苏州市2014年房地产市场分析报告二〇一五年一月目录一、房地产市场综述 (1)二、苏州市宏观经济概况 (1)三、行业重大政策 (3)（一）国家宏观政策 (3)（二）地方政策法规 (6)（三）政策展望 (8)四、市场表现 (10)（一）土地市场分析 (10)（二）房地产市场分析 (18)五、2014年市场展望 (24)一、房地产市场综述2014年随着地方政府和央行密集出台了取消房地产市场的限购、限贷以及降息等政策，虽然苏州市房地产开发运行年内略微波动，但总体没有出现大的起落变化。

2014年全市房地产开发市场呈现平稳发展态势，房地产开发投资持续保持高位增长。

1、开发投资持续高位增长。

2014年全市房地产开发投资完成1764亿元，同比增长19.6%，年内始终保持15%以上的增速，比上年提升2.8个百分点。

其中住宅投资完成1304亿元，同比增长27.7%，增速比上年提升7.9个百分点。

房地产开发投资占全社会投资的28.3%，占比较上年提高3.7个百分点。

2、商品房施工面积平稳增长。

2014年全市商品房施工面积为10909万平方米，同比增长13.7%，增速比上年回落0.5个百分点；其中住宅施工面积7652万平方米，增长11.6%，增速比上年回落1.6个百分点。

3、商品房新开工面积增速放缓。

2014年全市商品房新开工面积为3140万平方米，同比增长1.4%，增速比上年降低48.9个百分点；其中住宅新开工面积2210万平方米，增长1.3%，增速比上年减低54.9个百分点。

4、商品房竣工面积持续下降。

2014年全市商品房竣工面积为1527万平方米，同比下降9.8%，降幅比上年扩大2.4个百分点；其中住宅竣工面积1129万平方米，同比下降8.0%，降幅比上年收窄3.4个百分点。

二、苏州市宏观经济概况2014年全市完成地区生产总值1.35万亿元，增长8%;地方公共财政预算收入1443.8亿元，增长8.5%;全社会固定资产投资6230.7亿元，增长3.8%。

工业经济平稳运行，实现规模以上工业总产值3.06万亿元，新兴产业产值、高新技术产业产值所占比重分别提高到47.5%和44.8%。

推动信息化和工业化“两化”融合，大力发展智能制造，支柱产业提档升级步伐加快。

服务业量质齐升，实现增加值6305亿元，增长9%，占地区生产总值的比重达到46.7%。

国家现代服务业综合试点工作积极推进，总部经济和新兴业态快速发展。

新增各类金融机构111家，金融总资产达到3.4万亿元，增长13.3%。

完成社会消费品零售总额4062亿元，增长12%;电子商务交易额超过5000亿元，增长40%。

实现旅游总收入1675亿元，增长10%;姑苏区被命名为首个国家古城旅游示范区，苏州高新区镇湖国家级生态旅游示范区创建工作通过验收。

文化产业主营业务收入达到3565亿元，增长15%;中国工艺文化城入选国家特色文化产业重点项目。

农业现代化水平保持全省领先，“四个百万亩”布局得到优化，新增现代农业园区面积9千公顷、高标准农田面积3.2千公顷，农业机械化水平达到87.5%。

全市对外贸易保持增长，开放型经济提质增效。

完成进出口总额3113.1亿美元，增长0.6%，其中出口1811.8亿美元，增长3.1%。

外贸结构持续优化，一般贸易进出口比重达到29.7%，比上年提高2.5个百分点;加工贸易转型升级步伐加快，“苏州造”内外贸一体化网上销售平台建成运营。

人民生活不断改善。

认真办好民生实人民生活不断改善。

事，持续增加民生投入，城乡公共服务支出占公共财政支出的比重达到76.7%。

城镇居民人均可支配收入达到4.66万元，农村居民人均可支配收入达到2.36万元，分别增长8.5%和10%。

新一轮苏州市城城乡发展更趋协调。

市总体规划修编前期工作积极开展，一批分区规划、专项规划、详细规划和城市设计相继制定。

国家历史文化名城保护工作得到加强，东部综合商务城、西部生态科技城、南部太湖新城和北部高铁新城建设呈现新亮点。

沪通铁路苏州段如期开工，常嘉高速公路昆山至吴江段、张家港疏港高速公路和312国道苏州西段改扩建等工程抓紧建设。

中环快速路及市区内环快速路延伸线局部主线建成通车，新建、改造一批城市道路。

轨道交通2号线延伸线、4号线及支线工程加快实施。

苏州高新区有轨电车1号线建成通车。

三、行业重大政策2014年中国房地产市场调控政策由强力行政干预走向市场化，由令出中央到下放地方。

全年房地产市场政策环境相对宽松，中央政府和地方政府双管齐下，遥相呼应。

在“分类调控”原则主导下，自下而上的“救市”措施频出，超过市场预期。

（一）国家宏观政策整体来看，房地产政策内容和导向地出台明显表现为四个阶段：第一阶段，3月全国“两会”提出“分类调控”，赋予地方政府更多自主权；第二阶段，中央相继以“央五条”、定向降准等手段“微刺激”以保障自住购房信贷需求；第三阶段，地方政府自6月起相继出台各类“救市”政策，手段多样化、纵深化，随之实行三年的“限购”体系土崩瓦解；第四阶段，中央放松“限贷”，并随之降息，意在稳定整体经济，无疑房地产市场也受益匪浅。

1、中央“分类调控”开启“去行政化、市场化”新篇章今年3月份全国“两会”中对房地产调控提出“分类调控”的原则，同时提出抑制投资性需求。

过去十年，我国房地产市场一直保持着高速增长，经历了数轮调控之后，我国房地产市场区域的差异性日渐突出，尤其是2013年房地产市场快速升温，一线和部分二线城市房价持续攀升，而三、四线城市需求相对疲软，高库存城市的供求失衡日渐突出。

“一刀切”的做法显然不再适合整体市场，调控的权力和责任转移至各地方政府，有针对性的出台调控政策。

就实际情况来看，需求量大，房价偏热的一线城市的楼市政策仅有微调，有效抑制投资投机性需求，满足自住型需求。

而库存量较高，供大于求的城市，地方政府一方面积极出台利好政策，全力去库存，另一方面控制房地产开发用地的供应规模，调整新建商品房的供应结构，从而减少供应。

“分类调控”的取得了相对较好的实施效果。

2、中央预调微调，货币政策“微刺激”支持自住购房一季度我国GDP增速放缓至7.4%，经济下行压力已经显现。

为防范风险，中央政府多次强调:“运用适当的政策工具，适时适度预调微调，盘活资金存量”。

4月国务院常务会议上推出了三项“微刺激”举措，1、继续减少小微企业的赋税。

2、筹措资金进行棚户区改造。

3、设立铁路发展基金。

与此同时，央行于4月、6月先后两次定向降准。

据市场保守估算，两次定向降准大约释放1500亿元资金。

5月12日央行座谈会上“建议”各银行“优先满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求”、“合理确定首套房贷款利率水平”、“及时审批和发放符合条件的个人住房贷款”，继续支持和保障首套房购买者的按揭贷款需求。

然而受银行贷款额度和利润压力，高息和惜贷的现象并未缓解。

3、取消限购，地方“救市”措施多样化、纵深化“金三银四红五月”齐齐爽约，房地产市场并没有像预期一样回暖，甚至于下滑的趋势不断加剧，购房者的观望情绪亦愈演愈烈，整个房地产市场笼罩在悲观的情绪中。

受楼市下行影响，土地市场也一片惨淡，土地延拍、流拍等现象频频出现，直接影响了地方政府的土地出让收入和地方税收。

既有“分类调控”的指导思想赋予的自主权，又有“救市”的动力，地方政府纷纷政府开启“救市”新篇章。

6月呼和浩特首当其冲解绑限购，之后绝大多数城市效仿，到目前为止，46个限购城市中仅余北京、上海、广州、深圳和三亚五城仍执行限购政策。

限购的取消并没有带来成交大幅反弹或者暴增的情况，其效果远远不如市场各方预期，为了进一步刺激楼市，部分城市的“救市”力度继续升级，从公积金贷款调整、契税减免、调整首付比例、购房补贴、户籍准入等方面入手，呈现多元化、纵深化格局。

4、放松“限贷”与“降息”接踵而至，加速市场筑底进程购房者范围扩大了，购买力也提高了，但市场反应依然平平，今年房地产市场供大于求的基本面已经形成。

同时放眼全国，三季度的GDP增速继续放缓至7.3%，房地产开发投资增速持续下滑，成为中国经济不能承受之重。

国庆节前夕，央行与银监会联合发布通知，正式放松了首套房认定，拥有1套房还清贷款再购房算首套，一定程度上放松“限贷”。

并且对保障房、购房者、银行、开发商四个主体分别制定利好新规，面面俱到。

“930”政策明确了中央对房地产市场的基本态度，有效缓解了购房者的观望情绪，加之开发商的主动自救，以价换量、积极营销，最终“银十”镀金，加速房地产市场回稳筑底进程。

随后，11月21日央行宣布非对称降息。

本次降息远早于市场预期，短期极大地提振市场信心，增强购房者支付力，前期积压的需求出现集中释放，助推房地产行业在11月份再接再厉，商品房成交金额和成交面积均创下年内单月新高。

（二）地方政策法规1、商业地产“限售令”出台新建商业地产三成不许卖1月27日，新年伊始，苏州市发布《关于进一步加强全市商业房地产项目管理意见》。

文件规定：对于可分割出售类的商业房地产项目在预售前需划出一部分房产作为风险防范资产予以冻结，三年内不得销售、抵押和转让。

建筑面积在10万平方米以下的，不得低于地上总建筑面积的30%；建筑面积在10万平方米以上的，按地上总建筑面积3万平方米划定。

冻结时间为三年。

冻结期内不得销售、抵押和转让。

同时，提高新建商业房地产项目货币资本金监管标准，全面禁止“售后包租”。

此次商业地产“限售令”的出台，反映出当地政府对于目前苏州商业地产开发过剩，谨防未来可能产生的商业泡沫化而做出的努力。

2、限购政策开始松绑7月19日起，苏州正式取消对90平米以上住房的限购政策，本地人及外地人都可直接在苏州购买90平米以上的房屋，但贷款政策无任何变化。

90平米以下的房屋限购政策不变。

涉及和港澳台的也依旧执行原政策，即在全国范围内只能有一套住房。

这是苏州限购令执行以来的首次调整，没有发布任何官方文件，只做不说。

不过，此次苏州虽然限购松绑，但“限贷”仍然存在。

这也意味着，无论是苏州本地户口购买第三套房源，或是外地户口购买苏州90㎡以上房源仍然需要全款买房。

苏州兆丰不动产董事长杨肇锋认为，中国的房地产市场从一开始就不是一个自由的市场，政府的政策已经发挥功效了，现在只是把以前的限制放开，对于未来进一步的限购政策放开可能还会随着市场的需求作微小的调整。

3、住房限购政策全面放开9月26日起，凡在苏州市区域购买住房的，不再限购。

房管部门在办理网上签约、合同备案及相关登记手续时，不再核查购房人住房情况，不再要求提供户籍、纳税或缴纳社会保险等相关证明。

继7月19日90㎡以上住房限购松绑后，苏州市区实施了3年零6个多月的住房限购政策，全面放开。

"取消限购会对苏州楼市有影响，但不会是立竿见影的效果。