房产税征收渐行渐近。当前房地产相关各类税费对增加购房成本已相当高,税收进一步提升空间并不十分大。中长期看,房产税对于房价影响也将有限。投资者无需过分忧虑。
行业基本面相对平稳板块估值进一步向下空间有限。当前估值已较好反映政策打压可能带来对基本面的影响,而未来一段时间行业基本面将相对平稳(开发投资增速、销售、毛利等出现大幅下跌可能性不高),相信房地产板块估值进一步向下空间相对有限。
（一）、项目可能的开发方案比较：23
（二）方案选取及建议25
（三）项目定位26
六、项目开发进度安排及资金筹措26
（一）开发周期26
（二）开发各阶段的周期安排（附表1）27
（三）资金筹措27
（四）投资使用计划27
七、销售及经营收入预测28
（一）电梯公寓销售收入估算28
（二）财务内部收益率28
．八、风险分析与回避的手段28
河源市碧桂园项目可行性研究报告
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2014-6-23
一、项目总论2
（一）项目背景2
（二）承担可行性研究的单位2
（三）研究工作依据2
二、项目投资环境和市场研究2
E．房地产投资增大,商品房施工量、竣工量、销售面积等发展衡量指标逐年增长。
Ｆ.政府加大住房体制改革力度，商品住宅的市场需求量和供应量都有大幅提升；
G.二手房交易量有所下降,房地产三级市场的培育有待进一步完善。
（一）市场宏观背景2
1.全国投资环境2
2.2014年上半年全国房地产开发投资情况3
3.河源市投资宏观背景4
4、河源市1-6月房地产开发统计5
5.区域发展及前景预测7
6.河源房地产市场发展的趋势8
（二）区域市场分析9
1.供给分析9
2.需求分析10
3.竞争分析11
4.新城的消费认可度和典型物业调查12
5.市场分析有关结论12
2.2014年上半年全国房地产开发投资情况
短期为政策窗口期,板块走势将受到压制
房地产行业在国民经济中地位显著。政府强调市场在资源配置中的作用,未来进一步弱化行政打压,回归市场化发展将是大方向。未来我国房地产市场将能迎来在整体政策平稳的大环境下,以市场为导向健康持续较快地发展,利于支撑板块估值向上修复。
短期政策不确定性将抑制板块行情走势。短期内仍处于政策窗口期,不同城市陆续出台的政策预计将对市场投资者心理带来一定负面影响,而土地改革，以及房产税的征收等的不确定性仍存在，市场观望情绪加剧,板块行情走势将受到抑制。
土地改革短期对房地产市场冲击将较小。短期内大量低价土地进入土地市场,冲击楼市这一情况出现的可能性不高。对于开发商,逐步增加有效土地供应,特别是当前建设用地缺乏的地区的土地供应,将能增加其项目获取量,带来更多的开发建设机遇。
３.河源市投资宏观背景
Ａ．河源市国民经济运行稳定，居民消费能力逐步增强,房地产市场处于健康稳步低速发展阶段；
Ｂ.城市重点建设项目进展良好,城市绿化、亮化、美化和净化水平不断提升,城市管理取得初步成效。
Ｃ.河源民营经济保持增长，民间资金大幅提升;
Ｄ．全市房地产交易活跃,价格平稳市区商品房交易持续保持增长势头。
一、项目总论
(一)项目背景
项目用地：东源县
项目位置：河源市东环路(胜利大桥南行约一公里）
项目开发背景：碧桂园凤凰城位于河源源城区东城东片区源南镇胜利村河紫路，地处整个社区核心区位，同时坐拥私家园林水景优势,俯视碧桂园东江凤凰城全景，北边视野开阔，可看东江、梧桐山。面积段:90-1６５㎡,南北对流、通风采光极好。
2、项目的建筑设计17
3、项目的户型设计17
4、项目的环境设计17
5、项目的配套17
6、物业服务18
7、项目的客户定位18
（二）投资估算20
1.项目土地成本测算20
2.项目建安成本估算21
3.项目分项投资估算21
4.项目销售收入估算22
5.项目利润与利润率估算22
6、项目税后利润与利润率分析22
五、方案评估及选取23
三、项目用地分析及评价13
（一）地块解析13
1.交通条件13
2.用地现有状况13
3.水电气保障14
4.规划限制条件14
（二）项目SWOT分析14
1.优势分析：14
2.劣势析：15
（三）项目用地环境评价16
四、市场定位及方案评价16
（一）项目可能的开发方案：16
1、项目的规划布局17
(二）承担可行性研究的单位
河源市碧桂园房地产开发有限公司
（三)研究工作依据
根据政府有关部门政策规划,依照委托书和上述文件以及相应的法律、法规编写本项目可行性研究报告。
二、项目投资环境和市场研究
（一)市场宏观背景
1.全国投资环境
国家信息中心在刚刚发布的2014年经济预测报告中指出，2014年投资销售数据均将出现回落。销售方面，基于需求分析、明年信贷偏紧及基数较高等因素，预计2014年销售额增速下滑至９.5%，销售面积和销售均价增速将分别回落至5%和4.３%。投资方面,预计新开工面积回落至10%，土地市场销售面积下滑,源于土地相关投资增速的回落,开发投资增速预计将回落至１6．3%。地产行业进入拐点期,个股估值的大幅下行表明投资界正在用“先破后立”的方式重建地产板块的长期发展逻辑,传统业务低估值的情况预计会维持较长时间，而创新业务模式的探索将帮助这类个股提升估值。我们维持长期中立的板块评级，但必须看到目前优质公司NAV大幅折价对产业资本来说已经蕴涵了长线投资价值,随时酝酿反弹。014年,我们判断板块呈两头低中间高的走势,年初1-2月份板块指数见底,3-４月份开始逐步修复估值,下半年随着资金面压力和销售压力的出现,板块可能再经受打压。我们建议中长期关注差异化商业模式的公司。此外,２０14年将是继续推进改革,土改、自贸区等拥有改革红利预期的公司也将有波段机会。
（一）开发风险评测28
1.灵敏度的测算28
2.项目盈亏平衡点分析28
（二）项目市场风险及回避29
1.项目市场风险29
2.项目市场风险的控制29
（三）项目其它风险30
九、可行性研究结论及建议31
（一）项目评价31
1.经济效益评价31
2.社会效益评价31
3.环境效益评价31
（二）可行性研究结论31
（三）项目运作建议31