5 清盘信息；专属度假领地信 息，升值信息；入住帝景， 享受尊贵
6 教育社区：幼儿园立面和学 校开工；艺术社区、社区 艺术：风雨联廊；商业走 廊开街；清盘信息
7 社区文化、物业服务、集成 生活；入住帝景，享受尊 贵；集成社区；清盘信息
8
专题4、推广主题
第三阶段：
9月－12月，经过8个月来的推广和 入住的影响，市场至此大体上应该 对于珠江帝景既往形象不再敏感。 至此，我们再重新从价值、品质和 感受三个角度包装B区的东半部， 以珠江帝景二期升级版的面目出现， 重新唤起市场的关注。
16＃包装
讲座及收藏爱好者协会成立、桥
牌讲座、桥牌观摩、红酒讲座
2＃、3＃、5＃、12＃、15＃、 圣诞节、新年大赠礼、晚会礼仪
16＃包装
讲座圣诞节、新年活动
专题1、产品
存在问题
我项目多为大户型，同等规格的格局面积要远远大于周边的竞争
项目和主流市场的需求，具有一定的舒适性和可持续发展性，但
是，消费压力过大。
在北京青年报或新京报作栏目冠名或者协办有奖征文，每期可以提 出部分问题，有奖回答。
利用部分高端媒体的广告发布，力争进一步使用其客户资源和读者 资源，举办活动。
在部分高端媒体发布广告的同时，换取其一定数量的书刊、杂志， 赠送给部分大客户，加强与大客户的沟通。
更多的借用其他公司举办的活动，为其提供礼品、奖品，即优惠购 房限时使用。
专题7、营销费用
珠江帝景2004年营销费用预算比例
3% 5%
5%
22%
10%
2%
5%
5% 10%
22% 11%
户外广告发布 报纸广告发布 电视广告发布 杂志广告发布 网络广告发布 广播广告发布 电视广告制作 活动费（含直投） 现场物料制作 印刷费 舆论软文
专题7、营销费用
营销费用月度分解
300 250 200 150 100
1＃ 开盘
6＃、7＃ 部分毛坯
开盘 17＃、18＃
20＃ 部分开盘 园林
启动
酒店开放
6＃、7＃
北街商业 公寓交楼 车位开售
2＃
园林 基本开放
交楼 准备
17＃、18＃ 20＃
西区 剩余
进入清盘 销售
持续高峰
16＃交楼 部分开盘
5、15＃ 3、12＃ 进入
进入清盘 进入清盘 清盘
幼儿园 开放
商业
招租
5
8
4、市场形象
边缘项目→主流项目
通过2003年秋季以来对于项目的重新包装和商业部分的开盘，珠江帝 景前期的边缘和滞销形象已经得到了一定的改善，加之合生创展集团 在北京的影响力日益提高，珠江帝景的市场形象也得到了一定的提高， 现在基本上处于主流与边缘之间，需要进一步的提升。
5、2004年营销推广基本情况一览
50 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
营销费用
目前的营销费用比例1.65％，远远低于北京的同类水平；绝对数量为1828 万元，考虑到目前区域市场的竞争压力，可能无法满足销售任务的需要。
使用分析
专题7、营销费用
在金世纪酒店楼顶（富力城对面）、三环主路几个主要立交桥下汽车 调头处（长虹桥、国贸桥、京广桥等）设立户外广告，并在适当时候 增加在三环主路上的的投放。
盘的冲击，一方面为消化原有货品提供价格支持。
专题2、销售计划
16000 14000 12000 10000
8000 6000 4000 2000
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
住宅 公寓 车位 商业 合计
专题3、价格
根据集团公司对于帝景项目今年均价要求，项目公司在周边市场调研以 及现有尾房数据统计的基础上，制定以下定价思路：
5月
2、3、5、6的电 5＃开始清盘一口价， 专属度假领地初体验；母亲节广
梯走道，12、15、车 位 开 售 ， 电 梯 走 道 场音乐会；黄金周购房特惠；物
16、18、20的大 陆 续 开 放 ， 包 装 原 有 业顾问全面入住
堂，18、20的立 货品
面
6月
1 2 、 1 5 、 1 6 、 1 8 、1 6 ＃ 开 始 清 盘 一 口 价 ，亲 子 教 育 讲 座 、 幼 儿 园 名 师 推 荐 、
专题6、营销模式
营销手段分析：只是目前的售楼处座销，市场开发能力和销售能力不强。 引入非售楼处的代理销售，在北京、全国乃至欧洲、美洲部分国家开
始同步代理，远程销售。同时，鼓励部分高端消费场所、写字楼和高 档消费品在其会员和客户中推销珠江帝景的产品，并为其提供一定的 优惠，同时，如果成交另给这些高端消费场所一些回报，即类似于传 销形式。技术方面利用网站和明源软件来配合。 组织专门的直销队伍，提高市场开发能力，加强市场研究。 引进末位淘汰制，扩大销售队伍，提高佣金点数，刺激销售队伍的热 情。
对于四栋在售塔楼（2#、5#、12#、16#）四层以下存在严重遮挡以及 受未来底商室外空调机噪音影响的户型采取特价倾销的方式，以牺牲 短期损失换取公司长期效益为目的；
针对板楼（3#、15#）剩余房间现行价格偏高的现象，下幅价格水平， 使之与塔楼均价差减小，增强板楼销售竞争力；
新推楼宇采取面市价格比在售房要略有提升，以次来赢得市场对本项 目的信心；珠江帝景商业街.jpg
精装修部分规格不高，不太易于满足北京市场对于装修的需求。
户型种类较少，产品同质化较严重。
欧式风格是一面双刃剑，不易于把握，并易于引起反感。
专题1、产品
解决方案
通过部分毛坯房，拉开产品档次差距，提高适应性，扩大竞争力，
与苹果社区、石韵浩庭、风度柏林、富力城争夺客户资源。
立足市场现状，拉开价格差距，通过高等级精装修和定制化酒店
9 升级版新品推出，展会信息， 集成生活全面显现；中秋 国庆购房特惠
10 秋季新品推出
11 冬日暖阳，新品推出
12 贺岁特惠
专题5、推广模式
推广手段分析：只是目前的单向在媒体上发布广告，较少的与其进行互 动。
加强在部分强制性媒体，如广播、网站、机票票封、户外路牌、影 视贴片等的投放力度。
利用发行公司的渠道，将项目资料直投到相应北京及部分二类、三 类城市高档酒店、娱乐场所的报刊阅读区，供客人索阅，并在资料 上附有一定的打折卡限时使用。
➢ 工程形象是基础和先决条件，价格策略和销售技巧是根本，推 广策略是关键。
➢ 以产品和事件为中心，铺排推广节奏、销售节点和促销措施。 ➢ 把握立面完工、会所开放、欧洲风情商业走廊完成开街和园林
落成几个节点，合理定价，完善销售渠道，整合资源，加强推 广，制造销售高潮。 ➢ 单一主题传播，重点突破，不求面面俱到，制造行业和市场影 响力。
学校立面完成，包装原有货品
秋季房展会；商业营业；中秋节 业主慰问演出
2＃、3＃、5＃、12＃、15＃、 16＃全面金秋特惠，6＃、7＃、 20＃继续推出新品
全球推广胜利结束；马术、高尔 夫比赛，专属度假领地再度体验， 千家业主广场大联欢； 10月万圣 节、幼儿园开园仪式；
2＃、3＃、5＃、12＃、15＃、 感恩节大型业主联谊活动、古玩
红：工程进度 绿：产品计划 黄：销售事件
4月
立面完成
2月 西区立 面开工 3月
大堂
园林结构 完成 大堂 电梯间
电梯间
公共走道
Байду номын сангаас
公共走道
园林商业
园林结构
完成
种植开工
6月 西区公共
部分 全部完成 6＃、7＃ 立面完成
7月园林 开放、幼儿园
立面完成
西区 全面竣工 投入使用
18、20＃ 竣工交楼
2、总体策略
景的价值与品质。
2
3 中国最大的欧式宫廷园林即 将出现；立面大堂；酒店 会所开放，五星级服务提 前预演，业主身份；国贸 展会销售信息；6、7新开 盘信息；细节完美
4 产品信息、清盘信息、工程 进度：立面大堂；黄金周 销售信息；中国最大的欧 式宫廷园林即将出现
专题4、推广主题
第二阶段：
5月－8月，临近入住，以品质和感 受为中心，突出物业品质和生活服 务，通过实实在在的物质产品和精 神想象，综合产品优势，强化高品 质生活的特质。同时，利用欧洲风 情商业走廊的开街和业主身份的认 证，强化专属服务，突出身份的尊 贵感，以打击不够成熟的新项目， 建立珠江帝景的领先地位和市场形 象。
式服务或者家电赠送、教育赠送提高部分高端产品的装修水平，
利用会所、立面、广场、大堂等强化品质感，利用园林优势，作
高档豪华版升级产品，直接与华贸中心、棕榈泉等超高端项目争
夺市场。
加强酒店式服务公寓和酒店的带动效应。提高酒店式服务公寓的
品质和价格，为住宅的销售作基础。
在3、4月份推出部分新货，并予以较高的价格，一方面以应对新
园林完成开放
园林细节落成
交流赛；业主委员会成立，完全
生活手册发行；物业公司家政课
堂，每周一课；全球推广转站东
南亚；公益活动；
8月
内装修全面完工 商业旗舰店进驻，2＃、公益活动；新版电视广告片拍摄；
3＃、5＃、12＃、15 商业全面开业
＃、16＃交楼
5、2004年营销推广基本情况一览
9月 10月
11月 12月
3、产品形象
90万平米欧洲城→集成社区→集成生活
随着项目的发展，90万平米欧洲城作为项目的推广主题实际上已
经不再适合，而且，仅就结果来看，这个主题并没有取得应有的
成绩。因此，在整体项目工程形象有所推进的情况下，需要引进
集成社区这一概念，以延续前面的规模优势，注入生活品质，并
随着入住的来临，明确集成生活概念，强调人性互动。
专题4、推广主题
第一阶段：