务）交易领域。

其中，产权交易中心将通过电子交易平台和电子结算，以信息流、资金流代替物流，以产供销一体化代替传统批零，以总部经济代替个体经济，实现马连道相关产业的高端化和现代化。

（三）片区现状1、马连道茶叶特色商业区的商户基本可分为五种类型：一是经营时间比较长，有固定的老客户和较稳定销售量的商户。

这类商户受限制“三公”消费政策的影响小。

二是经营时间有点长，往年的销量主要从单位批量订购、送礼等方面走的商户。

这类商户在今年主要靠前些年赚的钱支撑着，希望限制“三公”消费政策有所放松。

三是客户以自己的朋友圈为主的商户。

这类商户在朋友圈中口碑较好，且随着朋友圈的不断扩大，销量稳定甚至逐年增长。

四是有其他主业，开茶店主要用于朋友聚会、洽谈生意的商户。

这类商户的店面是亏损的，但有来自主业的资金支持。

五是有高层关系的商户。

这类商户的茶店主要用于收集好茶供政府和军队首脑使用。

2、茶行业进入寒冬，市场成交低迷。

由于限制“三公”消费等政策，政府和企业采购茶叶量急剧减少，马连道茶叶市场成交低迷。

即使今年有茶叶采购的企业也不同于以往，主要以采购中低档茶叶为主，导致市场不景气。

大部分商户反映今年是茶叶市场的“冬天”，明年可能是“严冬”。

例如2013年年底开业的京华茶叶大世界和马正和茶城招商都遇到了困难。

马正和茶城二层和三层商铺面积大，商户少，以经营茶具及茶相关品为主。

京华茶叶大世界三层仅五家商户，以经营茶具为主。

3、各茶城的档次、购物环境参差不齐，建筑风格也相差很大。

马连道茶城、国际茶城、格调茶城等比较现代化，市场管理有序，购物体验良好。

但青溪茶城、天福缘茶叶批发市场等批茶城多由老旧平房组成，茶缘茶城由老旧的鞋厂改建，市场内拥挤不堪、设施老旧、管理混乱，购物体验较差。

而世纪茶贸中心虽为新建物业，但并未完全按照市场设计，商住混用，除了底商，有些茶商甚至直接在二楼等民宅中经营。

4、商户“一店多铺”现象普遍，业态重复较严重，茶商经营缺乏特色。

虽然茶商众多，但存在大量“一店多铺”的商家，茶商的过度聚集最终致使茶商经营缺乏特色。

例如有马连道茶城商户表示，该茶城商户多为在此经营很长时间的老商户，但各家商户在世纪茶贸中心等新茶城均有店铺。

再如我们在天福缘茶叶批发市场看到，一商户在同一过道拥有三个摊位，经营人员均为其亲戚。

另外，各大型茶城所售茶叶并无较大差别，多是以市面常见的茶类为主，茶叶品类重复性很大。

有50%以上的商户混合经营各类茶叶，虽然是为了满足各类顾客的需求，但这样不易形成差异化经营，同质化严重，缺乏特色。

5、各大茶城各层业态相似，均有各类茶叶店铺及茶器具、茶包装店铺。

建筑层数三层以上的茶城，地下一层、一层多以隔间商铺为主，以经营各类茶叶为主，夹杂着几家茶器具、茶包装商铺。

二层多以商场柜台的形式为主，经营各类茶叶、茶器具。

三层以上（含三层）的商户较少，主要由几家大的商户承租混合经营各类茶叶和茶具，多以超市的形式出现。

6、来自云南的商户很少，专营普洱茶的商户也较少，但兼营普洱茶的商户很多。

受2007年普洱茶价格暴跌的影响，大部分专营普洱茶的云南人撤出了马连道，仅存的一些普洱茶专营店也多为福建人经营，现在很难在马连道寻找到云南人经营的茶店。

但马连道大约有70%的商户店里销售普洱茶，这些商户中又有60%左右的商户销售的普洱茶品质参差不齐，品牌混乱，有的甚至改换包装，以次充好。

7、近年来市场上又在炒作广西、湖南的黑茶，福鼎的白茶。

从疯狂的普洱到天价龙井，从金骏眉再到今天的老茶，茶叶市场几乎每隔两年就会掀起一轮热潮。