功能性贬值的估算方法
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功能性贬值估算步骤
1、将被评 估资产的年 运营成本与 功能相同但 性能更好的 新资产的年 运营成本进 行比较，这 里的运营成 本包含材料 的损耗。
2、计算 二者的差 异，确定 净超额运 营成本
3、估计 被评估资 产的剩余 寿命
4、以适当 的折现率 将被评估 资产在剩 余寿命内 每年的超 额运营成 本折现这 些折现值 之和就是 被评估资 产功能性 损耗(贬值)
由于被评估资产再取 得成本的有关数据和 信息来源较广泛，并 且资产重置价值与资 产的现行市价及收益 现值也存在着内在联 系和替代关系，因而， 成本法也是一种被广 泛应用的评估方法。
成本法的理论基础是生 产费用价值论，即资产 价值取决于其在构建时 的成本耗费。
成本法的应用前提
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被评估资产处 于继续使用状 态或被假定处 于继续使用状 态
经济性贬值的估算方法
经济性贬值的具体体现
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资产经济性贬值是指 因资产的外部环境变 化所导致的资产贬值。 就表现形式而言，资 产的经济性贬值有两 种，一是资产利用率 下降，甚至闲置等；
二是资产的运营收益 减少。因此，经济性 贬值的计算也存在两 种方法。
经济性贬值的估算方法
经济性贬值的计算方法
也称功能系数法、 类比估价法，是指 利用某些资产的功 能(生产能力)变化 与其价格或重置成 本的变化呈某种指 数关系或线性关系， 通过参照物的价格 或重置成本，以及 功能价值关系估测 评估对象价格或重 置成本的技术方法。
也称价格指数法。 可以利用与资产 有关的价格变动 指数，将被评估 资产的历史成本 (账面价值)调整为 重置成本。
目前，内地市场的借壳主要以资产为对价认购壳公 司增发股等方式来完成，故运作核心在于拟置入资产 的评估值与壳公司股价。
统计数据显示，内地市场的买壳、借壳主要集中于 房企及矿企，而这两类企业在借壳时的资产评估增值 动辄达数倍。
造成增值率高的主因是房企在评估土地资产时，倾 向于使用假设开发法等以未来收益为基础的评估方法。 而在实务中，因其所需参数的获取渠道较有限，使运 用过程中人为预估、人为选取的弹性空间极大。
成本法的主要技术方法
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成本法的计算公式为： 资产评估价值=资产的重置成本-资产实体性贬值
-资产功能性贬值-资产经济性贬值
重置成本的估算方法
实体性贬值的估算方法
功能性贬值的估算方法
经济性贬值的估算方法
重置成本的估算方法
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重置核算法
功能价值法
物价指数法
重置核算法亦称细 节分析法、核算法 等。它是利用成本 核算的原理，按资 产的成本、费用构 成，以现行市价为 标准，逐项计算然 后累加得到资产的 重置成本的方法。
首先，确定未来5年收益额的现值 现值总额=20/（1+10%）+25/（1+10%）2+28/（1+10%）3 +25/（1+10%）4+28/（1+10%）5 =20×0.9091+25×0.8264+28×0.7513 +25×0.6830+28×0.6209 =94.3386（万元）
其次，将第6年以后的收益进行资本化处理，即 25÷10%= 250 （万元）
市场法不仅容易 被资产业务各当 事人接受，也是 资产评估中最为 直接、最具说服 力的评估方法之 一。
一个正常的投资者在购 置某项资产时，他所愿 意支付的价格不会高于 市场上有相同用途替代 品的现行市价，市场法 就是基于这样的理论和 原则而得到运用的
市场法的应用前提
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要有一 个活跃 的公开
市场
实体性贬值的估算方法
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观察法
是指由具有专业知识 和丰富经验的工程技 术人员，通过对资产 实体各主要部位的观 察以及仪器测量等方 式进行的技术鉴定， 并综合分析资产的设 计、制造、使用、磨 损、等因素，考察由 于使用磨损和自然损 耗对资产的功能、使 用效率带来的影响， 判断被评估资产的成 新率，从而估算实体 性贬值。
功能性贬值的估算方法
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功能性贬值的具体体现
功能性贬值是由 于技术相对落后 造成的资产贬值， 是无形损耗的一 种。功能性贬值 可以体现在两个 方面：
一是从运营成 本角度看，在 产出量相等的 情况下，被评 估资产的运营 成本要高于同 类技术先进的 资产。
二是从产出能 力角度看，在 运营成本相类 似的情况下， 被评估资产的 产出能力要低 于同类技术先 进的资产。
不同评估方 法具体运用 的约束条件
主要内容
1 第一节 市场法 2 第二节 收益法 3 第三节 成本法 4 第四节 评估方法的选择
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第一节 市场法
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市场法的 基本含义
市场法的 应用前提
市场法的 操作程序
市场法的主 要技术方法
市场法的基本含义
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市场法是指利用市场上同样或类似资 产的近期交易价格，经过直接比较或 类比分析以估测资产价值的评估技术 方法。
最后，确定该企业评估值 企业评估价值=94.3386+250×0.6209=249.56（万元）
第三节 成本法
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成本法的 基本含义
成本法的 应用前提
成本法的 基本要素
成本法的主 要技术方法
成本法的基本含义
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成本法是指通过估测被评估资产的重置价值(也 称重置成本)，以及被评估资产业已存在的各种 贬值因素，并将贬值从重置价值中予以扣除而 得到被评估资产价值的各种评估方法的总称。
经济性贬值率=[1-（20000/30000）0.6]×1ห้องสมุดไป่ตู้0%

＝[1-0.784] ×100%=21.6%
经济性贬值额=[30 000--20 000)×100)]×(1--33％)

×(P／A，10％，3)

＝1 000 000×(1--33％) ×2．486 9

=1 666 223(元)
针对评估对象预期收益额的情况划分，又可分为等额 收益评估方法、非等额收益评估方法
n
R 收益法的基本计算表达式为： P 1r i1
i i
i
收益法举例
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[例2—2]某收益性资产预计未来5年收益额分别是20万元、 25万元、28万元、25万元和28万元。假定从第6年开始，以 后各年净收益均为25万元，确定的折现率和资本化率均为 10%。确定该收益性资产在持续经营下的评估值。
资产评估价值＝200×（1—20％）＝160（万元）
第二节 收益法
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收益法的 基本含义
收益法的 应用前提
收益法的 操作程序
收益法的主 要技术方法
收益法的基本含义
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收益法是指通过估测被评估资产未来 预期收益的现值来判断资产价值的各 种评估方法的总称。
收益法容易被资 产业务各当事人 接受，也是资产 评估中最具说服 力的评估方法之 一。
另一方面，由于不少壳资源本身就是地产企业，故 在其他房企在借壳时还存在置出资产评估值偏低的情 况。同样是德棉股份，置入资产的评估增值率达2倍以 上，而置出资产的增值率为零。究其原因，系置出的 土地资产在评估时适用成本法，且评估基准日为2007 年1月1日所致。
案例说明什么问题？ 评估方法
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不同的评估 方法对资产 的评估价值 会产生影响
收益法的思路认为，资 产的价值是资产能够给 所有者带来的收益，总 的情况是在风险一定的 情况下，收益大、价值 大；收益小、价值小。
收益法的应用前提
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被评估资 产可持续 使用或经 营
资产的预 期获利年 限可以预 测
四个基 本前提
被评估资产 的未来预期 收益可以预 测和衡量
所承担的风 险也可以预 测，并可以 用货币衡量
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1、间接计算法(生产能力估 算法) 该方法主要测算的是因资产 利用率下降所导致的经济性 贬值。 经济性贬值率=

1


资产资预产计原可设被计利生用产的能生产力能力

×100%
2．直接计算法 该方法主要测算的是因收 益额减少所导致的经济性 贬值。 经济性贬值额＝ 资产年收益损失额 (1-所得 税税率) ×( P／A，r，n)
收益法的操作程序
收集或验证与评估对象未 来预期收益有关的数据资 料 分析测算评估对象未来预测收 益
确定折现率或资本化率
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用折现率或资本化率将评估对象未 来预期收益折算成现值
分析确定评估结果
收益法的主要技术方法
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针对评估对象未来预期收益有无限期的情况，分为有限 期的评估方法和无限期的评估方法
不同的资产评估基本方法由 于自身的特点对既定信息基 础和评估条件下的资产评估 就存在着是否适应的问题， 也就是说不同方法对信息基 础的要求存在着明显的差异。
2、资产评估方法的选 择
首先要满足评估的特定目的、 资产价值类型、评估市场条件， 以及评估时对评估对象使用状 态设定的需要。
不同评估方法在评估不同类型 的资产价值时，在效率上和直 接程度上的有差别，选择最直 接且最有效率的评估方法完成 评估业务。
类比调整法: 资产评估价值＝ 参照物价格×交易时间差异修正系数×区域因素修正系数 ×功能差异修正系数×交易情况修正系数 ×个别因素修正系数
直接比较法举例
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[例2—1] 某企业需要处置一批设备类资产共10 件，在评估基准日与这10件设备完全相同的参照 物在市场上的正常交易价格为200万元，考虑到该 企业所处置的设备类资产需一次性处置，整体交 易将会形成一定的价格折扣，经市场调研和分析， 折扣率一般会在10％～15％，考虑到还要尽快交 易，因此，折扣率取20％。