大环境
小环境
产品结构
简单总结
第三步
客 户 资 料
收集客户资料
李先生，请问你买房是自 住还是作为投资呢？ 自住！
如何收集客户资料
收集客户资料就是对客户进行摸底，了解客户购房的意向需求。 这一步主要要求置业顾问总结：客户从进门之时到寒暄、到沙 盘介绍过程中，所表露的购房需求与目的。 主要要了解客户购房的意向是投资还是自用？是结婚新房还是 与父母同住？是因为工作还是农村进城？从家庭人口、工作单位等 等方面，对客户购买行为、购买力作出分析与判断。并且可以穿插 式的询问客户需要多大面积、几房几厅的户型。 这一步切记要以“聊天式”方法去了解，杜绝“查户口式”的 询问，洞察客户心理，由此引伸到下一步的工作。
如何介 绍沙盘
沙盘介绍目的：是为了让客户对整个楼盘有 一个全新形象了解，从而吸引客户对本楼盘产生购 房的兴趣。介绍沙盘只是引导客户接受你对楼盘的 介绍而不是说服客户。介绍过程中要富有激情，有 重音有轻音（抑扬顿挫） 介绍沙盘要先给客户指出所在的位置，然 后由大方向到小方向推进介绍。 突出重点、项目 卖点，吸引客户做到有详有略。
息、利用赠品 、向对方提供信息、提起有影响的第三人……
注：赞美非常重要，但不要过于勉强，要发自内心的赞美，可以 赞美他的性格 、外表 、工作 、生活等方面。人都愿意与自己意志相 投的人打交道，立场角度应与客户保持一致。 如有头衔的年轻人：看先生这么年轻就当上XX公司经理，实在不 简单，哪天有机会一定向你请教请教成功的秘决。
开场白应以“聊天式”进入，杜绝以“谈判式”进入。这只是和客户初 步寒暄，拉近彼此之间的距离，应穿插式的询问客户，作一个简单的模底， 了解客户来访的意向。 如：您今天是第一次来我们项目吗？您是怎么知道我们项目的呢？您是 自己买房还是帮别人看房？你是买门面（铺面）还是买住房？……
★例句：
接待第一次来访的客户： 您今天是第一次来我们项目吧？那是这样的，我先自我介绍
项目介绍三原则
◎慢说：沟通不是看你说得多么好，而是看听 者接受了多少， ◎多听：言多必失 获取信息 寻找弱点 体现涵养 ◎善问：拉近距离 强迫参与 争取主动
项目介绍的点、线、面接合法
◎当客户问及一个相关的“点”时，我们要懂
得巧妙地将“点”扩大到“线”，再扩大到
“面”。从而展示我们想说的所有卖点。
★注意事项：
当客户进门时，如果发现客户随身携带行礼，首先要迎上去帮助客户放 置好行礼。通过打招呼问好的同时要分辨出客户的真伪，了解客户来自区域， 从什么途径知道本项目的。 从客户进门时接待，可以与客户边寒暄边引导客户走向沙盘，但也要适 情况而定，如果客户是从项目区域外来的，最好先引入座，让客户先休息一 会儿。当客户走向谈判桌入座时，应该立即上茶水，同时把项目的宣传资料 也附上。
哦，您之前来过我们项目是吧？那您还记得是哪 一位置业顾问接待你的呢？哦，是李主任吧！那好，您
先请这边先坐一下稍等一会儿（那好，您先这边喝杯水
稍等一会儿……）
第二步
沙盘讲解
什么是沙盘？
房地产沙盘又叫做规划模型。它是房地产项目按一定的
比例用模型制作做出来，主要是方便参观者和投资者更直观的看 到整个项目全景面貌。
沙盘介绍思路
大(外)环境
小(内)环境
项目位置
交通
外部配套
环境
楼盘结构
内部配套
物业服务
沙盘流程实例
前言
XX 项目是由XX房地产开发有限公司投资开发的， 逾资8个亿精心打造的集商铺、住宅、办公楼、休闲、娱 乐为一体的高档综合性项目，该项目是周口的形象工程， 省市政府扶持的重点项目之一，项目建成将后将成为本 市新的亮点，周口商业的龙头。 XX位于XX路，地理位置相当优越，交通十分便利。 项目（东南西北临……，交通……）并且周边配套相当 完善，有学校、银行、邮政、医院、超市等等配套设施 应有尽有，离这不远还有XX公园…… 我们项目总面积XX，分为几大板块，内设有幼儿园、 喷泉广场……（内部配套、结构……） 如推住宅：目前正在热销是一期住宅，户型有XX， 面积从XX到XX平米不等，您可以根据你的需求任意选 购……（再说一下户型的特点，内部配套如电梯、车库 之类的） 像我们这大规模、高档次的住宅小区，在零陵都是 数一数二的，无论从交通、购物、上学等方面都非常方 便…… （作个简单的总结）
一下，（递交名片）我是这里的置业顾问，我叫***，您可以叫我
**……先生您贵姓呢？哦，**总是吧？以后请多多指教！那是这样 的，**总您既然今天是第一次来我们的项目，应该对我们项目不怎
么了解，那就由**我先为您简单介绍一下我们的项目整体规划吧！
**总您这边请～···（引导客户走向沙盘区）
★例句：
接待之前来访过的客户：
★举例：
客户：你们这个开发商是谁？ 回答：哦，我们的开发商是… ……………………………………………… 分析一下这段对话： 开发商——开发商品牌和实力——客户利益保障
思考：客户真正关心的是开发商是谁，还是自己 未来的利益和保障？
介绍沙盘前提
介绍沙盘之前，置业顾问必须先熟悉 所销售项目的地理位置、项目座向、交通、 周边情况等等。
销售流程及注意事项
房地产销售现场接待流程
九大步骤
及注意事项
开场白 沙盘讲解 收集客户资料 户型推荐 三板斧
销售接待流程图
楼盘比较
逼定 问题分析 临门一脚 注意事项
第一步
开 场 白
开场白就是置业顾问与客户最初接触，置业顾问如何 在最短的时间内与客户认识，并打消客户的戒备心，然后 让客户接受你……
④寒暄的热身
准备 着装准备 微笑准备 资料准备 环境准备 心态准备
礼仪 递名片（时机、方式、目的） 礼貌服务、温馨服务、感动服务
④简单的寒暄
寒暄主要是与客户拉近距离，探其所需、供其所求，找到某种共 同的话题，可以适当的赞美客户，让客户对你产生信任。 人与人之间拉进距离有几个方法：赞美、请教、好奇心、提供信
①微笑（表情服务）
保持良好的心 态，大方自然
②问候（微笑迎接）
◆ 您好！欢迎光临XX项目！ ——请问先生今天是第一次来我们项目吗？ ——请问先生是想看住房还是看门面呢？
③自我介绍（交换名片）
那我先自我介绍一下，我是这里的置业顾问，我叫***， 您可以叫我**。请问先生怎么称呼啊？ （注：在介绍的同时要把名片递上去，同时询问对方的称 呼）