孝感商铺调查初报
调查时间：2010年9月23日——9月30日
调查目的：为园林小区项目提供直接市场信息，为确定底商业态规划和租售价格，达到
项目底层商铺价值的最大化寻找市场真实依据，使得园林小区项目底商与周边的商业形成融合互补的效果，给园林小区项目小区的底层商铺一个合理的定位。
调查范围：主要针对城站路、文化路、长征路商圈，对本项目周边的主要的街道、小区
商铺进行全面有序的调查。
调查内容：对沿街商铺的数量、经营的业态品种、销售价格、租金等做的调查了解。
以下是调查总体分析内容：
孝感目前的几大最火的商圈，包括：城站路商圈（人民广场附近一带），文化路商圈（文化路购物街，不含文化东路），东城区商圈（香澳路步行街，乾坤大道一带），老城区商圈（北正街步行街），长征路商圈（中百仓储一带），细细算来，真的能算的上商业圈的也就这几个地方，其它的地方零碎的较多，也形不成很大的气候。
1、老城区商圈
已经随着老城区的衰老慢慢没落，基本没什么可投资的价值，也没有新开发的门面值得投资。
此地段虽人口较多，但路面较窄，门面情况较为陈旧，多为低端产品。
2、东城区商圈
随着香澳路步行街和乾坤大道沿线住宅商住楼大量楼盘出现，那里的作为未来孝感市中心地带，各种商业门面都不停的涌现，提供了很多种的投资商铺，而且均以未来孝感市中心为卖点，价格都提的很高，但是就目前情况来看，东城区商圈真正想成为市中心还得不少年，所以尽管前景是美好的，但是短期内，在那么高的店铺投资金额的前提下，几年都可能没有人气支撑，只怕投资是很难短期回收的。
香澳路步行街，那里门面众多，而且步行街很长，从文化路一直到槐荫大道，建设的也很漂亮，大理石的地面，各种类型商住楼众多，不过，想纯粹的照搬文化路的模式，但是仍然很失败，因为在我的感觉上，买东西是很少去远地方的，而且一般孝感人活动的区域范围在城战路－长征路居多，也不太了解那边的状况，所以说经营香澳路步行街那里还有一定的困难，当然如果能得到更好的宣传和运作，再经过长时间的发展，孝感的地域也会变大，那边可能会变成市中心，相信也是值得投资的一个地方。
此地段周围设施齐全，路面过于宽敞，门面都是新建的，多为中档产品，但此地段为新建商圈，人气不足。
对孝感人而言太远了，所以人气欠佳。
3、文化路商圈
孝感最红火的文化路商圈，肯定是最值得孝感商业进入的地带，但人气繁华的文化路已
经没有可供开发的土地，其它地方已经没地方新做商业楼层了，除非大面积的拆迁。
此地段周围设施齐全，路面宽度在20-30米（最适合），门面也都是装修的很好，多为中、高档产品且文化路商圈是孝感最中心的位置，人气旺盛。
4、城站路商圈
城站路是孝感老牌的商业基地，虽然说市政府要搬迁，不过看来短时间内是不太可能的，而且由于孝感人的生活购物习惯，城站路周边居住大量的人口，购买力也是很可观的，但是城战路商圈最重要的一个问题就是没有形成商业气候，包括一条龙、人民广场附近，都是零散的门面，东一点西一点，形不成非常大的吸引力。
人民广场只怕是孝感人休闲最集中的地方了，而且人民广场上各种活动又多，人气和繁华度是值得保障的，而且据传人民广场二期也将修建，人民广场势必可以和后湖联为一体，做成孝感最大的休闲广场，这样一来，无论市政府是否搬迁，都不会太大的影响时代广场的商业势头了。
此地段也是孝感较早的商业基地，人气绝对的旺盛，产品多为中、低档产品，很有投资价值。
5、长征路商圈
长征路商圈的兴起，也是最近几年的事情，最主要的一点就是中百仓储的进入，无疑是为长征路商圈奠下了基石，不过长征路的繁华片也不大，发展的空间比较有限，借助中百仓储的人气众商云集，不过可供发挥的场地不多。
此地段商圈国小，发展空间很有限，虽有中百仓储的人气，但不成气候。
整体商铺调查：
城站路：商铺总数520
类型数量类型数量类型数量
46
餐馆44 干洗店 3 超市（副食、
电器）
电动车店 1 家装、建材68 KTV+茶楼 6
寄售行 1 医疗器械 1 画社 1
食品10 保险箱 2 手机维修11
广告、印务21 药房15 网吧 4
医院、门诊9 银行9 通信8
旅店。
宾馆14 化妆品11 服装115
眼镜店 5 售楼8 电脑 2
摩托修配 5 美容、美发25 彩票11
摄影、婚庆20 文具14 水吧 3
音像 2 花店 5 婴儿用品 2
中介8 珠宝、饰品7 书店 2
琴行 1
服装占：22.1% 家装、建材占：13%
长征路：商铺总数：355
类型数量类型数量类型数量
餐馆43 KTV、茶楼11 婚庆、摄影 2
超市41 医院 4 打印、广告19
摩托修配13 电脑7 花店 1
家装、建材123 售楼部 2 银行10
美容美发16 旅店、住宿9 彩票10
通信8 药店 4 麻将桌 1
食品 3 家具 2 家电维修 2
粮店 2 会所 5 汽车美容 2
中介 1 寄售行 1 锁行 1
茶行 1 渔具 2 旅行社 2
服装 3 珠宝 1 化妆品 1
保险箱 1 兽医 1
家装、建材占：34.6% KTV、茶楼3.1%
文化路：商铺总数：300
类型数量类型数量类型数量
服装198 银行 6 网吧 2
家装、建材14 药店 6 美容美发 6
珠宝 4 茶楼 4 摄影 2
化妆品8 超市7 书店 5
眼镜店 4 电器 3 餐馆10
锁 1 食品 6 茶行 1
床上用品 1 中介 1 童装 1
水吧 2 干洗 2 文具 2
渔具 1 婴儿用品 3
服装占：66% 家装、建材：4.6%
据调查孝感人均收入为2234.36元比78年增长了29倍，今年一月消费零售额为26.97亿元，比去年同期增长29.97%为例年最高涨幅。
从以上表格看出，孝感是个发展很快的城市，家装、建材占了很大的比例，说明孝感在不停的快速的发展。
然后服装店在文化路基本都是中高档的，说明孝感人收入更高、更愿意去消费。
孝感商铺娱乐项目较少，对于一个发展快的城市，娱乐项目会很快的发展起来。
租金调查：
文化路上商铺8000-15000每月。
城站路与体育路交界处12000一年。
城战路与交通路交界处15000左右一年。
北京路与交通路交界处7500一年。
孝感学院附近10000一年。
城站路与槐荫大道交界处6000-12000一年。
调查结语：
通过这次调查可以知道，对于靠近文化路的本项目-----园林小区，集商业住宅为一体，是个非常值得投资的位置。
园林小区的商圈可以连接文化路，弥补文化路地皮过少，其它地方已经没地方新做商业楼层，形成一个有逛，有吃，有玩的大型商业圈。
势必会成为孝感最大商圈中心，投资增值的优质商业项目。
———左成房地产营销策划有限公司。